Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Любой квартал может быть привлекателен для инвестора



- Прежде всего нужно сказать следующее. Программа реконструкции направлена на комплексное оздоровление жилой среды города. То есть речь идет не о "точечной" реорганизации отдельно стоящих зданий, а только о поквартальной реконструкции.


В начале этого года столичное правительство приняло программу реконструкции жилищного фонда. По своим масштабам она вполне сравнима с новым строительством. Причем эта программа включает в себя все виды реорганизации жилых зданий - реновацию (то есть снос и постройку нового), реконструкцию, санацию (кардинальное улучшение) и капитальный ремонт. Для выполнения программы в стройкомплексе создано управление формирования программ реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений. О том, что уже сделано за прошедшие полгода, рассказывает начальник этого управления Руслан РОСТОВЦЕВ.

Надо, наверное, определить точно, что мы имеем в виду, когда говорим про "несносимые" пятиэтажки.


На территории Москвы в настоящий момент имеется 569 кварталов. Прежде всего мы в течение полугода провели тщательнейший анализ всего жилого фонда. На нынешнем этапе в нашу программу вошли 45 кварталов. Причем они включают в себя пятиэтажные дома так называемых "несносимых" серий.

Наша программа направлена в первую очередь именно на такие объекты. Это не значит, что "несносимые" теперь будут автоматически сноситься. Исходя из конкретной ситуации, которая сложилась в данном квартале, мы будем принимать конкретное решение: что необходимо снести, что - подвергнуть реконструкции с надстройкой нескольких этажей, а в каких-то случаях достаточно будет капитального ремонта. Причем будет приниматься во внимание не только физический износ зданий, но и эстетика, архитектурные особенности всего квартала. То есть "несносимая" пятиэтажка, стоящая в окружении современных домов с индивидуальной планировкой, имеет более высокие шансы подвергнуться реновации. Таким образом, в основу принятия решений положен принцип градостроительной и экономической целесообразности, принцип повышения эффективности использования градостроительного потенциала территории.

Это дома четырех серий - 510,511, 515 и 44 По определенным конструктивным и технологическим особенностям они, как считалось, находятся в лучшем состоянии, чем остальные "хрущевки". В большинстве случаев, конечно, с моральной точки зрения они себя изжили, да и степень физического износа трети "несносимых" домов приближается к 60 процентам. А время ведь не стоит на месте, их состояние в дальнейшем будет только ухудшаться.

Итак, что сделано на сегодняшний день? Утвержден список первых кварталов, идущих под реконструкцию. Создана практически вся основополагающая нормативно-правовая база, позволяющая реализовать программу на практике. Готовы пакеты конкурсной документации, уже этой осенью пройдут первые конкурсы по привлечению инвесторов.

Замечу, что "несносимых" пятиэтажек у нас 18,5 миллиона квадратных метров. Для сравнения: "сносимых" - в три раза меньше.

И второй вопрос - экономический; ведь нужно создавать муниципальный переселенческий фонд, а это значительные средства. Так что можно сказать вполне определенно: отселение жильцов на время реконструкции производиться не будет.


Естественно, программа в первую очередь направлена на улучшение жилищных условий людей. Поэтому на территории каждого квартала будут комплексно осуществляться все виды работ - реновация, реконструкция, санация, капитальный ремонт. Вначале обсуждалась возможность проведения реконструкции с временным отселением жильцов. Однако у нас практически нет юридической базы для подобных мероприятий.

Естественно, оптимальное решение - сочетание всех вариантов. По нашим расчетам, примерно треть жилого фонда "несносимых" пятиэтажек пойдет под снос и новое строительство, треть подвергнется санации и реконструкции, остальные дома ожидает капитальный ремонт. Такой подход дает инвестору возможности для маневра, позволяет окупить средства, вложенные в отселение жильцов.

Иногда снос и реконструкция оказываются невозможны. В частности, при большой плотности застройки увеличение этажности нарушает нормы инсоляции. Поэтому этот фонд, если он находится в удовлетворительном состоянии, целесообразнее просто капитально ремонтировать.

В адресном перечне кварталов, по которым будут проводиться первоочередные конкурсы, присутствуют все округа Москвы (кроме Зеленограда, где вообще нет пятиэтажного фонда). Это также результат нашей полугодовой работы.


Отдельно нужно сказать об инвестиционной привлекательности программы. Не секрет, что территории города неравноценны. В одном районе реконструкция и надстройка нескольких этажей окупает все затраты за счет высокой цены квадратного метра, в другом это может оказаться проблематичным. Естественно, инвесторам интереснее осваивать высокоэффективные территории. Наша задача - уравновесить различные районы города по их инвестиционной привлекательности. Более дорогие районы застраивались активнее, плотность застройки там очень высокая, а возможности для нового строительства ограниченны. В относительно дешевых районах плотность застройки ниже и можно строить новое жилье. За счет этого даже малопрестижные районы будут привлекать потенциальных инвесторов.

Поэтому сейчас перед нами правительством города поставлена задача решать проблемы физического износа. Далее, я думаю, вопрос реконструкции многоэтажных домов будет предметно рассматриваться на градостроительном совете, опять же в том случае, если будет инвестиционная составляющая по такому проекту. Над технологическим аспектом проблемы работает МНИИТЭП. Однако уже сейчас многоэтажные панельные дома рассматриваются как объекты капитального ремонта. Причем эта работа тоже будет проводиться комплексно в рамках поквартального реформирования территорий.

Как будет развиваться далее программа комплексной реконструкции? Не только пятиэтажный фонд, но и девяти- и двенадцатиэтажные панельные дома морально устарели и зачастую нуждаются в реконструкции. Конечно, было бы соблазнительно и такие объекты включить в программу. Однако надо быть реалистами: сейчас у города средств на это не хватит, а инвесторы, даже самые крупные, вряд ли потянут реконструкцию многоэтажных домов - ведь для этого всем жильцам надо предоставить новые квартиры.



Очень похожие публикации:
Хозяин коммунальной реформы
Район многоточечной застройки
Власти Москвы могут проложить автомобильные дороги по крышам нежилых зданий
Гамгонеишвили занял “Ростокино”
Коллективные кирпичи
Лес приравняли к земле
Генплан необходимости


[t0.0125]