Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Инвестиции в ритейл продолжают увеличиваться



По данным городской администрации, в Нижнем Новгороде в начале 2007 г. насчитывалось около 600 000 кв. м торговых площадей. Считая вместе с ТЦ Мега, расположенным за чертой города, но рассчитанным в основном на нижегородцев, более 700 000 кв. м.


Город начинают осваивать ритейлеры из Санкт-Петербурга, Ростова-на-Дону, Калининграда. Они будут конкурировать как с местными, так и с крупными федеральными и международными операторами, которые уже присутствуют в Нижнем Новгороде. Эксперты начинают говорить о грядущем перенасыщении рынка и необходимости уникальных концепций для торговых центров.

Капитал-Строй получил участок под строительство торгово-демонстрационного центра Гостиный двор в Нижегородском районе, а на центральной площади Свободы компании Славянский двор, Кайман, Новый город, Земляне и Синема-парк объединенными усилиями собираются построить к 2009 г. ТРЦ площадью 5000 кв. м.


Инвесторы не успокоятся
Инвесторы в торговую недвижимость продолжают активно осваивать этот сегмент. Практически каждый инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области принимает положительные решения по строительству новых торговых комплексов. Число заявленных проектов растет как на дрожжах: нижегородская компания Классика планирует построить к 2009 г. ТРЦ площадью 15 000 кв. м на Московском шоссе в Канавинском районе. В Московском районе планирует строительство компания Блик, площадь ее будущего торгово-культурного центра 42 000 кв. м, начало строительства намечено на 2009 г.

ГК Электроника начала в конце 2006 г. строительство межрегионального ТРЦ общей площадью 130 000 кв. м на пл. Лядова.


Самый крупный из одобренных в этом году проектов ТРЦ площадью 156 000 кв. м на пересечении ул. Богородского и Иевлева. Его возводит AIM Property Development. Компания решила развивать сетевой проект и одновременно планирует строить ТРЦ в Омске и Краснодаре.

Мало хороших магазинов
Тем не менее, несмотря на быстрые темпы прироста торговых площадей, спрос на аренду и на покупку остается, по данным экспертов, неудовлетворенным. На начало 2007 г., по оценке компании Торговый квартал, предложение в сегменте качественных торгово-развлекательных центров в Нижнем Новгороде насчитывало около 155 000 кв. м (в расчет принимались только полезные площади объектов). К ним Торговый квартал относит такие ТРК, как Шоколад, Этажи, Республика, Золотая миля, Мега. Емкость торгового рынка Нижнего Новгорода вместе с городами-спутниками приближается к 430 000 кв. м.

Все сети в гости к нам
Иногородние продуктовые сетевые компании активно ищут помещения в Нижнем Новгороде. Но им редко удается купить или арендовать в Нижнем Новгороде готовые магазины. Калининградская компания Вестор обещает в июле открыть супермаркет площадью 2800 кв. м на арендованных площадях во Дворце спорта Нагорный, а к концу года гипермаркет площадью 6000 кв. м на Казанском шоссе. Компания объявила о том, что потратит $3 млн на реконструкцию арендованных помещений. Общий объем инвестиций в оба проекта составит $8,4 млн. Это довольно редкий для Нижнего Новгорода случай захода сетевого ритейлера на арендованные площади. Чаще всего им приходится строить свои гипер- и супермаркеты, как, например, это уже сделала компания Metro AG, а Лента, Доринда, Мосмарт начали в конце 2006 начале 2007 г.

Ставки аренды зависят от места
По данным Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, ставки аренды в ТЦ и ТРЦ варьируются в зависимости от месторасположения арендатора на этаже и близости магазина к эскалатору или лифту, от занимаемой им площади (небольшие помещения стоят дороже) и от товарной группы. Исходя из этого, в одном и том же ТЦ ставки могут различаться на порядок. Например, в универмаге Гордеевский ставки варьируются от 930 до 9300 руб. за 1 кв. м в месяц, в ЦУМе на первом этаже ставки варьируются от 7200 до 14 700 руб. за 1 кв. м.

Качественные торгово-развлекательные центры предполагают наличие грамотной концепции, пула якорей и известных международных операторов, наличие достаточного числа парковочных мест и профессиональное управление, повторяет известную истину Елена Бухарова, руководитель департамента консалтинга компании Торговый квартал. По ее оценке, сейчас дефицит качественных торговых площадей в Нижнем Новгороде составляет около 280 000 кв. м, что делает город перспективным для развития крупномасштабных проектов городского и регионального охвата. Хотя арендные ставки в крупных торговых центрах довольно высоки, в большинстве из них существует лист ожидания, подтверждает Елена Соловьева, директор по продажам риэлторской фирмы Адрес.

Хотя общее повышение ставок, по данным риэлторов, в целом соответствует инфляции.


Спрос на торговые площади в магазинах более мелкого формата тоже высок, особенно на проходных улицах в центре районов. За такие волшебные места арендаторы ведут настоящую борьбу, констатирует Надежда Данилова, менеджер АН Адрес. Она говорит, что собственники уже номинируют арендные ставки в евро и претендуют на процент от оборота и арендаторы вынуждены соглашаться.

Конкуренция растет
Большое количество новых и планируемых торговых площадей увеличивает конкуренцию на этом рынке. Следствием этого становится увеличение сроков окупаемости проектов. По мнению Романчевой, сегодня инвесторам не стоит рассчитывать на окупаемость быстрее семи-восьми лет.


Во многих ТЦ базовые ставки не меняются, арендная плата повышается за счет эксплуатационных расходов. Но происходит дифференциация арендной платы за счет применения системы коэффициентов: самые выгодные места дорожают, а плата за менее выгодные не увеличивается, отмечает Романчева.

В условиях растущей конкуренции перед собственниками ТРЦ и их управляющими компаниями все острее встает вопрос о заполняемости ТРЦ. Несмотря на листы ожидания, управляющие компании ведут постоянный поиск арендаторов, которые были бы наиболее притягательны для покупателей и делали бы ТРЦ уникальным.


Стоимость строительства и покупки торговых площадей существенно выросла. Их собственникам, конечно, хотелось бы бесконечно увеличивать арендную плату, но арендаторы к этому не готовы, говорит Андрей Крайнов, менеджер компании Выбор-недвижимость. Частая сменяемость арендаторов в магазинах, где ставки слишком высоки, убеждает собственников в том, что предел их роста близок. Данилова отмечает, что часто меняются арендаторы в небольших магазинах на ул. Белинского и на первом этаже ЦУМа.

Она полагает, что конкуренция заставит собственников ТРЦ прибегнуть к специализации и более четко ориентироваться на целевые группы: Сейчас действует правило все для всех, каждый ТРЦ ориентируется на семейное посещение: и набор арендаторов в нем, и предлагаемые развлечения, и точки общепита мало чем отличаются друг от друга. По словам Романчевой, многочисленные новые проекты будут стимулировать владельцев существующих ТРЦ на поиск индивидуальности для своих объектов.

Во многих ТРЦ размещены одни и те же бренды. Появление новых объектов заставит управляющие компании задуматься не только о том, как привлечь новых, но и как удержать существующих арендаторов, прогнозирует Романчева.



Очень похожие публикации:
Что построит Лев Леваев в России
Банк Москвы готовит ипотечный демпинг
Тонкости страхования ипотечного заемщика
Пушкинский музей закроется на инвестицию
Парабилдинги вознесутся над центром Питера
Аренда: сезонный всплеск
Москвичам хотят установить плату за капремонт


[t0.0152]