Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Когда поднимать паруса?



Соответственно, возрастает и спрос. И все начинается сначала. Сейчас на рынке штиль, и риэлторы обеспокоены сокращением числа сделок. Когда же начнется очередная волна роста?


Рынок недвижимости подобен морю то бурному, то спокойному. Мы наблюдаем на нем то приливы, то отливы. И неудивительно таковы законы экономики. Спрос на московские квартиры огромен, но в условиях постоянного роста цен часть покупателей отсекается. Когда же цены стабилизируются, эти люди постепенно возвращаются на рынок.

Большинство участников рынка полагает, что основным механизмом рынка недвижимости является соотношение спрос-предложение. Вице-президент РГР называет целый ряд факторов, способных в краткосрочной перспективе повлиять на изменение соотношения этих показателей. На спрос оказывают действие рост доходов населения, увеличение денежной массы, снижение доходности от вложений в других инвестиционных нишах (депозиты, ценные бумаги и т.д.); изменения в структуре привлечения денежных средств банками для финансирования ипотеки и устойчивость межбанковских взаимоотношений, выход на рынок новых ипотечных продуктов. На предложение могут повлиять изменения в законодательстве и нормотворчестве, направленные на создание прозрачности в сфере приобретения прав для развития недвижимости на земельных участках, расположенных в пределах муниципальных образований, а также изменения в сфере землепользования, связанные с отменой долей городской власти в улучшениях недвижимости. Рост конкуренции в сфере девелопмента, значительное увеличение финансирования развития инфраструктуры пригородных зон и активизация малоэтажного строительства на загородных территориях также способны увеличить количество новых объектов на рынке.

Море волнуется раз
После стремительного роста цен в первой половине 2006 г. рынок к зиме успокоился, и его участников стало волновать наступившее затишье. Константин Апрелев, президент агентства недвижимости САВВА и вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, не склонен их обнадеживать. Факторами, повлиявшими на сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости, являются снижение покупательского спроса и увеличение количества предложения на фоне сокращения количества сделок, характеризует он ситуацию осени 2006 года. В дальнейшем рост предложений должен привести к постепенному снижению темпов роста цен на жилье. Таким образом, эксперт предвидит сокращение объемов вложений в строящееся жилье. Константин Апрелев утверждает также, что можно ожидать выхода на рынок квартир, приобретенных со спекулятивными и инвестиционными целями. Как он считает, их объем может составить 25 30 тыс. квартир.

Кто за?
Поддерживают ли Константина Апрелева коллеги в его прогнозах? Владислав Луцков, руководитель Аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость, предсказывает, что в первой половине 2007 г. ценовой прирост будет зафиксирован рынком на уровне, не превышающем 3 4%. А Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU, считает, что за стадией ценовой стабилизации может последовать как стагнация, так и развитие более масштабного кризиса.

В результате возможные сценарии развития ситуации видятся Константину Апрелеву так: 60% вероятности, что будет стабилизация цен на уровне инфляции, 25% вероятности, что рост цен не будет достигать темпов инфляции, и лишь 15% аналитик отводит росту цен выше уровня инфляции.

Владислав Луцков также подтверждает, что на некоторые неликвидные объекты, которые были явно переоценены в период ажиотажного роста, возможна коррекция цен в сторону уменьшения. В первую очередь имеются в виду малогабаритные квартиры плохого качества на вторичном рынке жилья, расположенные в неблагоприятных районах, удаленные от основных транспортных магистралей, метро и т.д.

Очевидно, что потенциал столичного рынка для нового подорожания жилья исчерпан, поэтому он уже не примет нового резкого повышения цен. Может быть, цены даже начнут падать к вящей радости населения? Какова вероятность такого отката? Сейчас на рынке есть некоторое количество явно переоцененных квартир, стоимость которых назначалась на вырост, с учетом ажиотажного роста цен, и теперь такие цены начинают корректироваться вниз, говорит Олег Репченко. При этом другая часть квартир, оцененная по адекватным ценам, просто перестала дорожать, а некоторая часть все еще дорожает (например, качественное жилье или квартиры в престижных районах). Не исключено, что в ближайшие месяцы подобная ситуация может повториться.

Если говорить о соотношении спроса и предложения, то на вторичном рынке уже сейчас это соотношение установилось на уровне, характерном для спокойно развивающегося рынка: обороты рынка стабильны, размеренны, предложение восстановилось, никакого ажиотажа нет, квартиры с рынка не вымываются. Эта же тенденция, скорее всего, сохранится и далее.

Цены на первичном рынке будут расти неравномерно, как это и должно быть, продолжает эксперт. А в период стагнации спроса, который точно даст о себе знать в первой половине 2007 года, со стороны застройщиков должны появиться дополнительные предложения (скидки, различные акции, распродажи и т.д.).

Наиболее подробный прогноз на год дал Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы компании МИАН-агентство недвижимости: Скорее всего, ситуация на рынке Москвы до февраля-марта 2007 года будет характеризоваться вялотекущим ростом либо стабилизацией цен. Участники рынка как со стороны спроса, так и со стороны предложения будут пытаться понять рынок и проверить друг друга на прочность и выдержку. Далее ожидается увеличение платежеспособного спроса, связанное в основном с подведением результатов работы крупных компаний за 2006 год и бонусированием топ-менеджмента. Однако это оживление будет носить временный характер и коснется в основном жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2 4% в месяц. Существенное увеличение предложения объектов экономкласса, возможно, начнется в апреле-мае и окажет существенное влияние на стабилизацию цен к июню месяцу.

Стагнация цен огорчила покупателей-инвесторов: она снизила доходность вложений в недвижимость. Если еще недавно она составляла 100%, то теперь не более 50%. Константин Апрелев прогнозирует возможность оттока инвестиций в более доходные сферы для вложений капитала.

А элитка против!
Однако, давая прогнозы по рынку недвижимости, целесообразно его сегментировать. Разные кластеры ведут себя по-разному. Впрочем, часть аналитиков так не считает. Мы можем говорить о дальнейшей стагнации спроса и стабилизации цен. По крайней мере, первый квартал 2007 года будет характеризоваться именно этими факторами, подчеркивает Владислав Луцков. Стагнация спроса будет наблюдаться во всех сегментах жилой недвижимости без исключения: от экономкласса до элитки. Однако Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty, не согласна с Владимиром Луцковым. В существующих условиях большого дефицита элитной недвижимости цены продолжают медленно расти, говорит она. Ничто не предвещает обвала рынка. Отметим, что качество новых объектов значительно повышается. Застройщики не экономят на строительстве элитного жилья, используя только высококачественные дорогостоящие материалы таким образом, себестоимость строительства увеличивается. Кроме того, ощущается острая нехватка новых площадок в Центральном округе.

Вторичный рынок, считает аналитик, будет более инертен, чем рынок новостроек: тенденция к снижению активности, обусловленная увеличением предложения первичного рынка и оттоком покупателей, наметится только в середине осени.

С Натальей Новиковой солидарны многие участники рынка. Если жилье низкого качества остановилось в цене, не стоит ожидать того же от класса А. В будущем году, судя по всему, цены на рынке элитного жилья продолжат стабильно подниматься, хотя, конечно, такого бурного роста, который наблюдался в течение первого полугодия, не будет. Так что вкладывать в элитку будет по-прежнему выгодно!

Планируется запуск новых объектов, однако их количества будет явно недостаточно для того, чтобы удовлетворить существующий спрос. Учитывая все эти факторы, мы делаем вывод о том, что рост цен будет продолжаться. Покупателю потребовалось время, чтобы адаптироваться к новым условиям рынка и адекватно воспринять существующие цены. Сейчас верхняя планка цен на элитную недвижимость находится примерно на уровне $30 35 тыс. за кв.м.

Сказанное относится и к элитному жилью. Поскольку дефицит предложений на элитном рынке по-прежнему сохраняется, то реальной альтернативой элитному городскому жилью становятся квартиры в малоквартирных загородных комплексах, расположенных в минимальной удаленности от Москвы, утверждает Наталья Новикова. Это новый активно развивающийся сегмент, появившийся на подмосковном рынке сравнительно недавно.

На рынке по-прежнему остается дефицит предложений, уравновешивает который только стабилизация спроса. Все участники рынка сходятся в том, что новых объектов в ближайшее время сильно не прибавится. В первые два квартала 2007 года надеяться на резкое увеличение объемов строительства и, соответственно, на покрытие недостающего предложения не стоит, говорит Владислав Луцков. Да, многое было сделано, в том числе и поправки в ФЗ №21 Постепенно увеличиваются объемы строительства, появляются новые проекты, но на все это требуется еще достаточно много времени на раскачку.

Так что дефицит на московском рынке остается по-прежнему острым, и существенных резервов для его восполнения в обозримом будущем не предвидится.


Однако в целом по рынку миграции москвичей в область не предвидится. Существующий уровень цен хотя и заставил жителей столицы временно уйти с рынка Москвы, но при этом не переориентировал их на более дешевое жилье в Подмосковье, комментирует Алексей Кудрявцев. Старое вторичное жилье интересно только жителям Подмосковья и низкодоходным мигрантам из регионов. Учитывая крайне высокую изношенность жилищного фонда, объем спроса на такие объекты очень мал, как и их предложение (ситуация в этом сегменте не влияет на уровень цен в области). Новое вторичное жилье (вчерашние новостройки) пользуется также невысоким спросом ввиду несущественной разницы с ценами на первичные объекты. Поэтому ожидается, что ситуация в Подмосковье будет более стабильна в отличие от Москвы.



Очень похожие публикации:
Малые офисы: из коридоров – в инкубаторы!
ЖСК и подрядчик не могут поделить дом в Ульяновске
Резиденции на задворках
"Мы не можем допустить долгостроя в центре Москвы и России"
Как столичные власти решают транспортную проблему
До третьей звезды
Центростремительная застройка


[t0.0135]