Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

На чем рынок недвижимости успокоится?



Рынок недвижимости этой весной напоминает приличное семейство, где происходят серьезные финансовые затруднения, но об этом все тактично молчат и делают вид, что ничего не происходит. Если судить по цифрам предложений на вторичном и первичном рынках, падение цен на рынке на уровне статистической погрешности, если оценивать по реальным сделкам, то оно куда более масштабно.

Главная тема этой недели осознание того факта, что и весной цены на недвижимость продолжили падение. Минимальную планку, ниже которой они не опустятся, можно оценить несколькими способами.

По данным же другого аналитического центра RWAY, панельные и блочные дома подешевели с начала апреля в среднем на $50 за кв. м. Причем все аналитики в один голос говорят о том, что формально в целом по рынку столь малая величина падения обусловлена некоторым повышением цен на жилье бизнес-класса, в то время как снижение по жилью эконом-класса весьма значительно. В предыдущую неделю апреля RWAY отмечал, что опережающими темпами снижаются цены на многокомнатные квартиры (от 4 комнат) за прошедшую неделю на 1,4%. Нельзя не отметить и перемен на первичном рынке: застройщики активно предлагают всевозможные акции, по которым покупателям предлагается скидка на квадратные метры от 5 до 10%, кроме того, банки отменяют все комиссии за выдачу ипотечных кредитов и тоже проводят различные акции, чтобы стимулировать спрос.

По данным аналитического центра ирн.ru, за апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5% с $4218 за кв. м до $419 Это, казалось бы, незначительное снижение. Если не учитывать еще как минимум три фактора. Во-первых, в течение апреля продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял более 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0,5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1,5%.

На чем цены успокоятся?
Сколько бы не заклинали рынок продавцы, утверждая, что в Москве цены не падают, на самом деле российская столица, при всей ее эксклюзивности и уникальности, тоже подчиняется рыночным законам. А именно: на ценообразование влияет платежеспособный спрос. Средний.


Можно объективно посмотреть на падение с прагматичной стороны. Если брать за некий эталон классическую небольшую однушку в панельном доме в срединном поясе Москвы, то ее цена зашкаливала летом за $160 тыс. (или по тогдашнему курсу 27,0 ее рублевая цена составляла 4 млн 320 тыс. руб.), а сейчас ее предлагают за $125-130 тыс. (или 3 млн 218 тыс. руб.). Это 25% падения по сравнению с началом осени 2006 года. Не все виды жилья столь значительно потеряли в цене, но жилье плохого качества подешевело уже на 20-25%. Возможно, даже больше, если учитывать возможность торга при покупке. В связи с чем возникает вопрос: где предельная планка, ниже которой цены на жилье не упадут?

В мировой практике доступность жилья определяется по доле расходов на приобретение жилья от дохода семьи (в том числе с привлечением кредита), вычисляется также индекс доступности жилья, определяемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека). Индекс показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы.

Давайте посмотрим, что с ним происходит в Москве. Средний доход москвича по итогам 2006 года составил 30,5 тыс. руб. в месяц. На какую максимальную сумму ипотечного кредита получающий столько человек может рассчитывать? 1 млн 451 тыс. руб. предложит ему DeltaCredit, 1 млн 393 тыс. готов, согласно калькулятору, выдать на 25 лет на покупку квартиры на вторичном рынке ВТБ, 1 млн 284 тыс. может предоставить Городской ипотечный банк и т. п. Стоит помнить о том, что все эти расчеты приблизительны, но масштаб понятен. Таким образом, средняя покупательская способность в столице существует (с учетом ипотеки) на квартиры стоимостью примерно 1,5-1,7 млн руб. (или $58-66 тыс.). Согласно этому расчету, цена квадратного метра должна быть в пределах $250 Однако есть и официальный показатель, которым руководствуются в большинстве стран, это индекс доступности жилья.

Есть еще один риелторский метод, который позволяет оценить, будут ли успешными продажи по ипотеке в том или ином регионе. Если отношение цены квадратного метра к средней зарплате близко к 1, то рынок очень перспективный, считают они. Если же цена квадратного метра превышает среднюю зарплату в несколько раз, то там все ипотечные предложения, будь сколь угодно заманчивыми по условиям, обречены на провал. По этому параметру в Москве цена на квадратный метр должна быть на уровне $1500 именно такова средняя зарплата москвича с поправкой на серые схемы.

Поэтому мы рассчитаем, какова должна быть стоимость московской квартиры исходя из среднего дохода москвича, чтобы индекс доступности был в пределах 5 лет именно такой показатель считается верхней планкой нормы. Итак, средний доход 3 москвичей составит 91,5 тыс. руб. в месяц или 1 млн 98 тыс. руб. в год. За 5 лет эта сумма составит 5,49 млн руб. Делим ее на 54 кв. м и получаем 101,6 тыс. руб., или $390 В сущности, если ориентироваться на эту цифру, то падение рынка еще на 7% с нынешних $4195 как раз позволит достичь этой цифры.

Вместо выводов
Разные методики оценки дают весьма различные цифры стоимости квадратного метра в столице от $1500 до $3900 (или, в рублях, от 39 тыс. до 100 тыс.). Это неудивительно: по последним статистическим данным, в столице потрясающий разрыв между бедными и богатыми жителями, и поэтому та же самая средняя зарплата представляет собой весьма условный показатель. По экспертным оценкам, которых в последнее время появляется немало, падение рынка продолжится все летние месяцы, и, возможно, стабилизация наступит осенью.

Ощущение, что на рынке имеется несоответствие спроса и предложения, причем значительное, есть и у московских властей. Они оценивают этот разрыв как минимум как двукратный, но при этом готовы снижать планку цены квадратного метра лишь для избранных москвичей по программе социальной ипотеки.



Очень похожие публикации:
Возможность купить квартиру вскоре станет реальной для большинства россиян
“Новые торговые системы” откроют 50 магазинов
Платформа над землей...
За 10 лет квартплата москвичей выросла в 10 раз
Новостройки Подмосковья: гонки за коммуникациями
Россия догоняет темпы жилищного строительства в СССР
Загородная стилистика


[t0.0186]