Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Быт наскучил



Пассажу достанутся главные покупательские потоки Пензы - он расположен между основной пешеходной и центральной проезжей трассами города.


Торговая недвижимость Пензы растет в цене. Бывшие дома быта и универсамы реконструируются, в городе заявлено о строительстве как минимум пяти современных торгово­развлекательных центров. Двигает процесс интерес к Пензе розничных сетей заняв миллионеры, они стремятся в города второго эшелона.

Тонкости апгрейда
Технологии превращения советского универмага в современный торговый центр уже освоены увеличение площади, развитие развлекательной инфраструктуры, привлечение известных розничных сетей в качестве арендаторов. Это и было проделано с Пассажем. Его площадь увеличена вдвое, до 33 тыс. кв. м, включая развлекательную зону с многозальным кинотеатром, аттракционами и фуд-кортом на 6 тыс. кв. м, которая расположилась в пристрое к основному зданию. Оператором этой зоны станет федеральная сеть КиноДомино компании Русский кинопрокат. Алексей Могила говорит, что на Пензе Penny Lane обкатала новую для себя технологию привлечения брэндовых сетей при ее посредничестве арендаторы Пассажа стали франчайзи известных федеральных торговых сетей. Считаю большой ошибкой, приходя на локальный рынок, разгонять всех местных торговцев, говорит он. В Пензе, по словам г-на Могилы, франчайзинг позволил остаться на своих местах около 30−40% арендаторов Пассажа. Это решило несколько задач: позволило избежать негатива при выводе объекта на рынок и наполнить торговый центр действительно востребованными марками. Ведь мест-ные операторы знают рынок лучше и скорее попадут в аудиторию, чем сторонние компании, пояснил он.

В мае стартует обновленный проект центрального пензенского Дома быта, теперь торгового центра Пассаж. Концепция реконструкции объекта, которая обсуждается еще с 2004 года, принадлежит московской консалтинговой компании Leeds Property Group (в 2006 году вошла в состав девелоперской компании Ross Group). Сейчас проект ведет консалтинговая фирма Penny Lane Realty, им занимается прежний совладелец Leeds Property, а сейчас директор департамента торговой недвижимости Penny Алексей Могила. Он говорит, что перед его командой стояла задача превратить советский Дом быта в современный многофункциональный торговый центр, который замкнул бы на себя главные покупательские потоки города. Тем более что местоположение Пассажа подходит для этого он расположен в самом центре, между основной пешеходной и проездной магистралями Пензы. Сейчас, говорит г-н Могила, центр посещает около 3,5 тыс. человек в день, с открытием центра в новом формате его трафик может вырасти на 50%.

Растет на глазах
Пензенских девелоперов заставляет пользоваться услугами столичных консультантов и развивать проекты реконструкции своих объектов не только стремление повысить доходность коммерческой недвижимости. Они опасаются не выдержать конкуренции с появляющимися современными объектами.


Апгрейд Пассажа обещает его владельцам увеличение и финансовых потоков: аренда в нем составит от 400 (для якорных арендаторов) до 1800 долларов за квадратный метр таковы сейчас средние ставки для качественных торговых площадей в Пензе. Это приблизительно в два раза выше тех цен, по которым Пассаж сдавал свои площади до реконструкции. Пример торгового центра может вдохновить и другие аналогичные проекты как говорит Алексей Могила, к реконструкции сейчас готовится и пензенский ЦУМ.

Юрий Мелеминский, директор департамента консалтинга Penny Lane, замечает, что пензенский рынок торговой недвижимости растет высокими темпами (см. график). Город ‘‘стартанул’’ резко и в короткие сроки. Ритейлеры узнали о нем лишь в 2005 году, и теперь он переживает фазу активного строительства торговых центров и экспансии федеральных сетей, рассказывает консультант. Сейчас в городе представлено всего несколько небольших торговых центров в среднем до 10 тыс. кв. м таких как Патэрсон (ритейлер построил там районный торговый центр), Проспект, Метро, Муравейник и Суворовский единственный современный торговый объект, построенный в Пензе с нуля. Площадь Суворовского 16 тыс. кв. м.

Центральный пензенский дом быта превратят в современный торговый центр


Второй эшелон
По мнению Юрия Мелеминского, бум, аналогичный пензенскому, ждет все так называемые города второго эшелона, куда двинулись инвесторы, освоив города-миллионеры. Емкость рынка там, конечно, меньше, зато потенциал пока не исчерпан, хотя потребитель в небольших городах уже ‘‘вырос’’ из рынков и может позволить себе покупки в торговых центрах и супермаркетах, отмечает г-н Мелеминский. С ним согласна и Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики московской консалтинговой компании Colliers International. Она прогнозирует рост рынка торговой недвижимости в городах второго эшелона в связи с тем, что многие сети выполнили свою программу-максимум по городам-миллионерам, и им стали интересны менее насыщенные рынки. Эту тенденцию подтверждают и сами ритейлеры. О своих программах развития в городах с населением от 500 тыс. человек уже объявили X5 Group, Рамстор, Патэрсон, Техносила, Metro Group, не говоря уже о региональных франчайзинговых проектах сетей например, их активно развивают сети Эльдорадо, Техносила.

Елена Бухарова, руководитель департамента консалтинга московской компании Торговый Квартал, прогнозирует, что пик активного строительства объектов в Пензе начнется в ближайшие два-три года, и в 2009−2010 годах здесь стоит ждать значительногопо объемам ввода качественных помещений. В ближайшие два года может быть введено более 100 тыс. кв. м торговых площадей, включая проекты федеральных и иностранных инвесторов. Например, калининградской группы Вестер, которая получила участок в городе, и британской компании London Regional Properties, собирающейся строить там торговый центр площадью около 20 тыс. кв. м. Свою долю внесут и проекты местных девелоперов. Один из них, торговый центр Мега на 50 тыс. кв. м, уже строится введена первая очередь на 5 тыс. кв. м. Кроме того, площадки для строительства в Пензе ищут DVI-Group и Региональные инвестиции, говорит Елена Бухарова.

В Поволжье, помимо Пензы, крупные объекты федеральных инвесторов появились в таких небольших городах, как Набережные Челны: в марте там открылся центр Торговый квартал, а в октябре планируется открытие торгового объекта калининградского Вестера. Еще в качестве примера можно привести Ульяновск, где в прошлом году Вестер открыл торговый центр Гранд.

Елена Бухарова прогнозирует дальнейшее усиление интереса девелоперов к таким городам. Однако, предупреждает она, их количество ограничено двумя десятками, и после их освоения для девелоперов станут актуальными города с еще меньшей численностью населения, от 300 тысяч человек. Уже сейчас площадки в них активно раскупаются.



Очень похожие публикации:
Банк Москвы готовит ипотечный демпинг
Тонкости страхования ипотечного заемщика
Пушкинский музей закроется на инвестицию
Парабилдинги вознесутся над центром Питера
Аренда: сезонный всплеск
Москвичам хотят установить плату за капремонт
Дерипаска обустроит Европу


[t0.0111]