Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Дом на берегу Черного моря: Геленджик, Анапа, Туапсе



Геленджик
По темпам развития черноморских курортов Геленджик уступает только Большому Сочи. Разработанные для города инвестиционные программы предусматривают строительство жилых комплексов по всему побережью Геленджикского района. Муниципальное образование Город-курорт Геленджик включает в себя помимо самого города еще 20 населенных пунктов. Поселки, расположенные на берегу моря, являются самостоятельными агломератами в составе курорта. В настоящий момент эта местность освоена не более чем на 20 %.

Черноморское побережье самый большой курорт в России. Он протянулся на 400 км от Тамани до Адлера. Живописные пейзажи, мягкий климат (60 % солнечных дней в году), целебный воздух и, конечно, море не только обеспечивают прекрасные условия для отдыха, но и делают регион перспективным для инвестиций в курортную недвижимость. Предлагаем читателям статью о рынке недвижимости трех российских прибрежных городов Геленджика, Анапы и Туапсе.

В восточной части инфраструктура наиболее развитая, а потому и цены на жилье выше, чем в двух других районах города. Здесь расположены морской и автовокзалы, аквапарк Дельфин, яхт-клуб, находится городская администрация. У набережной, особенно рядом с морским вокзалом, земля самая дорогая, здесь создают в основном рекреационные и развлекательные объекты. Среди немногочисленных жилых построек преобладают элитные. Это почти сплошь многоэтажные дома, располагающиеся между набережной, улицей Луначарского, пансионатом Кавказ, улицами Кирова и Красногвардейской. Больше половины коттеджей тут используют в качестве малых средств размещения. Следующий пояс на востоке города ограничен улицами Леселидзе, Новороссийской, Пушкина и Киевской. Здесь основную часть предложений на вторичном рынке составляет индивидуальное жилье, квартиры попадаются реже.

Город можно разделить на три части по признаку расположения районов относительно бухты западную (со стороны мыса Тонкого), восточную (со стороны мыса Толстого) и северную (там, где находится автомобильная трасса новороссийского направления).

На севере города возле моря вся территория от набережной до улицы Луначарского занята рекреационной недвижимостью и аквапарками, жилья там практически нет. А достоинством южной стороны является то, что с верхних этажей домов открывается панорамный вид на бухту и город.


Первичный рынок в спальных районах на востоке представлен в основном недвижимостью эконом- и бизнес-классов, на вторичном преобладают квартиры улучшенной планировки.

В пригородах преобладают объекты индивидуального жилого фонда. Верхний сегмент представлен в основном отдельно стоящими виллами, организованную коттеджную застройку здесь только начинают вести. Создание особой экономической зоны Архипо-Осиповка Криница скорее всего повлияет на развитие сектора элитных многоквартирных комплексов. Очевидно, текущая инвестиционная политика вызовет рост цен на землю.

Вся береговая полоса западной части Геленджика тоже объекты рекреационной инфраструктуры. Жилье, расположенное ближе к аэропорту, менее популярно, чем на севере и востоке города. Элитные дома возводят только в районе Тонкого мыса, на значительном удалении от аэропорта. Свободные участки в прибрежной полосе пригодны для точечной застройки, и цены на землю под многоэтажное строительство там пока находятся на относительно низком уровне. Перспективным районом для элитной застройки считается Голубая бухта.

Панельные и монолитные дома экономкласса строят в спальных районах, а также в относительной близости к морю на западе города. Квартиры в них продают по цене от 900 до 1300 долл./кв. м.


Первичный рынок недвижимости Геленджика не отличается большим ценовым разнообразием. В элитном сегменте стоимость жилья приближается к сочинскому уровню и варьируется в пределах 2000 2700 долл./кв. м. Как правило, в элитных жилых комплексах есть вся инфраструктура, а в 300 м от них находятся благоустроенные пляжи. Дома бизнес-класса расположены в западной, восточной и северной частях города на расстоянии более 300 м от моря. Один квадрат в них стоит 1300 1900 долл.

Анапа
Анапа один из наиболее динамично развивающихся курортов Черноморского побережья России. По ценам на недвижимость он находится на третьем месте после Сочи и Геленджика. Если в советское время Анапа ассоциировалась в первую очередь с детским отдыхом, то сейчас она имеет все перспективы стать круглогодичным курортом.

Жилые комплексы, возводимые в настоящее время в Геленджике, расположены в основном в пределах 500 м от моря. Это, например, дома на улицах Красногвардейской, Гринченко, Грибоедова (ЖК Нега), Курзальной, Туристической (ЖК Каскад).

Сам город можно разделить на четыре зоны, каждая из которых имеет свои особенности. Первая, центральная часть Анапы, ограничена с севера берегом моря и набережной, с юга улицами Лермонтова, Чехова и Парковой, с запада улицей Ивана Голубца, а с востока улицей Крестьянской. Здесь наиболее дорогая недвижимость. Среди жилого фонда преобладает индивидуальное жилье, которое часто сдают отдыхающим (в связи с чем грань между домовладением и мини-пансионатом с юридической точки зрения стерта). Первичный рынок многоквартирного жилья представлен отдельными объектами точечной застройки. Зато хорошо развит сегмент коммерческой недвижимости: в центре сосредоточена значительная часть развлекательных объектов, магазины модной одежды, сувениров, ювелирных изделий, железнодорожные и авиакассы, вокзалы.

Город вытянут вдоль берега моря на 80 км. К его несомненным достоинствам относят самое большое по сравнению со всеми другими курортами побережья количество солнечных дней в году (280) и тот факт, что море здесь чистое, хорошо прогревающееся на мелководье. В Анапе работают 176 здравниц, четверть из них круглогодичные.

Третий район Анапы Пионерский проспект начинается от устья реки Анапки и детского парка и тянется на север вдоль побережья до поселка Витязево и анапского аэропорта. По обе стороны этой городской магистрали расположены пансионаты, санатории и дома отдыха.


Второй по значимости на анапском рынке недвижимости район Высокий берег. Пляж здесь каменистый или галечный, а море находится под живописным сланцевым обрывом. Границами района служат берег моря и улица Ивана Голубца. В отличие от равнинной центральной части с Высокого берега уже видны горы. В районе находятся крупнейшие здравницы Анапы, маяк, аквариум, бювет и знаменитый лечебно-диагностический центр ДиЛуч. В настоящее время здесь представлены все виды застройки, однако частных домовладений значительно меньше, чем в центре.

Что касается пригородов, то прежде всего следует выделить станицу Благовещенскую, где была учреждена особая экономическая зона туристического типа. Вероятнее всего она будет развиваться как альтернативный Анапе доступный всем слоям общества курорт. Пока рынок земли в Благовещенской недооценен.


Четвертая часть северные окраины и находящийся по Краснодарскому направлению микрорайон Алексеевский с прилегающими к нему кварталами. Жилой фонд состоит в основном из новых многоэтажных домов улучшенной планировки. Именно здесь сосредоточен рынок первичной недвижимости. Хорошая транспортная инфраструктура и современные планировки квартир делают цены на жилье несколько завышенными для окраин. Согласно генеральному плану развития города в этих микрорайонах запланировано дальнейшее активное жилищное строительство, а в центре города и в районе Высокого берега будет развиваться сегмент недвижимости рекреационного назначения.

Если говорить о стоимости жилья, то надо отметить, что в первую очередь цены в Анапе зависят от близости дома к морю. В центре, недалеко от Высокого берега и микрорайонов (улица 40 лет Победы), средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 1000 1500 долл. На улице Лермонтова квартиру, сданную в эксплуатацию, продают по 1200 долл./кв. м, а на стадии строительства квадратный метр в ней стоил 900 долл. На вторичном рынке в центре за квадрат просят в среднем около 1000 долл., а самая дорогая вторичная недвижимость расположена в районе Высокого берега (1500 долл./кв. м).

Другой пригородный район, интересный для инвестирования в недвижимость, побережье Су-Псех Сукко Утриш. Наиболее развит рынок недвижимости в поселке Сукко, который является по существу элитной загородной резиденцией. Проявляют интерес к местным коттеджам и жители Краснодара, Ростова-на-Дону, других крупных городов ЮФО.

Цены на земельные участки в пригородах Анапы (долл./сотка)


Наиболее динамично в Анапе развивается рынок земельных участков. Спрос на землю продиктован активным строительством малых средств размещения. Старый жилой фонд постепенно идет под снос, и даже строения 10 15‑летней давности покупаются чаще всего с целью сноса и строительства на их месте современных элитных коттеджей или мини-пансионатов. Разброс цен довольно широк от 4000 долл. за сотку на окраине до 60 000 долл. за сотку на участке с ветхим строением под снос в районе набережной и улицы Горького.

Море здесь, на северной окраине зоны влажных субтропиков, немного прохладнее, чем в Сочи или в Адлере, но место привлекает своим живописным ландшафтом. Побережье с субтропической растительностью окаймлено не очень высокими горами Большого Кавказа, а 9/10 территории покрыто лесами.


Среди городов российского Черноморского побережья Туапсе известен менее всего. Статус курорта ему не позволяют присвоить расположенные здесь нефтяные терминалы. А вот окрестности Туапсе сейчас развиваются очень активно, с чем и связан рост цен на недвижимость в районе.

Инвесторам в первую очередь интересен участок побережья Джубга Новомихайловский. Сейчас в этой местности создают особую экономическую зону туристического типа Агрия. Кроме нее следует отметить Небуг, где в свое время был открыт первый в России аквапарк. Сегодня этот населенный пункт можно назвать своеобразным брендом, где будет сохраняться высокий уровень цен на недвижимость. Еще один небольшой поселок на побережье, Агой, популярен из-за близости к Туапсе. Впрочем, море и воздух здесь настолько чистые, что нет даже намека на соседство с нефтяным портом. Расположенные южнее Туапсе населенные пункты имеют меньшие перспективы развития рынка недвижимости из-за проходящей прямо над пляжами железнодорожной ветки.

Туапсинский район протянулся вдоль берега моря от Бжида, где он граничит с Геленджикским районом, до Шепси, за которым начинается Большой Сочи. На побережье помимо упомянутых населенных пунктов находятся Джубга, Лермонтово, Новомихайловский, Пляхо, Ольгинка, Сосновый, Майский, Тюменский, Небуг, Агой, Дедеркой. Остальные поселки расположены в горной местности, и цены на недвижимость в них значительно уступают стоимости жилья в приморских районах.

Сдвигом в сфере строительства в регионе можно назвать возведение жилого комплекса для портовых работников на улице Калараша. Обычно подобные дома расцениваются как социальное жилье, однако уровень комфорта в данном комплексе значительно выше, поскольку здесь имеется автономное теплоснабжение, а квартиры сдаются с хорошей отделкой. Покупать жилье в этом доме могут не только портовики, но и все желающие.

В самом райцентре новое строительство ведется относительно невысокими по сравнению с Анапой, Геленджиком и Сочи темпами. Здесь преобладает старый жилой фонд. В центре города отмечается дефицит земельных участков (что, впрочем, характерно для всего побережья). При этом спрос на недвижимость в Туапсе превышает предложение как на первичном, так и на вторичном рынках. По итогам 2006 года цены выросли на 15 20 %. Особенно популярно жилье в центре города, а также в прибрежных районах в относительном удалении от порта на Звездной, в районе мыса Кодош и т. п. Наименее престижны Сортировка, Пригород и Пролетарский.

На вторичном рынке на фоне растущего спроса действительно элитного жилья мало. Это в основном квартиры в сталинках в центре города с евроремонтом. Зачастую уровень ремонта тут в самом деле очень высокий, однако нет основных критериев принадлежности дома к элите наличия охраны, автономных систем коммуникаций и социально однородного окружения. Тем более что фасады домов и лестничные площадки находятся обычно в неудовлетворительном состоянии.

Недавно на улице Калараша были сданы в эксплуатацию еще два объекта шестиэтажный дом экономкласса с одно- и двухкомнатными квартирами и монолитный жилой комплекс бизнес-класса с паркингом и охраной, в состав которого входят многоквартирные дома и таунхаусы. Выбор данного района для застройки обусловлен его значительной удаленностью от промышленных объектов. Работы ведутся также в микрорайоне Приморье, отличающемся хорошей экологической обстановкой. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Туапсе около 900 долл.

Рынок частной застройки тоже имеет свои особенности. Например, почти в самом центре города сохранился частный сектор, тогда как в других курортных населенных пунктах эта территория занята элитными многоквартирными домами или гостиницами. Кроме того, стоимость объектов индивидуальной застройки в центре города ниже, чем в более отдаленных районах, поскольку здесь преобладает старый жилой фонд. Среди пригородов лидерами роста цен на индивидуальное жилье и землю являются Агой, Небуг, Лермонтово, Новомихайловский, Джубга и Ольгинка. Заметим, однако, что любое капиталовложение в землю в прибрежной зоне имеет смысл, так как низкие цены в таких населенных пунктах, как Шепси, Пляхо или Гизель‑Дере, говорят лишь о временной недооцененности этих территорий.

Вторичный рынок Туапсе характеризуется большим количеством предложений жилья в общих дворах, комнат в коммунальных квартирах и т. п. Спрос на такое жилье отмечен со стороны местных жителей, однако интересуются им и небогатые иногородние покупатели, рассчитывающие проводить в Туапсе летний отпуск. Таково одно из основных отличий местного рынка недвижимости от тех, что сложились на других курортах Кавказа (там доминируют покупатели среднего и выше среднего классов). Окупаемость дешевого жилья довольно высока: если комнату в коммуналке на окраине можно купить по цене около 800 долл./кв. м, то средняя ставка при долгосрочной аренде составляет примерно 10 долл./кв. м в месяц значит, вложения могут окупиться за шесть-семь лет.



В настоящий момент в Туапсе цены на вторичное жилье составляют 900 1500 долл./кв. м. Но есть и отдельные предложения, где стоимость значительно выше: 1700, 1900, 2000 долл./кв. м.



Очень похожие публикации:
Подмосковье: инвестиционный Клондайк
Ипотека под 7% годовых
Митино: город рядом с городом
CapitaLand застроит Россию складами
Баталии вокруг налога с продажи квартиры
...и минус первый взнос
Архитектура во власти


[t0.0129]