Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

И по «черным» договорам аренды платят «белые» налоги



И по черным договорам аренды платят белые налоги


Каждая организация решает вопрос о своем размещении самостоятельно, выбирая между арендой и покупкой помещения. Большинство компаний, особенно небольших, останавливается на аренде. При этом не все фирмы оформляют отношения с арендодателем по закону. Юрист М2 рассказывает о том, как грамотно заключить договор аренды.

Договоры бывают краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (больше года). Последние подлежат обязательной регистрации. Как правило, договоры вступают в силу со дня подписания. Но по закону документ, требующий регистрации, вступает в силу только после нее. Иначе получится, что стороны договора аренды исполняли свои обязательства по договору, фактически не имея его. Теоретически в этом нет ничего страшного. Но это только до первой налоговой проверки.

У каждого договора аренды есть три существенных условия: предмет договора, его срок и цена (размер арендной платы). Им следует уделить особое внимание при оформлении договора.

Особенности регистрации


Дело в том, что расходы на аренду уменьшают налогооблагаемую базу для арендатора, но сначала надо доказать обоснованность такого уменьшения. При проверке выяснится, что налогооблагаемая база уменьшалась арендатором еще до того, как договор был зарегистрирован. Все это чревато штрафами и более подробными налоговыми проверками.

Договор аренды недвижимости, который заключен на срок менее одного года, не подлежит регистрации. Как правило, стороны предпочитают заключать договор на 11 месяцев или 360 дней. Это позволяет им соблюдать правило о сроках договора и избавляет от лишних хлопот. Вместе с тем при заключении краткосрочного договора всегда есть опасность того, что арендодатель расторгнет его сразу, как только истечет срок аренды.

Существуют документы, которые должны прилагаться к договору при регистрации, например планы экспликации, поэтажный план. Многие договоры не регистрируют только потому, что к ним не приложены необходимые документы. А если приложение таких документов изначально не было предусмотрено договором, его придется переделывать.

В бескорыстие не верит никто


В соответствии с законодательством, если арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока аренды и арендодатель не возражает против этого, договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит регистрации.

Неприятности способна принести и черная оплата аренды. В этом случае заключается договор, по условиям которого организация платит 1 тыс. руб. в месяц за помещение, которое в среднем по рынку сдается за $1 тыс. Остальную сумму арендатор приносит в конверте. Даже если вы формально заключите договор аренды, но реально денег платить не будете, это несет определенный риск. Достаточно проверить бухгалтерские документы сторон договора на предмет платежей. Встречные проверки никто не отменял, а налоговики очень их любят проводить.

Некоторые организации предпочитают заключать договоры безвозмездного пользования имуществом. Безвозмездное пользование не предусматривает никаких материальных выгод для лица, предоставляющего свое имущество в пользование. Но как только налоговики узнают, что у организации есть договор безвозмездного пользования, внимание к ней усиливается. Руководствуются они при этом следующей логикой: если организация бесплатно отдает свое имущество в пользование, она теряет часть прибыли. Из-за этого уменьшается сумма отчисляемых налогов, и, как следствие, страдает государство. Кроме того, налоговики считают, что, пользуясь имуществом безвозмездно, пользователь фактически получает выгоду в той сумме, которую заплатил бы при аренде этого имущества.

Разумеется, можно заключить договор аренды, а затем договор об оказании услуг, по которому арендодатель получает услуги от арендатора и оплачивает их. Причем стоимость услуг таинственным образом совпадает с размером арендной ставки. Формально доказательств ухода от налогов нет, но такие сделки давно на подозрении у соответствующих органов.

Ты мне, я тебе


Налоги платить не хочется. Но перед тем как попытаться от них уйти, вспомните, что уголовной ответственности организации не существует и сидеть придется руководителям организации, а также тем, кого они предложат компетентным органам.


Проблема поиска помещения связана с тем, что многие небольшие организации готовы ухватиться за любое предложение добрых людей. Сегодня потенциальным арендаторам предлагают и квартиры, и помещения унитарных предприятий, и прочие площади, арендовать которые нельзя. Договор будет признан недействительным все заплаченные по нему суммы пропадут в карманах добрых людей.

Договоры бывают краткосрочные и долгосрочные. Поскольку долгосрочные требуется регистрировать, небольшие фирмы предпочитают заключать договоры на срок менее года и пролонгировать их по окончании срока действия. Но во многом это зависит от арендодателя согласен ли он на государственную регистрацию договора. Почему арендодатель может быть против долгосрочного договора? Дело в том, что если договор зарегистрирован, то его расторжение тоже должно пройти госрегистрацию. Часто случается так, что арендаторы съезжают, не подписывая всех необходимых документов и даже не уведомив арендодателя. Если последний не сумеет найти эту фирму-арендатора, ему придется расторгать договор уже через суд. Кроме того, госрегистрация связана с хлопотами: надо заплатить пошлину, собрать определенный пакет документов, отстоять огромную очередь.

Юрий Усков
Руководитель отделения Тургеневское департамента коммерческой недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
В договорах аренды, как и в любых других, прописываются права и обязанности сторон. Полнота этих пунктов зависит от их решения. Так, арендодатель может прописать как весь Гражданский кодекс, так и только те статьи, на которых хотел бы акцентировать внимание арендаторов, а также некие собственные условия (курить только в специально отведенных местах, после определенного часа в здании не находиться, субаренду помещений согласовывать и т. п.). Главное чтобы его составлял хороший юрист, разбирающийся в специфике именно арендных отношений сторон.

Очень важный момент: помещение по договору аренды должно быть передано по передаточному акту. Если такого акта нет, считается, что помещение не было передано, а арендные отношения между сторонами не возникли. Точно так же по окончании срока аренды нужно подписать акт возврата помещения. В жизни практика другая: арендатор съезжает, и стороны по договору в силу своей юридической неграмотности не подписывают акта возврата помещения. Между тем считается, что арендатор, даже если он физически освободил помещение, юридически продолжает его арендовать. При этом он не вносит арендную плату, но должен делать это. Арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать эту плату с учетом пеней.

Хотя сама по себе государственная регистрация вещь полезная: она закрепляет права арендатора на помещение. Если он намерен закрепить за собой помещение, то должен арендовать его на длительный срок. Да и суды с большей охотой рассматривают договоры, которые зарегистрированы. По незарегистрированным договорам положительных решений гораздо меньше.

По сути договор аренды это свод правил, по которым взаимодействуют арендатор и арендодатель. Чем точнее прописаны эти правила, тем проще будет разрешить спорные моменты. Договариваться лучше до заключения договора. Например, заранее обговорить сроки внесения арендной платы. Предположим, в стандартном договоре аренды написано, что плата должна вноситься до пятого числа каждого месяца, а арендатор регулярно задерживает ее до 15-го. В этом случае лучше было бы составить дополнительное соглашение к этому договору, где оговаривается, что плата будет вноситься 15-го числа и нарушения сроков больше не случится.

Еще в документе должны быть отражены условия переустройства и переоборудования помещений. Любые изменения помещения должны согласовываться с арендодателем и с государственными органами, ответственными за узаконивание перепланировок. На практике чаще бывает так, что арендатор въехал, сделал ремонт, ни с кем его не согласовав: получается, что сдали в аренду одно помещение, а по факту появилось другое. Все перепланировки надо оговаривать в договоре аренды, причем там должно быть указано, что арендатор производит работы с согласия арендодателя и обязуется узаконить все изменения сначала в БТИ, потом в регистрационной службе.



Очень похожие публикации:
Пентхаус: физика и лирика
Муниципалитеты заплатят за незаконные решения
Три уровня для площади Тверской заставы
Медведев призвал граждан самим строить жилье
Сочи. Взгляд из Москвы
Дифференциация форматов офисов – яркая тенденция московского рынка недвижимости
Все на выход


[t0.014]