Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Снимать - не строить



Как ни удивительно, практически любая сделка с куплей-продажей недвижимости может быть признана судом недействительной. Чтобы обезопасить себя от возможных имущественных и финансовых потерь, необходимо застраховать право собственности на объект недвижимости.


Заплати страховку и спи спокойно


В России все отношения, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, регулирует Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 17 июня 1997 г. Что касается мировой практики, то в ней права собственности на объект недвижимости регистрируют двумя способами. Первый, распространенный в Европе, Австралии и Канаде, называется титульной регистрацией. Суть ее в том, что само государство регистрирует право собственности на недвижимое имущество ("титул собственности") и выдает владельцу имущества сертификат. Этот документ гарантирует, что ни при каких обстоятельствах человека не лишат права собственности на зарегистрированное имущество. Если же выяснится, что сделка была совершена незаконно и должна быть признана недействительной, государство сначала возмещает пострадавшей стороне ущерб, а уж после этого разбирается с виновными. Второй способ практикуется в США и носит название "актовая регистрация". В этом случае государство регистрирует только саму сделку с недвижимостью и не дает никаких гарантий ее владельцу в том, что он не лишится приобретенного имущества. Именно второй способ распространен в России, где государство регистрирует недвижимость и права на нее, но не принимает на себя обязательств по возмещению убытков в случае конфискации зарегистрированной недвижимости.

Человек, купивший квартиру или дом на вторичном рынке, рискует через некоторое время остаться и без жилплощади, и без заплаченных за нее денег. Чтобы обезопасить себя от возможных имущественных и финансовых потерь, необходимо застраховать право собственности на объект недвижимости. Имея такую страховку, можно спать спокойно: даже если недвижимость и отберут решением суда, страховая компания или риэлторское агентство выплатят пострадавшей стороне всю стоимость конфискованной жилплощади.

Страхуют все!


У нас в стране полную стоимость конфискованной недвижимости выплачивает не государство, а страховые компании и риэлторские агентства, в которых недвижимость была застрахована. Данный вид страхования в списке их услуг значится как "титульное", однако в законодательстве РФ понятия титульного страхования или страхования прав собственности нет. В действующем законодательстве данная операция обозначена как "страхование потери имущества в результате утраты права собственности". Но поскольку термин "титульное страхование" уже прочно вошел в обиход страховых агентов и риэлторов, мы будем использовать именно его. В России "титулом" занимаются страховые компании и риэлторские агентства.

Прежде чем застраховать право собственности на приобретаемое или уже приобретенное имущество, страховое агентство проводит предстраховую экспертизу. Данная процедура заключается в том, что квалифицированные юристы страхового агентства проверяют так называемую чистоту сделки. В ходе предстраховой экспертизы анализируются юридические аспекты сделки с недвижимостью и собираются сведения об участвующих в сделке лицах. В 40% случаев в результате подобной проверки обнаруживаются обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая. А в 5% случаев степень риска настолько велика, что страховое агентство отказывает в титульном страховании.

Ряд крупнейших страховых компаний предлагает своим клиентам услугу титульного страхования, которое гарантирует, что последствия возможной потери прав собственности на имущество не будут для клиента плачевными. А потерять права собственности можно в результате действий третьих лиц (предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев), которые желают завладеть жилплощадью и способны оспорить сделку в суде. Кроме того, конфисковать приобретенную квартиру или дом могут, обнаружив незаконность предыдущих сделок, поддельные документы, ошибки регистратора, недееспособность сторон сделок. Даже если решение суда будет не в пользу владельца, страховая компания полностью возместит ему ущерб.

В компании РОСНО договор титульного страхования оформляется в течение трех дней. Он вступает в силу после того, как право собственности на недвижимость зарегистрировано. Титульное страхование можно оформить на срок от одного года до десяти лет. Согласно действующему законодательству, именно в течение десяти лет можно оспорить право на жилплощадь.

Итог экспертизы - составление заключения о вероятности наступления страхового случая. Чем выше такая вероятность, тем больший страховой тариф придется платить. Обычно страховой тариф находится в интервале 0,5-4,5% стоимости страхуемой недвижимости. В одной из крупнейших российских страховых компаний - РОСНО - страховой тариф составляет 0,5-1%. По словам представителя компании РОСНО Анны Александровой, тариф для каждого случая рассчитывается индивидуально, и выплата производится либо один раз в год, либо в рассрочку, что также зависит от желания клиента и от особенностей конкретного случая. При расчете страховой суммы принимают во внимание заключение БТИ о состоянии квартиры и рыночную цену квартиры. Последняя определяется с учетом не только стоимости собственно квартиры (в частности, электро- и сантехнического оборудования), но и множества других факторов: престижности района, этажа, удаленности от общественного транспорта, вида из окон и пр. Не секрет, что в договоре купли-продажи квартиры зачастую указывается сумма, меньшая рыночной стоимости квартиры. Стоит знать, что страховая компания страхует квартиру, исходя из ее реальной стоимости, а не той, которая указана в договоре купли-продажи.

Узнав, какое обилие ограничений "работает" против нового владельца жилплощади, поневоле задумаешься о том, что титульное страхование - необходимая мера, диктуемая здравым смыслом. Остается добавить, что в среднем на каждые десять сделок с недвижимостью сегодня приходится четыре протеста суда.


Дело в том, что, пока десять лет после совершения сделки с недвижимостью не истекли, могут объявиться заинтересованные лица и через суд отобрать эту недвижимость. Если начнется судебный процесс, страховая компания предоставит своего адвоката. В том случае, если судебный процесс будет проигран, то страховая компания заплатит владельцу титула собственности полную стоимость застрахованной квартиры. Суд может признать сделку с недвижимостью недействительной во многих случаях. Например, если сделка совершена недееспособным гражданином или ограниченным в дееспособности судом (ст. 171, 176 ГК РФ), неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК РФ), лицом, имеющим недостаточные полномочия на совершение сделки (ст. 173 ГК РФ), не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ), или когда она производится с совместным имуществом супругов без согласия одного из них (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Так же суд признает сделку недействительной, если появятся не указанные в договоре лица, прописанные в данной квартире или имеющие право собственности на нее. Порядок проведения проверки прав на недвижимость (ст. 13 Закона "О государственной регистрации прав...") не предусматривает чью-либо обязанность по сбору информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц. Проблемы с недвижимостью возникнут, если при регистрации сделки не были учтены наследники по закону или завещанию. По закону наследники бывают первой (дети, супруг и родители умершего) и второй (братья и сестры умершего, его дед и бабка) очереди (ст. 532 ГК РСФСР). А по завещанию учитываются граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти (ст. 530 ГК РСФСР). Сделка может быть расторгнута и в том случае, если при ее совершении "забыли" о имеющих право на данную недвижимость иждивенцах, престарелых и несовершеннолетних граждан (ст. 535 ГК РСФСР), служащих в армии и отбывающих сроки наказания.

Риэлторские агентства также страхуют право собственности на недвижимость. Услугу титульного страхования предоставляют, в частности, такие крупные риэлторские агентства, как МИАН, "БЕСТ-Недвижимость", "МИЭЛЬ-Недвижимость" и "ИНКОМ-Недвижимость". Совершая сделку через одно из этих агентств, человек сам решает, страховать ли ему право собственности на недвижимость через риэлторское агентство. Аргументами "за" служат следующие обстоятельства. Титульное страхование в риэлторском агентстве обойдется дешевле, чем в страховой компании, так как агентство в любом случае проверяет чистоту сделки. Кроме того, риэлторское агентство сотрудничает со страховой компанией и предоставляет своему клиенту тариф более низкий. Если бы клиент обратился в ту же страховую компанию напрямую, тариф был бы несколько выше.

Титул от риэлторов


В любом случае не стоит довольствоваться "экспертизой" риэлторов и пренебрегать консультацией юристов, специализирующихся на недвижимости и страховании. Страхуя недвижимость через риэлторское агентство, необходимо поинтересоваться, кто именно берет на себя обязательства по защите материальных интересов и каким образом. Очевидно, что в настоящее время максимально обезопасить себя от неприятностей после сделки с недвижимостью можно только одним способом: застраховав недвижимость и в страховой компании, и в риэлторском агентстве.

Аргументов "против" немного. В основном они сводятся к тому, что каждый должен заниматься своим делом: риэлторы - организовывать и проводить сделки, а страховщики - защищать своих клиентов от неприятностей. Кроме того, финансовая база страховой компании прочнее, чем у риэлторского агентства. Выплачивать деньги пострадавшей стороне, имеющей титульное страхование, - непосредственная обязанность страховщиков, в то время как основная сфера деятельности риэлторских агентств, скажем так, несколько иная.

Пресс-секретарь компании "БЕСТ-Недвижимость" Владимир Яценко пояснил, что в их агентстве сделки страхует профильная компания НСК "Рекон" и услугой титульного страхования пользуются около 60% клиентов. Минимальный срок страхования составляет один год, максимальный - десять лет.


Ведущие риэлторские агентства страхуют своих клиентов по нескольким схемам. Компания МИАН сотрудничает с "Промышленно-страховой компанией", СК "Частный дом" и "Военно-страховой компанией". МИАН страхует клиента за свой счет и на полтора года. По истечении полутора лет клиент может за свои деньги продлить страховку или отказаться от нее. Независимо от того, страхуется титул квартиры или нет, стоимость услуг МИАНа не изменяется.

PR-менеджер пресс-службы компании "МИЭЛЬ" Инна Польшина пояснила: "Документ, который выдает своим клиентам компания "МИЭЛЬ", называется "гарантийным обязательством" для сделок на вторичном рынке и с загородными домами и "гарантийным сертификатом" для сделок на рынке аренды. Срок действия гарантийного обязательства и сертификата не ограничен. Когда бы клиент ни обратился, мы всегда поможем решить все возникшие с недвижимостью проблемы. Обычно проблемы возникают спустя два-три года после совершения сделки. Классический пример: квартиру продали без согласия одного из родственников, который на время совершения сделки находился в тюрьме. Компания "МИЭЛЬ" ввела систему гарантийных обязательств летом прошлого года, и с тех пор около 1800 наших клиентов воспользовались данной услугой. К счастью, пока еще ни одной претензии не было. Услуга гарантийного обязательства бесплатна, и любой клиент может ею воспользоваться. Большинство наших клиентов так и поступают".

Принципиально иная ситуация сложилась в компаниях "МИЭЛЬ-Недвижимость" и "ИНКОМ-Недвижимость". Эти риэлторские агентства берут на себя всю ответственность за возможные негативные последствия сделки, "пренебрегая" услугами страховых компаний. Конечно же ничто не мешает их клиентам для пущего спокойствия обращаться также в страховые компании. Однако надежность компаний и их положение на рынке вполне достаточные аргументы для поручения им заботы о собственном спокойствии. Тем более не может не вызывать восхищение тенденция развития отечественного риэлторского рынка: от банального поиска клиентов за проценты от сделки до полной ответственности за свою деятельность.

В завершение несколько слов о том, насколько титульное страхование распространено в России. По словам представителя страховой компании РОСНО Анны Александровой, спрос на титульное страхование значительно более низкий, чем на другие услуги. На данный момент титульное страхование, несмотря на всю его очевидную полезность и необходимость, не является популярным из-за высоких страховых тарифов (в Европе аналогичные тарифы в несколько раз ниже). Понизятся же тарифы только тогда, когда увеличится число желающих получить титульное страхование. Сегодня популяризации идеи о титульном страховании немало способствуют риэлторские агентства, активно знакомящие своих клиентов с сущностью такой услуги.

Приобрести - не значит потерять




Очень похожие публикации:
Платформа над землей...
За 10 лет квартплата москвичей выросла в 10 раз
Новостройки Подмосковья: гонки за коммуникациями
Россия догоняет темпы жилищного строительства в СССР
Загородная стилистика
В кольце стройплощадок
Где взять кредит на квартиру — в ипотечном банке, ЖНК или ЖСК?


[t0.0136]