Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

ЗПИФы недвижимости для частника: сказка или быль?



Оптимальный путь любого инвестора, доверить управление инвестициями профессиональным компаниям, а не самому тратить время и силы на поиск наиболее привлекательных объектов для вложений. Недвижимость хороший инструмент для умножения капиталов. Как подчеркивает финансовый директор холдинга МИЭЛЬ Евгений Плаксенков, мы получаем альтернативу сразу трем способам инвестирования операциям на валютном рынке, на фондовом и рынке инвестиций в недвижимость.

Паи в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости стоят миллионы рублей. Бизнес явно не для народа. Правда, некоторые ЗПИФы стали эту планку снижать. Начали появляться более крупные фонды, которые, возможно, предложат варианты и частным инвесторам. Считать ли это добрыми знамениями?

В большинстве своем закрытые паевые фонды служат альтернативой банковским кредитам, являются возможностью привлекать деньги в строительство, структурировать финансовую составляющую действующих уже проектов или готовить будущие. Работающие с недвижимостью ЗПИФы, в основном, приобретают права по договорам долевого участия в строительстве, а частенько и создаются под определенный строительный проект.

Со сферой недвижимости связаны закрытые фонды (рентные, девелоперские, управления недвижимостью, земельные). И, по мнению некоторых аналитиков, прямой зависимости между рынком недвижимости с его ценовыми показателями и деятельностью ЗПИФов нет. Все-таки ЗПИФы - в хорошем смысле инертный инструмент, расчет на который делается в основном крупными игроками, имеющими возможность вложить в ЗПИФы значительные суммы.

Еще одно преимущество защита от рейдерских атак, которую обеспечивают конфиденциальность и обезличенность актива.
Кто у нас пайщик


Защита от рейдеров
Самое главное преимущество закрытых фондов недвижимости, которое не теряет своей ценности при любом раскладе на рынке в особом режиме налогообложения, говорит Эдуард Воронин, заместитель генерального директора по работе с клиентами УК Метрополь. Налоги выплачиваются только в момент реализации паев, и все доходы, которые формируются на балансе фонда, не подпадают под налогообложение. За счет этого появляются налоговые каникулы, которые позволяют реинвестировать прибыль в новые проекты.

Почему же такой отличный способ заработков остается невостребованным частниками? По мнению Юлии Кондратенко, генерального директора Юридической Компании Бергер и Партнеры, невозможность массового притока частных инвесторов связана больше с отсутствием элементарных знаний о закрытых фондах и понимании соотношения риска и доходности в их деятельности. Именно в этом, по ее мнению, причина того, что данный инвестиционный институт пока характеризуется отложенным спросом.

Несмотря на все прелести ЗПИФов недвижимости, на максимально понятный способ прироста капиталов, который по мнению Евгения Плаксенкова, можно было бы рекомендовать широкому кругу инвесторов, частники не спешат штурмовать эту высоту. Типичный пайщик сегодня - это компания-инвестор, организатор строительного проекта, которая стремится сохранить в нем функции контроля. И продажа им паев на сторону обычно не значительна. Во многих фондах доля частных лиц и сторонних пайщиков составляет не более 20%.

По законодательству ЗПИФы могут создаваться на срок от года до 15 лет. Мы ориентированы на работу с крупными инвесторами. Частных инвесторов у нас не было. Но могу предположить, что в данном случае сторонние участники проекта с большей осторожностью относятся к строительным проектам, говорит Эдуард Воронин. Потому что норма прибыли, учитывая состояние рынка недвижимости, становится скромнее. Расчет может делаться только на премию за счет того, что недвижимость появляется на балансе фонда на ранних стадиях строительства, а реализовать ее можно на более поздних. Хотя и эта премия сейчас снизилась. В связи с этим в игре остаются клиенты, которые ориентированы на более серьезные инвестиции и длительные периоды.

Имеет значение и минимальный размер вложения. До недавнего времени, говорит Юлия Кондратенко, требования к минимальному размеру вложения были установлены в пределах от 500 тысяч рублей то есть, как правило, это были корпоративные пайщики. Сейчас ситуация на этом рынке меняется, и некоторые ЗПИФы уменьшают входную сумму даже до 10 тыс. руб., что привлекательно для частников.

Перспектива для частного инвестора
Динамика рынка паевых фондов такова, что каждый год их количество удваивается. Наряду с этой тенденцией 2006 г. стало возможным и формирование более крупных фондов с активами на сумму 1 млрд. руб. и выше. У таких организаций более широкие возможности, их средства проще диверсифицировать, то есть разложить по разным корзинкам. Такая тенденция говорит о переходе рынка в фазу зрелости. И это хорошая новость для частных инвесторов: можно рассчитывать, что и для них появится больше возможностей, снизится входной порог участия.

По оценке Эдуарда Воронина, паевые фонды меняют вектор своего развития и становятся доступными для более широкой группы участников имеются в виду все те же квалифицированные игроки, юридические лица. Если раньше проектами больше интересовались банки, которые кредитовали строителей, то теперь инвестировать в недвижимость хотят страховые компании и негосударственные пенсионные фонды.

Мы поняли, что найти свой фонд трудно, но возможно. Ситуацию мониторит все та же НЛУ. На ее сайте можно заказать список ЗПИФов недвижимости, познакомиться с их параметрами, а потом сесть за телефон.


Поделимся опытом
Мы решили проверить на практике выводы наших экспертов и открыли сайт национальной лиги управляющих nlu.ru (НЛУ - саморегулируемая организация, объединяющая компании, управляющие активами ПИФов, инвестиционных фондов, пенсионных резервов). Мы выбрали 10 ЗПИФов недвижимости в разных городах. Методично их обзвонили, представляясь частными инвесторами. Все ЗПИФы занимались проектами долевого строительства. Шесть ЗПИФов заявили, что частных инвесторов не принимают. В четырех из них нам сказали, - да, пожалуйста, участвуйте. География этих четырех фондов такова: Москва, Подмосковье, Казань, Санкт-Петербург. Правда, в московском и подмосковном фондах нам не смогли назвать минимальную сумму инвестиций для частного инвестора, сославшись на то, что данные у руководства. В казанском ЗПИФе нас обрадовали входным порогом в 87 млн. рублей. Наконец, в последнем питерском ЗПИФе, нам заявили, что никаких ограничений для участия частных инвесторов в проекте нет: Приходите осенью, хоть с тысячей рублей, всех примем.
Кроме того, в предыдущих трех фондах нам объяснили, что паи можно приобрести только на вторичном рынке, поскольку формирование ЗПИФа уже завершено. Надо было подгребать к началу.

Памятка для частного инвестора


Наш небольшой опыт общения с ЗПИФами недвижимости подтверждает в целом выводы экспертов: пока эти фонды без восторга относятся к частным инвесторов и крайне неохотно делятся информацией. Хотя кое-где частникам удалось пробить брешь в обороне ЗПИФов. Возможно, это и есть путь к светлому инвестиционному будущему.

Второй этап
Строительство
Управляющая компания вкладывает деньги в строительство объекта. Пока участок земли, на котором запланировано строительство, оформляется в собственность фонда, средства могут вкладываться и в ценные бумаги. Дом строится, цена на него растет, паи набирают вес.


Как работают девелоперские фонды недвижимости
Первый этап
Создание фонда, покупка пая

Как правило, девелоперские фонды создаются под конкретный проект. Его создает управляющая компания вместе с застройщиком, который и становится основным пайщиком фонда.
Информацию лучше получить заранее как это удалось нам в питерском ЗПИФе недвижимости. Напомним, что нас пригласили прийти осенью. В ином случае паи приобретаются на вторичном рынке (на бирже).



Очень похожие публикации:
Дорога в светлое будущее. Московские власти обещают избавить столицу от пробок через 10 лет
Доходная реконструкция
Сколько стоит гараж для народа
Запад как финансовый придаток нашего рынка жилья? Это интересная идея
"Сейчас нищие собственники в плохом положении, а будут еще в худшем"


[t0.0126]