Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Подмосковье: инвестиционный Клондайк



В первую очередь речь зашла, конечно же, о загородном жилищном строительстве, ведь большая часть капиталовложений производится наряду с земельными участками именно в этот сектор. Оно по-прежнему ведется очень активно, однако прошедший 2006 год внес коррективы в сложившуюся в данном сегменте ситуацию. Как отметил в своем докладе руководитель проекта Cottage.ru Михаил Подрабинек, на растущий спрос продавцы и застройщики отвечают увеличением объема предложения, однако в основном за счет поселков бизнес-класса. Как следствие, происходит замедление темпов роста цен на такие объекты, поскольку покупательская способность населения недостаточно высока, и в количественном отношении спрос и предложение находятся в относительном балансе. По прогнозам эксперта, эта тенденция получит дальнейшее развитие. Более того, рост конкуренции как между застройщиками, так и между проектами ожидается именно в среднем и высшем ценовых сегментах.

Рынок недвижимости Московской области, одного из самых богатых и экономически развитых регионов страны, привлекает все больше инвесторов, в том числе и иностранных. Участники Третьего Международного форума Инвестиции в недвижимость Подмосковья, организованного Международным центром конференций On Conference, обсудили особенности реализации проектов в различных сегментах этого рынка, а также проблемы и перспективы ипотечного кредитования в регионе.

Развитие инфраструктуры и вынесение ее за пределы отдельного поселка еще одна знаковая тенденция загородного рынка. Помимо улучшения экономической ситуации в районе такой подход позволяет сделать содержание социальных и коммерческих объектов менее обременительным для жителей и снизить стоимость проживания в загородном доме.

Борьба за клиента вынуждает девелоперов выходить за рамки традиционных форматов и концепций, подстраиваясь под растущие требования рынка. Появляются загородные поселки, в которых все или часть домов многоквартирные, своего рода гибрид городского жилья и дачи. Удачными примерами подобных проектов являются Сосны, Николина гора, Chalet Жуковка. Быстро набирают популярность таунхаусы и так называемые дальние дачи, расположенные в радиусе свыше 70 км от МКАД. Объединяет эти очень разные категории жилья сравнительно низкая цена, за счет которой они в какой-то степени восполняют дефицит объектов экономкласса. Кроме того, М. Подрабинек отметил важные изменения в предпочтениях покупателей: сегодня на первое место выходит качество строительства, а не архитектурные и технические изыски.

По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ Недвижимость, потенциал региона огромен, и свободных площадок в нем более чем достаточно: только в ближайшем Подмосковье более 25 тыс. га земли, пригодной для застройки жилыми домами. Основная проблема заключается не в том, что строить негде или некому, а в том, что не всегда есть средства. Другими словами, девелоперам необходим начальный капитал для выкупа земли, подготовки исходно-разрешительной документации и оформления требуемых согласований, и только потом они смогут получить рефинансирование от своих покупателей.

В целом рынок недвижимости ближнего и среднего Подмосковья движется в сторону формирования комфортных жилых пригородов европейского типа, потребность в которых назрела уже давно. Набирают обороты мегапроекты, такие как Большое Домодедово, Рублево-Архангельское, А-101 в Ленинском районе (земли совхоза Коммунарка), которые предполагают комплексное освоение территории в несколько сотен или даже тысяч гектаров и возведение миллионов квадратных метров жилья, соответствующей транспортной и прочей необходимой инфраструктуры, создание множества новых рабочих мест.

Разумеется, найти источник финансирования можно не под каждый проект. Дмитрий Цыбанков, директор юридического департамента ИГ SESEGAR, поделился с собравшимися своими выводами о том, чему отдают предпочтение инвесторы. Как считает Д. Цыбанков, в основе интереса к рынку недвижимости Подмосковья земельные ресурсы региона. Однако участки бывают разными. Например, порой предлагают землеотводы, приобретенные в собственность в памятные 90‑е годы, когда в нашей стране только-только началось формирование цивилизованного рынка недвижимости, или земли сельскохозяйственного назначения, выведенные из этой категории несколько лет назад зачастую не совсем законными способами. На продажу выставляют земли для перевода в ИЖС, участки, принадлежащие предприятиям, пионерские лагеря и дома отдыха, площадки, предоставляемые на основе конкурса, и др. В результате у девелопера могут возникнуть разного рода трудности, которые приведут к удорожанию проекта или вовсе помешают его реализации.

В качестве действенного способа, который поможет привлечь инвестиции в проект и избежать снижения прибыли, В. Яхонтов предлагает рассмотреть возможность заключения альянса с землевладельцем, инвестором или банком-кредитором с целью распределения расходов и рисков. Не следует забывать и о таком набирающем популярность механизме финансирования, как ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) недвижимости. Всего же на сегодняшний день, по оценкам эксперта, в строительство жилья и необходимой инфраструктуры в Московской области вложено приблизительно 3 млрд долл., и это далеко не предел. То же Большое Домодедово ожидает притока инвестиций в объеме более 11 млрд долл.

Среди потенциально выгодных объектов для инвестиций на загородном рынке Д. Цыбанков выделил следующие форматы: таунхаусы, коттеджные поселки для сдачи в аренду, апартаменты и типовое жилье. Близость к Москве все еще является одной из основных характеристик, определяющих инвестиционное качество проекта, но по мере развития инфраструктуры, улучшения транспортной ситуации и создания достаточного количества рабочих мест этот фактор будет постепенно утрачивать свое определяющее значение. Несомненно, девелоперам интересны также проекты по строительству торгово-развлекательных центров, логистических терминалов и промышленных объектов.

Выбирая площадку, девелоперу следует принять во внимание множество факторов, главный из которых цели инвестора. Только такой подход позволит извлечь максимальную прибыль и снизить риски. Исключительно важны даже детали. Например, ценность участка повышают такие качественные характеристики, как хорошая транспортная доступность, близость удобных транспортных развязок и железной дороги, коммуникации, проходящие непосредственно по площадке (а не по ее границе). Если предполагается коттеджная застройка, то большое значение имеет наличие водных объектов, особенно так называемой большой воды канала им. Москвы или водозаборных водохранилищ. При этом, если концепция поселка предусматривает устройство в нем яхт-клуба, стоит учесть, что хождение судов возможно лишь по каналу.

Масштабное и системное освоение земельного участка улучшает его потребительские свойства, повышает инвестиционную привлекательность и способствует созданию дополнительных конкурентных преимуществ у построенного на нем объекта. Причем одним из важнейших принципов данного процесса является достижение самодостаточности территории за счет создания полноценной инфраструктуры и грамотного расположения транспортных коридоров. Только так, по мнению Д. Краснова, можно удовлетворить растущие требования людей и обеспечить развитие пригородного строительства как альтернативы городскому жилью.

О том, насколько важен выбор способа освоения земель, говорил в своем выступлении и Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента УК Масштаб. Он подробно остановился на land development комплексном развитии территории исходя из объективных предпосылок ее наиболее эффективного и рационального использования.

Татьяна Шелягина, финансовый директор строительно-инвестиционного холдинга RODEX GROUP, поделилась собственным практическим опытом в этой области. Она рассказала, что девелопер загородной недвижимости на начальном этапе строительства часто вынужден замораживать значительные средства, вложенные в землю, пока не будут получены необходимые согласования. Грамотный подход к организации бизнес-процессов позволяет сделать так, чтобы некоторые из них протекали параллельно, экономя время и деньги компании. По мнению Т. Шелягиной, преодоление бюрократических барьеров затягивает строительство и увеличивает его стоимость. Недаром в 2006 году на рынок вышло лишь 35 новых поселков, что на 17 % меньше, чем годом ранее.

К сожалению, даже при безукоризненно разработанной концепции коттеджного поселка, торгового центра или складского терминала девелопер может столкнуться с целым рядом проблем практического характера и понести финансовые потери, что увеличит стоимость проекта и конечную цену объекта. Алексей Михеев, заместитель председателя Комиссии инвестиционных программ Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы, рассказал о принципах управления рисками при инвестировании. Он отметил, что риски подразделяются на внешние и внутренние. Первые носят объективный характер и не поддаются контролю. Это изменения в локальном и федеральном законодательстве, экономике России, находящейся в большой зависимости от цен на нефть, и ситуации на отдельных рынках; это действия властей, особенно местных, которые могут оказать влияние, например, на получение застройщиком тех или иных согласований и др. Вторые, напротив, находятся в зоне непосредственного контроля инвестора. Эффективное управление рисками предполагает не просто своевременное выявление вызванных объективными и субъективными причинами проблем, но заблаговременную разработку технологий их преодоления и закладывание в проект необходимых ресурсов.

Прогнозы на ближайшее время эксперт делает довольно оптимистичные: места на этом рынке хватит всем. Конкуренция, безусловно, усиливается, но существенного влияния на размер арендных ставок она пока не оказывает. И все же не стоит забывать, насколько динамично развивается складской сегмент. Если в 2004 году на рынке качественных площадей наблюдался не просто дефицит, а буквально вакуум, то уже через три года предложение увеличилось на порядок, выросли качество, объем и масштаб проектов. В прошлом году эксперты отмечали довольно заметные колебания ставок аренды, однако, несмотря на появление вакантных площадей в высококлассных складских комплексах (ситуация еще год назад просто немыслимая!), снижения цен все-таки не произошло. В какой-то степени это результат роста себестоимости строительства, но постепенное насыщение спроса неизбежно приведет к тому, что доходность проектов несколько снизится.

Безусловно, участники форума не могли обойти вниманием рынок коммерческой недвижимости Подмосковья. Обзор текущей ситуации в данном сегменте предложил вниманию слушателей Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium. Он подчеркнул, что на сегодняшний день склады являются, пожалуй, самым перспективным и инвестиционно привлекательным направлением, о чем свидетельствует большое число непрофильных инвесторов, регулярно появляющихся в этом секторе.

Темой заключительной сессии форума, посвященного инвестиционным возможностям рынка недвижимости Московского региона, стала ипотека и неспроста. Доходность проектов напрямую зависит от спроса со стороны покупателя, одним из стимулов для которого выступает доступность кредитов на покупку квартир в городах Подмосковья и загородных домов. Как сообщила Ирина Радченко, генеральный директор группы компаний ЛАУРЕЛ и вице-президент Международного ипотечного клуба (МИК), в России сегодня действует почти 1200 кредитных организаций, больше половины из которых расположено в Центральном федеральном округе. За ним с большим отрывом следуют Приволжский и Южный округа. При этом лидером по количеству выданных кредитов на душу населения является вовсе не Московская, а Кировская, Кемеровская, Оренбургская и Самарская области, а также республика Башкортостан, где до 50 % сделок по купле-продаже недвижимости совершают с использованием ипотеки. Возможно, основная причина в том, что цены на жилье в этих регионах в несколько раз ниже, чем в Подмосковье. Тем не менее эксперты уверены, что будущее рынка недвижимости и в Московском, и в других регионах связано с развитием ипотеки. Даже в загородном сегменте, еще недавно обделенном вниманием кредитных организаций, в столице и области сегодня работает уже 40 банков, предлагающих клиентам свыше 200 программ.

Другой перспективный рынок Подмосковья, темпы роста которого уже заметно превышают аналогичные показатели для столицы, торговые и торгово-развлекательные центры. В 2008 году в Московской области ожидается ввод в строй рекордного объема новых качественных площадей, прогнозирует ASTERA ONCOUR Moscow. Как заметила Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга этой компании, развитие сегмента торговой недвижимости Подмосковья проходило в несколько этапов. Сначала активное строительство шло на внешней стороне МКАД, причем это были комплексы регионального масштаба, которые в основном посещали жители столицы. На втором этапе девелоперы и инвесторы заинтересовались проектами ТЦ и ТРЦ в городах-спутниках, а теперь стали постепенно удаляться все дальше и дальше от Москвы, к границам области. Впрочем, процесс этот находится еще в самом начале. Основное строительство пока по‑прежнему ведется в пределах 10 км от МКАД (31 объект). Почти такое же число комплексов (26), но значительно меньшей площади находится в радиусе 10 30 км от МКАД. На третьем месте города, удаленные от Москвы на 60 100 км (20 объектов). Менее всего обеспечен качественными торговыми площадями так называемый средний пояс Подмосковья (30 60 км от МКАД) всего шесть объектов.



Очень похожие публикации:
Ипотека по канадским технологиям. Хоть похоже на Россию, только все же не Россия...
МЭРТ собирается дифференцировать налогообложение дачников
Покупка в стиле Hi-Tech
Москва принимает свой Жилищный кодекс: конкретный и суровый
Возбуждено шесть уголовных дел по факту незаконной застройки природного парка «Москворецкий»
Коварный пункт, или Платим за того парня
Группа компаний “ПИК” хочет привлечь не менее $1 млрд в ходе IPO


[t0.0129]