Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Что принес уходящий год офисному рынку?



Офисный рынок: фоторобот-2006
Охарактеризуем для начала общее состояние рынка на конец года. Совокупный объем офисных помещений всех типов составляет на текущий момент 30 млн кв. м. Причем всего в течение года было введено, по разным данным, от 780 до 820 тыс. кв. м новых офисов. Большая часть обращающихся на рынке площадей по-прежнему относится к классу С (по разным оценкам от 7,5 до 8 млн кв. м).

Сегодняшний обзор посвящен подведению итогов развития офисного рынка в уходящем году. Основные показатели рынка, тенденции и проблемы, прогнозы на 2007 год в традиционном декабрьском материале Собственника.

Так, по словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александра Гурганова, для помещений класса А уровень свободных площадей составляет менее 1,6%, для офисов В-класса 4%. Впрочем, старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова более оптимистична в своих оценках: 2,8% для А и 7,3% для В-класса. В любом случае, если вспомнить о том, что как раз в уходящем году была разработана новая классификация офисных помещений, предъявляющая более строгие требования к качеству последних, становится понятно, что количество, например, помещений А-класса сократится при новом подходе примерно вдвое. Что касается такого показателя, как обеспеченность качественными офисными площадями на душу населения, отставание Москвы от среднего уровня и здесь остается существенным. Если за средний уровень принято принимать 6,9 кв. м на одного человека, то в столице этот показатель находится на уровне 0,5 кв. м, говорит Константин Лосюков.

Что касается высококлассных офисов, они, как и прежде, в дефиците. Как рассказал в ходе саммита Итоги развития рынка коммерческой недвижимости в 2006 году директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков, совокупный объем офисов А- и В-классов находится сегодня на уровне 5,2 млн кв. м. И, несмотря на то что объем нового строительства и реконструкции качественных площадей значительно превысил показатели предыдущих лет (на 60% по данным директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева), уровень вакантных помещений классов А и В по-прежнему остается низким.

Конкретные же цифры, по данным Prime City Properties, таковы: базовая ставка аренды в классе А составляет $700-750 за кв. м в год (но порой доходит и до $1000). В классе В этот показатель находится в диапазоне $450-550 за кв. м в год. Цены продаж составляют $3400-5500 за кв. м (класс А) и $1800-3600 за кв. м (класс В).

Арендные ставки: рост в норме
Если говорить о спросе, он остается стабильно высоким. Объем сделок составил в 2006 году более 700 тыс. кв. м (вырос на 13% в сравнении с прошлым годом), отмечает заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Элина Занина. По нашим оценкам, потенциал роста спроса на офисные площади всех типов составляет еще не менее 13,7 млн кв. м. Разумеется, такой дисбаланс спроса и предложения неизбежно приводит к росту арендных ставок. Впрочем, как отмечает Антонина Лаирова, в 2006 году рост был менее заметен, чем в 2005-м. Но, тем не менее, по нашим оценкам, в 2006 году ставки поднялись на 9-12%, что косвенно указывает на сохраняющийся неудовлетворенный спрос, говорит Лаирова. Арендные ставки на автономные офисы (встроенно-пристроенные помещения) выросли весьма существенно на 12,6%, подчеркивает Элина Занина. В целом, как отмечает Константин Лосюков, Москва находится на 3-м месте в мире по уровню арендных ставок на офисные помещения.

Причины такого интереса девелоперов к району МКАД легко объяснимы: это и низкая стоимость земли, и возможность застройки крупных участков, и сравнительно хорошая транспортная доступность. Большое значение для заявленных на севере и западе кольцевой автомагистрали проектов имеет расположение вблизи международного аэропорта Шереметьево и перспективных трасс, таких как Ленинградское и Новорижское шоссе, добавляет Антонина Лаирова.

Прочь из центра
Одной из основных тенденций рынка в 2006 году, как в один голос утверждают участники рынка, стало формирование новых деловых зон в районе МКАД. Центрами притяжения или якорями для формирования и развития деловых зон в районе МКАД являются близость к аэропортам (бизнес-парк Гринвуд, проект Химки), крупным логистическим комплексам (Косинская Плаза, Ист парк), а также размещение офисных и деловых центров в составе крупных загородных поселков (Резиденция), поясняет вице-президент компании Blackwood Михаил Гец. В районе Мякининской поймы, где запланировано несколько крупных проектов, таким якорем является общественно-деловой центр Московской области (проекты компаний RIGroup, ОСК, Крокус). Усиление децентрализации рынка в качестве значимой тенденции года отмечает и Александр Гурганов: Сразу 5 офисных центров строится сейчас за МКАД, и 3 из них формата бизнес-парк. С экспертами соглашается и директор по стратегическому развитию и маркетингу компании Стройинком К Румен Калчев: Наряду с общим увеличением количества заключенных предварительных договоров аренды, характерной тенденцией года можно назвать и децентрализацию рынка, разработку заметного количества крупных качественных проектов за пределами МКАД.

Жизнь есть не только у МКАД
Конечно, такая децентрализация рынка отнюдь не означает, что офисы строятся исключительно у кольцевой автодороги. Девелоперы находят все новые варианты преодоления дефицита свободных площадок под застройку: так, в этом году прозвучали заявления о планах по реорганизации земель РЖД и участков, на которых в данный момент расположены линии электропередач (ЛЭП), которые планируется убрать под землю. И, конечно, сохраняется практика редевелопмента промышленных территорий для перепрофилирования их под офисные помещения.

Отчасти такой отход девелоперов из центра объясняется и рядом заявлений столичных чиновников о возможном введении ограничений на строительство коммерческой недвижимости в центре города. Ограничения могут привести к тому, что дефицит коммерческой недвижимости в центре города так и не будет преодолен, уверен Михаил Гец. Кроме того, проблемы с реализацией проектов могут возникнуть у отдельных девелоперов, запланировавших либо уже приступивших к строительству офисных либо торговых центров в пределах Садового кольца.

Заглянем в будущее
Что касается прогнозов на 2007 год, участники рынка не ожидают серьезных изменений. Рынок сохранит положительную динамику развития, основные тенденции сохранятся. Впрочем, ввиду долгого технологического цикла реализации проектов, сохранится и ситуация с дефицитом качественных площадей, уверен Румен Калчев. Офисный сегмент ожидает некоторое замедление роста арендных ставок по причине существенного увеличения предложения, прогнозирует Владимир Журавлев. Кроме того, дальнейшее развитие получит тенденция строительства бизнес-парков, обусловленная децентрализацией офисной застройки. Одним словом, тенденции, наиболее ярко обозначившиеся в 2006 году, перейдут и в следующий год с тенденцией к дальнейшему расширению.

Продолжают формироваться новые районы офисной активности, рассказывает Элина Занина. Среди наиболее активно рассматриваемых инвесторами районов территория Большого Сити, юго-западное и западное направления. Активизацию девелоперской активности в районе Большого Сити отмечает и Михаил Гец: О планах реализации масштабных проектов офисной недвижимости в этом районе заявили Интеко, Базэл, Открытые инвестиции, группа компаний Букет и другие.



Очень похожие публикации:
Ставка на вид
Неоценимые коттеджи
Провинциальная столица
В поисках гламура
Варшавский развлечет регионы
Хозяин коммунальной реформы
Район многоточечной застройки


[t0.0101]