Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Без права на ошибку



Самая, вероятно, большая неприятность, которая может произойти с покупателем новостройки – это когда он остается и без денег, и без квартиры. Отдал строительной компании требуемую сумму – и остался ни с чем. Причин, по которым может случиться такое, две: либо застройщики изначально были аферистами, и ничего строить и не собирались; либо честно пытались все сделать, но не смогли. Впрочем, очевидно, что несостоявшемуся новоселу от этого не легче.

Назад возврата нет


На троих не получится


Отметим сразу, что все подобного рода происшествия – дело прошлого. С 1997 г. ничего подобного в Москве не случалось, и покупателям жилья нужно благодарить за это столичное правительство, создавшее четкую и жесткую систему контроля строительного бизнеса. Вот любопытная деталь: раньше застройщики часто запускали проект, имея деньги лишь на фундамент и возведение первых трех этажей. Предполагалось, что остальное принесут покупатели квартир. Ясно, что если покупатели по каким-то причинам не находились (или их оказывалось мало), стройка останавливалась. Сегодня выигравшая тендер компания должна сначала проплатить инвестиционную стоимость проекта, и лишь затем имеет право начинать стройку. При такой системе, если будут распроданы не все квартиры, инвестор недосчитается доходов, но строительство будет завершено, и приобретшие жилье частные лица не пострадают. На потребителя работает и общее состояние строительного рынка – он на подъеме, инвесторы остро конкурируют за места под застройку. Простаивать, теряя деньги, никто не хочет – едва выправлены все необходимые документы, начинается строительство. Такого явления, как знакомый нам по 1970-80-м годам долгострой, сейчас в принципе нет.

Фирма-застройщик должна иметь контракт с правительством Москвы о строительстве на данном участке. Причем документы должны разрешать строить именно то, что строится – всем памятна двухгодичной давности история с Филипповским переулком, где вместо разрешенного 6-этажного дома решили возвести восемь этажей. Это своеволие московские власти пресекли – но ведь застройщики уже выставили на продажу квартиры на 7-8 этажах. В другой похожей ситуации по документам разрешалось построить административно-гостиничный комплекс, а начали возведение жилого. Если бы строительство было завершено, через несколько лет оно вполне могло быть признано через суд незаконным.

Похожая ситуация – квартира продана двум или нескольким покупателям. Лет 6–7 назад это была довольно распространенная форма мошенничества, сегодня подобное если и происходит, то как результат ошибки. Причем ее вероятность крайне мала – и строители, и риэлторы создают полные базы данных реализуемых квартир, где сразу фиксируется факт продажи. Но даже если ошибка происходит, покупателю подбирают в точности такую же квартиру из резерва. Конфликты сегодня не нужны никому.

Проблема, вероятно, менее болезненная, но куда более частая – несоблюдение сроков строительства. Обычно в этом винят строителей, но они, как правило, виноваты меньше всех – если и отстают от графика, то на месяц максимум. Значительно чаще причина в другом – в рекламе квартиры указан срок сдачи дома госкомиссии (ГК), и покупатель наивно полагает, что это и есть тот момент, когда в дом можно заселяться. На самом деле, ГК и заселение – это те самые «две большие разницы», предстоит еще оформление очень большого количества документов. Действительно финальная точка – подписание Акта реализации инвестиционного контракта, только после этого квартиры в доме становятся жильем в юридическом смысле, можно оформлять на них права собственности, можно регистрироваться по месту жительства («прописываться»). В среднем от приема дома ГК до подписания Акта реализации проходит 6–8 месяцев, но в отдельных случаях этот срок растягивается до года-полутора.

Время – деньги


«Мы за ценой не постоим»


И еще одно наблюдение по поводу сроков. С точки зрения законодательства, договор инвестирования – это обычное юридическое соглашение, в котором прописаны обязательства двух сторон. Одна вносит деньги, другая к определенному сроку предоставляет квартиру. И, естественно, любая из сторон вправе обратиться в суд в случае несоблюдения другой стороной условия договора, а срыв сроков – это как раз вопиющий случай такого несоблюдения. Минувшей весной суд одного из районов Московской области обязал застройщика выплатить своим покупателям компенсацию за проволочки с оформлением документов. Риэлторы и застройщики не любят вспоминать эту историю, в частных беседах признавая, что создан судебный прецедент, способный основательно подрубить весь их бизнес. В этом вопросе они предпочитают «давить слезу» – рассказывают клиентам о 30-градусных морозах, во время которых нельзя было проводить бетонные работы, и о кровососах-подрядчиках, поставивших трубы на месяц позже обещанного. Но вот там, где дело касается обязанностей клиента, разговор становится предельно жестким: срок проплаты – 10 дней, а на 11-й ваш задаток сгорит, и знать ничего не хотим…

Но все эти маневры с площадью, конечно, «семечки». Главное – это стоимость квадратного метра, и желание застройщика (вполне понятное на фоне постоянного роста цен) ее «подкорректировать». Какие тут есть варианты? Если в договоре наличествует фраза вроде «в случае повышения цен на энергоносители продавец имеет право поднять цену» и покупатель с этим согласился (подписал договор), то цена неминуемо будет повышена, и ничего здесь поделать невозможно. Правда, по оценкам специалистов, такого рода пункты вносят в типовые договоры не более чем 15% застройщиков. Остальные – честные, и таких «шалостей» себе не позволяют. Стандартная, общепринятая формулировка – «цена окончательная и изменению не подлежит». В этом случае любая попытка корректировки цены договора (чем бы она ни мотивировалась – изменением уровня цен, курсом доллара, внутренними проблемами застройщика) является незаконной, подобного рода «предложения» надо немедленно пресекать, угрожая обращением в суд. При судебном разбирательстве у продавца не будет абсолютно никаких шансов, и сами застройщики это прекрасно понимают.

Но, пожалуй, самые главные страсти разворачиваются вокруг цены квартиры. В чем-то ее пересмотр после окончания строительства законен – продажа в еще несуществующем доме производится на основе проектно-сметной документации, а после завершения строительства БТИ проводит уточненные обмеры, в ходе которых выясняется истинная площадь квартиры – она может отличаться от проектной на 1–1,5 кв.м. На предварительной стадии в площадь не включаются лоджии и балконы – а, например, в больших квартирах по две лоджии, и площадь из-за них увеличивается сразу на 2–3 «квадрата». Соответственно, покупателю нужно доплачивать.

Приблизительно то же самое можно сказать и о пункте, позволяющем застройщику расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафных санкций. Даже с учетом того, что деньги при этом полностью возвращаются, покупателю квартиры это очень невыгодно – цены на недвижимость растут. Получается, что он фактически давал застройщику кредит, причем беспроцентный.

Договор имеет силу


Недоделстрой


Сегодня подавляющее большинство московских агентств недвижимости продают новостройки на основании договора поручения (он же агентский договор). При такой схеме риэлтора нанимает продавец (он собственник жилья, но поскольку самого жилья еще не существует, на юридическом языке он называется праводержателем). От праводержателя риэлтор и получает вознаграждение за свою работу. С точки зрения покупателя эти тонкости важны потому, что одна и та же квартира может продаваться в разных агентствах – цена будет одинаковой. Прогулявшись по новостройкам родного города, мы убедились, что жизнь эту теорию не подтверждает – цены у разных продавцов отличались. Несильно – иногда всего на $300–400, что на фоне цены квартиры в $80 тыс. не очень существенно, но все же… Вероятно, некоторые риэлторы, получая оговоренное с праводержателя, пытаются «поиметь» еще что-то и с покупателя. И выраженное клиентом желание посмотреть на договор поручения обычно оказывает правильный эффект.

…В целом рекомендации покупателям новостроек можно свести к трем словам: внимательнее все читайте! Перепроверяйте факты, требуйте показать все документы. Добросовестного застройщика и риэлтора это никоим образом не обидит – все уже привыкли к тому, что клиенты пошли въедливые, привыкшие беречь заработанные деньги. А если продавец начинает нервничать, что-то скрывает – для этого, вероятно, есть причины. И стоит задуматься: надо ли покупать квартиру непременно у него?

Наиболее незначительными и легко преодолеваемыми трудностями при покупке новостроек можно признать строительные недоделки. Квартиры в новых домах чаще всего продаются без отделки – это снимает проблемы вроде плохо приклеенных обоев в виду отсутствия последних. Если же какие-то дефекты все же есть – плохо вставлены окна, незагерметизированы межпанельные швы – большинство застройщиков быстро, бесплатно и без волокиты их устраняют. Достаточно обратиться в их собственную службу контроля качества. Кстати, в последнее время к этой проблеме обратилось и правительство Москвы, принимающее и активно реагирующее на жалобы на плохое качество строительства.



Очень похожие публикации:
Москва меняет строителей на инвестбанкиров
Нижегородские девелоперы изучают географию
Крадущийся тигр, затаившийся дракон
5 дорожных мегапроектов года
Реконструкция Ленинградки займет полтора года
Чужая крыша
Жильцы домов и коммерсанты: противники или партнеры


[t0.0118]