Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

В центре города разбивают парки. Для бизнеса



В центре города разбивают парки. Для бизнеса
B зарубежном понимании этот формат недвижимости обладает следующими характеристиками: сравнительно большая площадь объекта (около 10 га); неплотная застройка; трех пятиэтажные здания; наличие рекреационных зон; обширная инфраструктура (вплоть до гостиницы) и достаточное количество парковочных мест. Западные бизнес-парки строятся за городской чертой и арендуются компаниями, работающими в одной области. Классическим примером западного бизнес-парка является Силиконовая долина.

Всем известно, что земля в центре Москвы на вес золота. Многие крупные компании борются за разрешение возвести свой объект в пределах Садового кольца. Но земли эти дефицитные, развернуться на них по-крупному негде, поэтому речь идет о точечной застройке: там элитный дом, тут офисы класса А. Однако из общего правила выбиваются территории промышленных предприятий, расположенные в центральных районах Москвы. Такие участки ранее были заняты под крупное производство, что означало большую общую площадь зданий и прилегающих территорий. А теперь есть все предпосылки для создания вместо подобных объектов бизнес-парков.

Реконструировать промзоны площадью несколько гектаров выгодно: подобные проекты приносят хорошую прибыль. Согласовать реконструкцию быстрее, чем получить разрешение на новое строительство. Также, по мнению специалистов рынка недвижимости, построенный с нуля бизнес-парк при сдаче в аренду окупает себя в течение трех четырех лет, а реконструированному бизнес-парку для этого потребуется всего два года.

Реконструировать не строить
Москве же эти проекты в первую очередь интересны местом расположения, поскольку нередко размещаются в центральных районах города. Немаловажно и то, что объекты реконструкции ранее были отданы под крупное производство. У них есть своя огороженная территория, большие строения со свободной планировкой (бывшие цеха) и небольшие административные здания.

Итак, какие столичные предприятия уступили место бизнес-паркам или сделают это в ближайшее время?


Большинство компаний предпочитают арендовать офис, который наиболее ярко отражает их характер и имеет собственный неповторимый стиль. Крупные бизнес-центры, хоть и являются статусными объектами, но все же не предоставляют возможности для самовыражения: даже снимая целый этаж в большом здании, фирма теряется среди десятка себе подобных. В бизнес-парке эту проблему легко решить, сняв в аренду небольшое здание целиком и оформив его по своему усмотрению.

В новом комплексе площадью около 120 тыс. кв. м разместятся офисные помещения и отель класса четыре звезды на 200 номеров. По данным префектуры ЮВАО, после завершения строительства в собственность группы ТЭН перейдет здание отеля и до 60% офисов. Предполагаемые арендные ставки $400 450 за 1 кв. м в год.

Карачаровский механический завод
Группа компаний ТЭН планирует возвести крупный офисно-гостиничный комплекс рядом с торговым центром, который строится на территории бывшего Карачаровского механического завода (Рязанский просп., вл. 2). Инвестиции в проект оцениваются в $150 млн.

Голутвинская слобода
Программа реконструкции историко-архитектурного ансамбля Голутвинская слобода в районе Якиманка предполагала восстановление старых зданий и постройку новых общей площадью 100 тыс. кв. м. Площадь земельного участка около 2 га, общий объем финансирования более $210 млн. На данный момент большая часть проекта реализована. Завершен вывод производства ОАО Красные текстильщики, отселены жители аварийных домов и общежитий. На территории Голутвинской слободы сданы в эксплуатацию после реконструкции и нового строительства более 40 тыс. кв. м офисных площадей и автостоянки более чем на 500 машиномест.

Входящий в комплекс бизнес-центр Карачаровский (класс В) это первый реконструированный корпус лифтового завода. На сегодняшний день все офисные помещения в Карачаровском сданы. Проект в целом удачный, имеет большую прилегающую территорию, кафе для арендаторов, фитнес-центр. Существенный архитектурный недостаток бизнес-центра небольшая высота помещений, что обусловлено особенностями реконструкции здания бывшего завода: все новые коммуникации проведены под потолком, за счет чего расстояние от пола до подвесного потолка заметно уменьшилось.
Минусом проекта является также не слишком удачное расположение: станции метро от него довольно далеко, а Рязанский проспект постоянно перегружен. Этот фактор снижает инвестиционную привлекательность проекта. К тому же этот район не самый престижный в Москве, размещение там четырехзвездочного отеля идея спорная. Впрочем, на улучшение транспортной ситуации рассчитывать вполне реально: на 2008 2010 годы намечено строительство четвертого кольца.

Арендаторами офисного центра стали такие крупные компании, как Внешторгбанк, СГУП Финансовое агентство города Москвы, банк Сосьете Женераль Восток, компания LG Electronics Inc., ЗАО ГлаксоСмитКляйн Хелскер, фирма RohdeSchwarz.


Офисный центр Голутвинский двор представляет собой семиэтажное здание класса А общей площадью 11,5 тыс кв. м, расположенное на берегу Водоотводного канала Москвы-реки.

Период строительства разделен на три очереди. Первая подразумевает переоборудование существующих строений под офисные помещения (48 тыс. кв. м), вторая сооружение автомобильной парковки, два уровня которой находятся под землей и три над землей. Третья очередь включает возведение офисных помещений класса А площадью 20 тыс. кв. м. Объект намечено завершить в феврале 2007 года.

Фабрика Станиславского
Шестиэтажный офисный комплекс класса В общей площадью 88 тыс. кв. м появится на месте бывшей золотоканительной фабрики Станиславского в центре Москвы. После реконструкции разноуровневые здания приобретут современный вид, а их общая площадь составит 68 тыс. кв. м.

Фабрика игрушек Кругозор
После долгого процесса скупки акций у трудового коллектива в конце 2004 года завод перешел к новому собственнику, который принял решение возвести на территории предприятия офисный центр.


В аренду будут сдаваться с первого по пятый этажи, площадь блоков от 1027 кв. м (этаж не делится), цена $500 660 за 1 кв. м в год.

Объект представляет собой два офисных здания (7- и 12-этажное) общей площадью 40,5 тыс. кв. м. На рынок корпуса планируется выводить поочередно: первая часть комплекса будет полностью готова в конце 2006 года, вторая во втором квартале 2007-го. Тогда же завершится сооружение подземной автостоянки. Арендаторам предлагаются офисы площадью от 500 до 12,3 тыс. кв. м по ставке $530 600 за 1 кв. м в год.

В июле 2006-го состоялась презентация объекта. В результате полного редевелопмента завода на его месте появится бизнес-центр класса В+. Стоимость реконструкции специалисты оценивают в $800 1000 за 1 кв. м, что в сумме составит $35 40 млн.

Вложения в перспективу
Рассмотрим достаточно типичный проект бизнес-центра Новоспасский двор, расположенный по адресу: Дербеневская наб., Деловой квартал находится в юго-восточной части Замоскворечья, которая из промышленной зоны постепенно превращается в деловой район столицы. Тут в ближайшее время предполагается построить 1,5 млн кв. м зданий различного назначения (900 тыс. кв. м жилья и 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости). Все промышленные предприятия выведут за территорию района.

Изменения внутренних планировок, сооружение многоуровневой парковки и установка современных инженерных систем позволит создать конкурентоспособные площади в районе улицы Профсоюзной и Ленинского проспекта (рядом со станцией метро Калужская).

Для Новоспасского двора была принята стратегия поэтапной сдачи. Работы на объекте начались в 2005 году. Для их финансирования использовались заемные средства целевой кредит МДМ-банка в размере $81 млн и собственные средства компании. Общая сумма инвестиций составляет $120 млн.


По мнению старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрея Жамкина, этот проект девелоперской компании Промсвязьнедвижимость является показательным примером российского бизнес-парка. Новоспасский двор представляет собой комплекс отреставрированных и реконструированных зданий, которые сохранили архитектурный стиль конца XIX века. Строения расположены на территории 8,7 га.

Действительно, реконструкция объектов в центре города более затратна, чем возведение бизнес-парков и офисных центров на окраинах, соглашается А. Жамкин. Зато и реализовывать офисы в центре значительно проще, они быстрее окупаются за счет высоких арендных ставок. Правда, и земля в центре дороже, а сами проекты реконструкции связаны для инвестора с немалыми косвенными затратами: нужно перенести существующие производства, обеспечить комплекс необходимой инженерной инфраструктурой, а также потратиться на разного рода обременения, налагаемые столичными властями.

Площади сдаются не под ключ, т. е. по договору аренды отделка внутренних помещений идет полностью за счет арендатора и не входит в арендную плату. С одной стороны, это дает им свободу выбора при определении стиля оформления и нарезки офисных помещений, с другой требует финансовых затрат. Арендодатель при подобном подходе выигрывает во всех отношениях: ему надо лишь отреставрировать здание и протянуть современные коммуникации.
Тем не менее генеральный директор компании Промсвязьнедвижимость Владимир Аристархов и архитектор проекта Новоспасский двор Игорь Лапунов утверждают, что построить бизнес-парк с нуля было бы дешевле, нежели отреставрировать имеющийся комплекс зданий.

Поскольку речь идет об обширных промзонах, на территориях которых могло располагаться вредное производство, не стоит забывать и об экологической составляющей проблемы. Вполне возможна сильная загрязненность земли и зданий вредными веществами, которая досталась в наследство от старого производства.


В случае с реконструкцией сложно говорить о каких-либо усредненных расходах: в одном проекте реконструируется здание, возведенное в 1980-х годах, в другом дореволюционная постройка. Затраты на таких объектах несопоставимы. Непредсказуемо увеличивают расходную часть и многочисленные риски, возникающие при работе в старом (особенно историческом) здании. Иногда требуется устранить скрытые дефекты приходится проводить незапланированные работы. Вероятны и юридические риски, связанные с правами бывших собственников объекта, миноритарными акционерами, восстановлением правоустанавливающих документов на недвижимость и пр.

Выгоды застройщиков тоже понятны. Площадок под застройку, особенно массовую, крайне не хватает. Что бы ни говорили представители девелоперских структур о том, что строить выгоднее, чем реконструировать, данные говорят обратное. Срок окупаемости реконструированных промышленных объектов в центре города в среднем составляет полтора два года, в то время как объектам, построенным заново, на это требуется четыре пять лет. Немаловажным фактором для девелопера являются и незначительные сроки для получения разрешающей документации на реконструкцию объекта (по сравнению с согласованием документов на новое здание).

Дан приказ ему за МКАД
В центре Москвы до сих пор сохраняется немало промышленных предприятий, которые могут быть выведены в область. Интересы города и застройщиков в этом вопросе очевидны. Реорганизация промзон позволяет улучшить внешний вид исторического центра и уменьшить транспортный поток, ведь даже в остановившемся производственном комплексе активно сдаются площади под офисы, часто нелегально. Следует учитывать и прибыль, поступающую в казну за счет согласований и разрешений на реконструкцию, а также арендной платы.

Айдар Галеев
Руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Проекты бизнес-парков, несомненно, интересны, а с учетом дефицита земли и возможности эффективного использования территории бывших производств, практически любой проект на данном этапе развития рынка недвижимости будет востребован.

Промзоны в черте Садового кольца это инвестиционно привлекательные территории для создания бизнес-парков и офисных центров класса В. Почему именно их, а не домов? Ответ очевиден: возводить в центре Москвы дешевое жилье экономически нецелесообразно, строить же элитный комплекс таких масштабов, даже если получено разрешение на снос всей промзоны, достаточно рискованно.

Несмотря на то что в целом инвесторам и застройщикам выгоднее строить новые здания, существует следующий алгоритм поведения: в ситуации, когда в конкретный момент времени инвестор располагает средствами и определенным сроком для их возврата и желает получить отдачу от вложения, ему интереснее инвестировать в реконструкцию. Она происходит быстрее, объект реально сдать в эксплуатацию уже через год после начала работ. Реконструкция менее капиталоемкая, возврат средств может произойти уже через три четыре года.

Реконструкция промзон и новое строительство принципиально разные стратегии инвестирования и создания объектов недвижимости. С точки зрения долгосрочных вложений выгоднее строить заново: новое строительство предполагает более высокий класс создаваемого объекта и не накладывает обязательств, которые присущи построенным зданиям (архитектурные, исторические, технологические или юридические ограничения на проведение реконструкции).

В классическом понимании бизнес-парки, которые находятся в черте города, нонсенс. То, что строится или реконструируется у нас, не является бизнес-парком по своей сути.


Новое строительство более затратное и длительное, сроки окупаемости выше около шести семи лет. Проект требует большого количества согласований, но и приносит большую прибыль. Это просто разные стратегии вложения и возврата средств.

У нас создаются комплексы офисных зданий в черте города, не выше десяти этажей, но они не являются классическими бизнес-парками. Проблема, на мой взгляд, именно в терминологии. Наиболее подходящим примером традиционного бизнес-парка можно считать Гринвуд, который находится на 71-м км МКАД.


Бизнес-парк это комплекс малоэтажных зданий, расположенных на большом участке недорогой земли, что реально только на окраинах города или за его пределами. В бизнес-парках проектируются здания не выше трех четырех этажей, что позволяет избежать установки дорогостоящего лифтового оборудования и пр. Затраты на возведение бизнес-парка стараются минимизировать, чтобы предложить более выгодные условия по аренде площадей и тем самым привлечь арендаторов.



Очень похожие публикации:
Нижний Новгород станет гостеприимнее
Оператор всегда прав
Рынок офисов: не все то дорого, что в цене
Квартиры дешевеют
Гордума и мэрия Самары намерены вернуть городу имущество
Ставка на вид
Неоценимые коттеджи


[t0.0157]