Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Легко ли быть VIP-заемщиком?



Нечего кредитовать
Факт остается фактом: большинство ипотечных сделок совершаются на рынке жилья экономкласса. Тому есть несколько причин.


Реклама доступной ипотеки создала ложное впечатление, будто состоятельным людям кредиты под залог недвижимости не нужны. На самом деле, заявленные условия ипотечных кредитов привлекательны для людей с любым уровнем доходов. Только получить такие кредиты состоятельным персонам пока труднее. Дело в том, что технология оценки банками элитных заемщиков отличается от технологии оценки массового клиента. На что же смотрят банки? И вообще зачем нужна элитная ипотека?

Что касается первичного рынка, то тут проблемы другие. Многие застройщики заключают договор на 60 70% стоимости квартиры, а остальное проводят как страховку, агентские сборы и т.п. В результате банк просто не может кредитовать такую сделку.


Главная при заключении сделки нужно показывать всю сумму. Поэтому при покупке недвижимости на вторичном рынке она должна быть в собственности не менее трех лет (иначе владельцу придется заплатить налог). Но развитое строительство жилья элитного и дорогого бизнес-класса началось всего несколько лет назад. Свидетельства же о собственности оформляются в течение года-полутора после сдачи дома. Получается, что на вторичном рынке очень мало объектов высококлассного современного жилья, которое бы было в собственности более трех лет.

Такой разный андеррайтинг
Итак, имеющуюся элитную квартиру можно закладывать в банке и это тоже называется ипотекой. В этом случае вопрос подтверждения доходов оказывается актуальным. Может показаться странным, но рядовому гражданину (даже с серой зарплатой) гораздо легче подтвердить свой доход, нежели топ-менеджеру или аффилированному лицу крупной компании и уж тем более владельцу собственного бизнеса. Если в отношении первых банки выработали и обкатали технологии андеррайтига (оценки, проверки) заемщика, то в отношении последних мнения банков существенно разнятся.

И, наконец, самый сложный момент когда свидетельства о собственности еще нет. При покупке на этом этапе использование ипотечного кредита вообще невозможно: дом сдан, значит, это не может быть кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, но свидетельства о собственности нет, а значит, нельзя оформить и залог.

Банк Союз, напротив, считает наличие собственного бизнеса большим плюсом, указывающим на способность заемщика к выживанию и самообеспечению. Михаил Бусыгин, заместитель начальника департамента продаж Городского Ипотечного Банка, ссылается на мировую практику. Она однозначно свидетельствует, что уровень дефолтов по кредитам предпринимателей существенно выше, чем по кредитам наемных сотрудников. И это понятно, т.к. в деятельности и доходах предпринимателя заложены немалые риски. Поэтому при получении ипотечных кредитов владельцы бизнеса должны быть готовы к тому, что процентные ставки и минимальный размер первоначального взноса для них будут несколько выше, чем для наемных сотрудников. Однако в Москве можно найти банки, которые, напротив, предлагают специальные корпоративные условия ипотеки.

Павел Комолов, андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования, убедился, что отношение банков к таким заемщикам может оказаться диаметрально противоположным. К примеру, андеррайтеры ВТБ24 свято верят, что наличие собственного бизнеса это дополнительный риск, и приводят в качестве аргумента то соображение, что бизнесмен в случае необходимости бросит все свои деньги в бизнес и не будет не то что по кредиту платить, но и семью не накормит.

Как правильно выбрать банк?
Самый очевидный способ обратиться в то кредитное учреждение, которое обслуживает вашу фирму. Это серьезно упростит процедуру. Но, к сожалению, далеко не все банки выдают ипотечные кредиты. А значит, придется искать на стороне.


Аналогичные разногласия существуют и в оценке топ-менеджеров. Например, в МБРР полагают, что зарплата в $30 тыс. вовсе не основание для кредита на пару миллионов: в случае потери работы, считают андеррайтеры, вероятность устроиться на такую же высокооплачиваемую должность невысока. А в банке Союз, наоборот, замечают, что в стране сейчас дефицит топ-менеджеров, поэтому если те и меняют работу, то только для того, чтобы устроиться на еще более высокооплачиваемую. В Городском же указывают на то, что существенная часть доходов топ-менеджера обычно представляет собой бонус. И банк вправе ее дисконтировать, т.к. нет никаких гарантий, что клиент сможет получать такой бонус в дальнейшем.

Другая группа это банки, выдающие достаточно большие объемы ипотечных кредитов, но готовые потратить время на андеррайтинг VIP-клиента (к таким банкам относятся Союз, Фора-банк).


Есть банки, где ипотека поставлена на поток это, например, DeltaCredit, Raiffeisen Bank, BSGV, ВТБ24 и т.д. Их плюсы в отработанной технологии андеррайтинга и малых сроках рассмотрения заявки. Но политика таких учреждений не предусматривает возню с проблемными заемщиками. Кроме того, у этих банков есть верхняя планка, ограничивающая сумму кредита (на данный момент $500 тыс.). Поэтому обращение в эти банки целесообразно, когда есть необходимость в небольшом кредите, подтверждение доходов для получения которого не представляет сложностей.

Проверки на местах
Как правило, банк начинает с того, что проверяет документы на офис (производственное помещение, склады). Если недвижимость у бизнесмена в собственности или на нее заключен долгосрочный договор аренды это плюс для клиента. Если договор на 11 месяцев, но уже не первый раз продлевается тоже хорошо.

Третья группа банков изначально ориентирована на клиентов, берущих большие кредиты, например, Российский капитал, Ренессанс. Именно в такого рода банки и имеет смысл обращаться сложным клиентам, а к ним относится большинство владельцев собственного бизнеса. Им тяжело подтвердить свои доходы (так как они постоянно уходят от налогов) и даже расходы, потому что все имущество регистрируется на ближайших родственников, дабы, опять же, не привлекать к своей персоне внимания заинтересованных структур. Поэтому разговоры в банке с такими клиентами часто сводятся к чему-то вроде: Какие еще справки? Я же VIP-клиент, у меня коттедж в Барвихе! Он записан на моего сына, но сами посудите, как 19-летний мальчик мог такой дом купить? А еще у меня Porshe Cayenne есть правда, оформлен не на меня, у меня доверенность генеральная. Поэтому если речь идет о бизнесменах, банки предпочитают оценивать не их доходы, а доходность их бизнеса.

Верхняя планка кредита ограничивается двумя факторами платежеспособностью клиента и наличием ресурсов у банка. Мало того, что эти деньги надо выдать, необходимо еще и процентов 20 30 (в зависимости от категории риска) зарезервировать, как того требует ЦБ РФ. В практике Независимого бюро ипотечного кредитования клиент был прокредитован на сумму в $1,5 млн, в ближайшем будущем намечается выдавать $1,8 млн. Что касается практики банков, пока самую высокую цифру озвучивает банк Союз $5 млн. Из банков, отменивших верхнюю планку при выдаче кредитов, можно назвать ММБ.

Далее андеррайтеры смотрят, как долго работают сотрудники в компании, какова среди них доля высококвалифицированных специалистов, уровень которых подтвержден соответствующими дипломами, лицензиями и т.п. Например, сколько человек, имеющих лицензию на работу с ценными бумагами, трудятся в консалтинговой компании. И сколько обычно таких специалистов в компаниях аналогичного профиля? Если это медицинский центр, то есть ли в нем кандидаты и доктора наук и т.п. Для компаний, ориентированных на клиентский бизнес, проверяется, насколько удобно и хорошо с ними работать клиентам. Есть ли вывески и указатели на улице, легко ли дозвониться в офис, насколько вежливы и профессиональны его сотрудники. Для фирм, связанных с постоянными переговорами (рекламное агентство, дизайнерское бюро), оценивается наличие и оформление переговорной. Если речь идет о ресторане, то сотрудники банка обратят внимание на интерьер, цены в меню и заполняемость зала. В салоне красоты заглянут в книгу записей насколько плотно расписано рабочее время мастеров. При посещении офиса потенциального заемщика сотрудники кредитного отдела всегда обратят внимание на оргтехнику, а вот общее состояние помещений (за исключением приемных и переговорных) для них неважно. Если сотрудники сидят в подвале без окон и с протекшими потолками, то это говорит только о скупости владельцев. А вот если в офисе не работает ксерокс это свидетельство неполадок во всем бизнес-процессе, делится своими соображениями андеррайтер одного из банков.



Очень похожие публикации:
Недооцененный лизинг
Реконструкция в духе обманки
Кадастр вам в руки
От печали до радости ехать и ехать?..
Опасный законопроект
Европейский город без качественных офисов
Зарубежная недвижимость на Тишинке


[t0.0111]