Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Где взять кредит на квартиру — в ипотечном банке, ЖНК или ЖСК?



Для них существуют жилищно-накопительные, жилищно-строительные кооперативы, а также стройсберкассы. Что представляют собой эти схемы и в чем заключаются особенности каждой из них?


Приобрести квартиру в готовом доме за свои деньги задача на сегодняшний день для большинства москвичей невыполнимая. Поэтому все решают проблему по-своему: совершают альтернативные сделки, принимают участие в городских программах, берут ипотечные кредиты. Но что делать людям, если у них нет ни жилья для обмена, ни шансов попасть в социальную программу, ни возможности получить заем в банке?

Строим сами
Еще с прошлого века для желающих приобрести жилье работают жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц для возведения многоквартирного дома и управления жилыми и нежилыми помещениями в нем.


Первая мысль, которая приходит в голову человеку, у которого не хватает денег, чтобы приобрести жилье самостоятельно, воспользоваться кредитом. Но при ближайшем рассмотрении ипотечные программы банков не кажутся столь привлекательными, как их расписывают рекламные буклеты. Да и не всякий потенциальный заемщик по уровню доходов, роду занятий и другим параметрам устроит банк. Поэтому вопреки оптимистичным прогнозам число ипотечных сделок до сих пор составляет ничтожный процент общего количества сделок на рынке недвижимости. Но есть ли у покупателя альтернатива? Оказывается, есть. Вариантов даже несколько.

Соответственно, в члены такой организации примут лишь тех, кто способен внести паевой взнос. Источником средств для возведения дома может стать, как и в советское время, банковский кредит, полученный кооперативом. В этом случае члены ЖСК получат возможность погашать свой паевой взнос в рассрочку.


Правда, новый Жилищный кодекс ограничил возможности ЖСК строительством и последующей эксплуатацией одного многоквартирного жилого дома, замечает член рабочей группы фракции Единая Россия в Госдуме по разработке и реализации проекта Свой дом, доктор юридических наук, академик Международной академии ипотеки и недвижимости Алексей Швалев. Фактически ЖСК не кредитует своих членов, а лишь обеспечивает им участие в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Иными словами, ЖСК в чистом виде строительный кооператив.

Перспективы у жилищно-строительных кооперативов, как полагает А. Дворяшин, в условиях рыночной экономики нерадостные. ЖСК может быть востребован, только если каким-либо образом имеет шанс взять кредит в банке.
Сейчас, в силу строгих требований к долевому строительству, возможности кооперативов совпали с потребностями застройщиков и продавцов жилья. Кооператив позволяет легально уходить от долевых отношений, поэтому ЖСК при активной помощи государства вполне способны стать главным заказчиком строительства и прибежищем всех потенциальных инвесторов и покупателей возводимого жилья.

Но в отличие от советского времени, по мнению председателя Гильдии народных кооперативов России Александра Дворяшина, у сегодняшних ЖСК нет ни рычагов, ни стимулов для получения кредита. Предоставить надлежащее обеспечение банку кооператив тоже не в состоянии по причине отсутствия такового.

Основных трудностей, возникающих перед ЖСК, две: получение земельного участка для возведения дома и поиск строительных мощностей. То есть образование кооператива выгодно преимущественно застройщикам в качестве одного из законных способов собрать денежные средства с предполагаемых покупателей. Насколько этот механизм выгоден отдельным покупателям в каждом конкретном случае, остается лишь догадываться.

Отличие ЖСК от других схем лежит на поверхности: кооператив не занимается инвестированием, он имеет дело с полностью сформированным объемом финансирования, достаточным для возведения конкретного объекта. Иными словами, все участники ЖСК фактически являются застройщиками и получают жилье по себестоимости.

Схема внешне проста: кооператив привлекает денежные средства в общий паевой фонд; за счет собранных денег жилое помещение приобретается в собственность ЖНК и передается в пользование члену кооператива. После полного внесения паевого взноса он получает квартиру в собственность. На деле организационно приобретение жилья с помощью ЖНК чрезвычайно усложнено: закон предусматривает огромное количество искусственных ограничений и препятствий, презумпцию виновности органов управления, малопонятные и сдерживающие рост ЖНК нормативы финансовой устойчивости.

Как не запутаться в сетевом маркетинге
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) еще один способ приобрести квартиру в рассрочку. Эта схема не предполагает внесения покупателем всей суммы сразу. Но в итоге за все приходится платить. Плюсом ЖНК является надежность.

Дело еще и в том, что член ЖНК фактически не вправе выплатить долг за приобретенную квартиру раньше установленного срока. В итоге купленная по данной схеме квартира будет в собственности ЖНК строго лимитированное договором время, а покупатель не в силах сократить этот период.


Впрочем, меры по контролю за деятельностью жилищно-накопительных организаций оправданны по причине высокой степени риска таких схем для населения: представьте, что произойдет с жильем члена кооператива, если ЖНК собственник жилья разорится до того момента, как человек выплатит за квартиру полную сумму? Тот факт, что недвижимость долго (все время рассрочки по погашению паевого взноса) находится в собственности у кооператива, не прибавляет этой схеме популярности у населения.

Обратно к сберкассам
Но все-таки мы идем в ногу со временем. К не очень популярным в народе ЖСК и ЖНК правительство решило добавить строительные сберегательные кассы. Первоначально ССК являлись частными (коммерческими) или общественными (некоммерческими) кассами взаимной помощи, участники которой получают премии в связи с осуществлением жилищных накоплений.

На первый взгляд это не так уж и важно. Но мысль о том, что ЖНК рискует в любой момент стать банкротом, а квартира перейдет неизвестно кому, способна отпугнуть многих потенциальных покупателей.

Сегодня в России предлагается создать ССК исключительно в виде специализированных банков, которые вправе осуществлять только банковские операции, связанные с улучшением жилищных условий, говорит А. Дворяшин. Это значит, что такие банки смогут существовать и быть привлекательными для населения лишь при солидной государственной поддержке.

В настоящее время на Западе ССК скорее стали специализированными банками. Но в то время, когда европейские страны находились в похожих на наши экономических условиях, стройсберкассы возникли как небанковские организации, поддерживаемые государством.

ССК в западном варианте действительно выгоднее банков, поскольку проценты за пользование кредитом в них меньше, чем в универсальных банках. Но в каком виде этот формат сложится у нас, предсказать трудно. Вообще стройсберкасса, как и банки, предоставляет заемщику деньги под проценты на условиях ипотеки. Если ССК получат мощную государственную поддержку, то каждый желающий сможет взять кредит на свой вкус и кошелек: люди с невысокими доходами будут накапливать средства на покупку жилья постепенно в системе ССК, обеспеченные граждане сразу получат дорогой кредит в банке.

Если размер премии составит, допустим, 25 30% накоплений в год без ограничения суммы накоплений (размер премии должен быть ощутимо больше, чем годовая ставка общей инфляции), то ССК станут чрезвычайно популярными, если ниже вряд ли.

На распутье
Итого у сегодняшнего покупателя есть целых четыре схемы покупки квартиры без внесения всей суммы единовременно. Чем эти способы отличаются друг от друга и что выгоднее выбирать в каждом конкретном случае?


Сегодня многие риэлторы видят стройсберкассы как холдинг, который и выдает ссуды, и подбирает жилье, аргументируя это тем, что сегодня на рынке процветает мошенничество, покупателя могут обмануть или продать ему некачественную квартиру. На Западе, кстати, такой практики нет там ССК только предоставляет финансовые средства. Какие трансформации произойдут c этой схемой у нас, пока непонятно.

Все бы хорошо, но есть два проблемных момента. Первый, как уже отмечалось, дороговизна. Минимальная ставка составляет сегодня около 10% годовых. Реально же заемщику с учетом всех комиссионных, страховок и прочих накруток надо рассчитывать на 13 15% годовых.


Ипотека пожалуй, самый простой, надежный, комфортный, но вместе с тем и дорогой путь. В процессе оформления кредита гражданин общается исключительно с банком, купленная квартира сразу оформляется на его имя и закладывается кредитору. Далее остается лишь возвращать долг и оговоренные проценты.

Такой правовой формат, как ЖСК, в данный момент практически идеален, но не столько для частного покупателя квартиры, сколько для небольшой строительной компании. Сначала все документы строящегося дома оформляются на ЖСК, а затем квартиры в здании реализуются всем желающим. Теоретически это вполне законно. Правда, точно вычислить целесообразность создания каждого отдельного кооператива и выгоду от работы по такой схеме непросто. Классических же ЖСК сейчас практически нет, поэтому стоит с уверенностью утверждать, что для рядового покупателя данная схема не предназначена.

Вторая загвоздка заключается в том, что банки очень неохотно кредитуют покупку квартир в новостройках, а если и предоставляют займы на такую недвижимость, то делают это на не слишком выгодных условиях. Это отсекает граждан от первичного рынка и автоматически поднимает стоимость приобретенного по ипотеке жилья.

Также участник не вправе выплатить долг за квартиру единовременно и получает свидетельство о собственности только после того, как отдаст полную сумму.


В случае с ЖНК мы имеем дело с сетевым маркетингом в чистом виде, а на ум сразу приходят ассоциации с пресловутым МММ. С одной стороны, покупателя не просят выплатить все деньги сразу, но с другой ему ничего и не дают, кроме возможности платить членские взносы, ждать квартиру несколько месяцев и больше и покупать ее только через агентов ЖНК.

Сказать что-то определенное о стройсберкассах сейчас затруднительно. Эта программа еще не задействована на территории России. Ясно одно: чтобы она выгодно отличалась от обычного банковского кредита, понадобятся очень веские бонусы (например, индексация вклада в квадратные метры жилья на момент взноса) и сильная государственная поддержка.

Эта схема живет лишь за счет вливания в процесс новых участников. Если их приток прекратится, такой кооператив повторит судьбу пирамид. Приводить доводы за и против тут неуместно. Участвовать в подобной игре или нет, каждый соискатель квартиры должен решать для себя сам, поскольку он может как выиграть, так и проиграть. Причем совсем необязательно проигрыш будет заключаться в потере денег или квартиры. Вероятен и исход, при котором жилье гражданин получит, но потраченные нервы, время и суммарные расходы окажутся такими, что легче было бы отложить средства и купить квартиру в возводимом доме.

ЖНК эффективно работают только в случае, если государство или предприятие выделяют их членам деньги на приобретение жилья через кооператив, а его члены, чрезвычайно заинтересованные в средствах, просто закрывают глаза на несоблюдение многих непонятных процедур. В противном случае создавать ЖНК нет смысла.

Взгляд в будущее
В целом все эти институты весьма сильно зависят от общего состояния экономики, прежде всего от роста покупательской способности граждан. Только реальной, а не взятой как средняя температура по больнице, замечает А. Дворяшин.
ЖСК не в состоянии ничего сделать без доступных самому кооперативу или его членам кредитов, иначе это окажется всего лишь оптимальным способом избежать долевых отношений при строительстве и продаже квартир для застройщиков и продавцов жилья.

Владимир Мильдзихов
Руководитель направления ипотечного кредитования МИАН-агентства недвижимости:
Механизм работы жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов примерно одинаков: граждане на добровольной основе осуществляют взносы, на эти средства строится или приобретается объект. Механизм работы стройсберкасс несколько иной: это банковская схема, которая позволяет накапливать средства на счете для улучшения жилищных условий. Как правило, в этих схемах граждан привлекают низкие процентные ставки. Но инвестирование в жилищные кооперативы сопряжено с большими рисками, а деятельность стройсберкасс пока еще не отрегулирована законодательно.

Стройсберкассы смогут существовать только при государственной поддержке. На наш взгляд, наиболее перспективным в сегодняшней обстановке является работа потребительских ипотечных кооперативов, говорит А. Швалев. Поскольку их конструкция и потенциал максимально приближены к экономическим возможностям большинства граждан.



Очень похожие публикации:
В кольце стройплощадок
Где взять кредит на квартиру — в ипотечном банке, ЖНК или ЖСК?
В Подмосковье появились две особо охраняемые природные зоны
Сен-Мартен: Париж и Амстердам на обитаемом острове
Социальная миссия выполнима
Минфин уточнил параметры налога на недвижимость
Жилье: борьба классов


[t0.0121]