Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

От ипотеки для масс к ипотеке для избранных



Биография
Альберт Хисаметдинов родился 8 июня 1967 г. в Ульяновске. В 1990 г. окончил МГТУ им. Баумана. В 1998 г. получил экономическое образование в Ульяновском государственном университете. В 2003 г. получил диплом МВА в Высшей школе международного бизнеса Академии народного хозяйства при правительстве РФ (Москва). Опыт работы в банковской и инвестиционной сфере свыше 14 лет. До КБ Москоммерцбанк работал в Городском ипотечном банке (2003 2005 гг.), КБ ДельтаКредит (2001-2003 гг.) и др. Достижения: в 1987 г. получил авторское свидетельство в области лазерных гироскопов. Хобби изучение новой хронологической теории исторических событий.

Москоммерцбанк начал заниматься ипотекой в 2005 г. К 2007 г. он стал третьим банком в столице по объему выданных ипотечных кредитов вслед за Сбербанком и ВТБ 2 Еще в начале июля этого года руководство банка, празднуя придуманный им же День ипотекаря, рапортовало о планах нарастить ипотечный портфель с $1 млрд до $2 млрд в самые кратчайшие сроки. Уже в конце августа банк объявил о снижении темпов выдачи кредитов и повысил ставки для неблагонадежных заемщиков. О том, почему это произошло и как банк намерен работать в дальнейшем, мы беседуем с Альбертом Хисаметдиновым, первым заместителем председателя правления Москоммерцбанка.

По данным на 1 сентября 2007 г., кредитный портфель по МСФО составил $1616 млн, из них корпоративные кредиты - $350 млн, розничные кредиты $1266 млн. Активы банка составили $1945 млн.


КБ Москоммерцбанк
основан в 2001 г. Является стратегическим партнером Казкоммерцбанка (Казахстан) в РФ. Казкоммерцбанку принадлежит 52,11 доли в УК Москоммерцбанка. Стратегическое направление розничный бизнес. Банк занимает 3-е место в рейтинге крупнейших ипотечных банков с объемом ипотечного кредитного портфеля свыше $1 млрд (29,2 млрд руб. по состоянию на 0 2007). По темпам роста кредитного портфеля банк занимает 1-е место (РБК-рейтинг). Банк ведет крупные корпоративные проекты, занимается кредитованием малого и среднего бизнеса, факторинговыми операциями.
По данным Интерфакс-ЦЭА, на 1 апреля 2007 г. Москоммерцбанк входил в топ-50 российских банков по основным финансовым показателям (49-е место).

В 2005 г. было принято решение развивать розничное кредитование. В октябре 2005 г. я пришел работать в Москоммерцбанк заместителем председателя правления, курирующим розничный бизнес банка, отработав в Городском ипотечном банке и ДельтаКредите. Было решено захватить определенную нишу а именно ипотеку. В остальных нишах розничного кредитования была высокая конкуренция, а в сегменте потребкредитования уже тогда существовала большая просрочка. В итоге, использовав методологию специализированных ипотечных банков, на базе универсального банка мы решили развивать в первую очередь ипотечное направление. В Москоммерцбанке был создан департамент розничного бизнеса. Клиентам предлагаются и потребительские, и автокредиты, но в основном мы работаем как ипотечный банк.

Москоммерцбанк буквально ворвался на рынок ипотеки, развернув активную кампанию по привлечению клиентов. Почему была выбрана такая стратегия быть максимально лояльным к заемщикам?

В 2005 г. вообще не было потребительских кредитов, за исключением нескольких, выданных сотрудникам банка и корпоративным клиентам. В декабре 2005 г. мы выдали три ипотечных кредита и семь автокредитов с этого все началось. Банк открыл ипотечный центр в Москве. Сейчас практически все московские офисы (шесть из семи) работают на погашение кредитов. Первое, с чем мы столкнулись при таком бурном росте, это сложности с погашением кредитов. Но мы эту проблему быстро решили, построив семь офисов, которые работают семь дней в неделю по 12 часов в день. Люди ведь обычно в последний момент вспоминают, что им надо внести очередной платеж, бегут в банк, а там очереди. Сейчас очереди еще есть, но не такие, как раньше.

Какое соотношение ипотечных и потребительских кредитов в портфеле банка было, когда вы начинали, и сейчас?

Такая тенденция существует. Мы проанализировали, сколько заемщиков так поступает, их немного. Примерно 0,5% людей приносят деньги в банк заранее. Остальные предпочитают платить или за пять дней до обозначенного срока, или пять дней спустя его.


Сейчас люди стремятся расплатиться с банком заранее?


Она была небольшая. Работая в Городском ипотечном банке и ДельтаКредите, я понял, что мы что-то неправильно делаем с точки зрения продаж. Мне было очевидно, что ипотечный банк должен удовлетворять посредника на рынке, а не конечного заемщика. Вы же, когда квартиру покупаете, в банк не идете он квартирами не торгует, вы идете к риэлтору, который подберет вам несколько вариантов. Поэтому Москоммерцбанк сосредоточился исключительно на работе с риэлторами. И рекламная кампания у нас была имиджевая объявить о выходе на рынок. Мы на нее потратили $0,5 млн в 2006 г., а выдали кредитов на $600 млн.

Вы решили в 2005 г. занять ипотечную нишу, потому что сочли, что конкуренция здесь небольшая?


Можно долго муссировать тему, что мы кредиты только мертвым не выдавали так про нас говорили на рынке, но посмотрите на сделки банка по секьюритизации. Два международных рейтинговых агентства Moody's и Fitch, оценив качество ипотечного портфеля, присвоили нам высокий рейтинг.


Получается, что такая стратегия себя оправдала и вы набрали большой ипотечный портфель. Насколько качественный?

А чем вы тогда объясните такую критику?


Если вы будете впрямую сравнивать показатели по нашим сделкам, за исключением прайсинга [определение стоимости ценной бумаги], то они одних из лучших в России, если не лучшие. Но мы попали на начало кризиса, поэтому прайсинг для нас стал выше. В нас поверили два международных агентства, и это достойный ответ нашим критикам.

На московском рынке никто, кроме Москоммерцбанка, не умеет выдавать кредиты?


Наши критики кредиты выдавать не умеют. Можете это написать, я за свои слова отвечаю.


Мы не платим комиссионных брокерам, мы никому не даем преференций в отличие от других банков, которые снижают комиссии, ставки или впрямую платят посредникам. Я всегда был и остаюсь самым ярым противником платы риэлторам за привод клиентов. Это несравнимые вещи, зачем платить 5000-10 000 руб., когда риэлтор на сделке зарабатывает несколько тысяч долларов?

Все остальные выдают, а мы вот взяли, стартанули, рынок захватили. Мы удовлетворили посредника на рынке, а у него простая потребность скорость принятия решения о сделке, скорость выдачи денег.

Почему?


Деньги лишними никогда не бывают
А что это банку дает? По этой причине мы не работаем с четырьмя самыми крупными московскими агентствами недвижимости.

Официально мы не сотрудничаем, неформально клиентов к нам их риэлторы приводят. У нас достаточно широкая и интересная для любого агента продуктовая линейка.


Рассказываю почему. Не буду называть агентство, весной этого года разговариваю с его гендиректором. Он мне говорит: вы нам даете преференции, мы вам даем гарантированный объем. Я спрашиваю: сколько? Они обещают $80 млн в год. Я отвечаю: мы в месяц делаем $100 млн. Так что мне ваши $80 млн не нужны. Я ведь вам должен буду заплатить, а гарантий, что вы приведете хороших заемщиков, у меня нет. Поэтому мы будем работать так, как работали.

Извечный риск ипотечного бизнеса в том, что отсутствует фундаментальный спрос на бумаги, обеспеченные этими активами. И в июле этого года мы это в полной мере ощутили.


Но эта успешная стратегия была недавно вами пересмотрена. Вы притормозили и уже не говорите о том, что в ближайшее время нарастите ваш портфель до $2 млрд выданных кредитов. Почему так произошло?

Рынок есть, но за границей. В России его еще очень долго не будет, так как закон, который у нас написан (Об ипотечных ценных бумагах. Ведомости), это неинтересный закон. Не знаю, как по нему можно жить, мы не можем. Миллиардный бизнес у нас будет развиваться, только если деньги будут приходить из-за границы и там будут покупать наши бумаги. Посмотрите на рынок облигаций: где занимают больше в России или за границей? Очевидно, что за границей: там и денег больше, и они дешевле.

Но вторичного рынка ипотечных бумаг в России, мне кажется, по-прежнему как не было, так и нет.


В Москоммерцбанке кредитов subprime очень мало менее 5%, все остальные prime-кредиты с подтвержденной платежеспособностью клиентов и всеми необходимым документами и нашим анализом. Нас это задело, и сильно, потому что рынок реально молодой: мы разместились почти на 1% дороже, чем рассчитывали, поэтому Москоммерцбанк поднял ставки от 0,5% до 1,5% по разным продуктам, сохранив, однако, прежние расценки для тех заемщиков, которые могут все доходы подтвердить официально.

Поэтому, когда случился этот кризис (в США. Ведомости), это затронуло и Россию.


В конце лета у нас было больше отказов, чем раньше. Что-то не понравилось нашим партнерам ипотечным брокерам. И они решили сказать, что мы закрыли кредитный рынок. Но Москоммерцбанк кредиты выдает. За август мы выдали ипотечных кредитов на $72 млн. Найдите еще хотя бы два таких банка, кроме ВТБ 24 и Сбербанка.

Скорость принятия решения по выдаче кредита мы не изменили. Хотя мы сейчас пересматриваем некоторые решения по заемщикам, проверяя еще раз достоверность информации. Чтобы не было недопонимания, я объясняю. Мы даем уведомление, что мы готовы выдать кредит на такую-то недвижимость, но все равно существует определенный временной лаг. По некоторым продуктам, пока сделка регистрируется, залог на недвижимость на какое-то время регистрируется в нашу пользу. За это время может прийти еще какая-то информация, мы же клиентов мониторим. И мы узнаем, что у него появилась просрочка в другом банке. Разве мы не вправе изменить решение?

Да и недвижимость за два года подорожала. И те люди, которые два года назад могли ее купить, сейчас даже по ипотеке не купят.


Да, мы ужесточили процедуру, но в документах это изначально было указано: банк имеет право отказать в кредите. Сейчас мы еще больше ее ужесточаем в плане проверки достоверности информации. Теперь кредитные бюро работают гораздо продуктивнее, информацию можно и найти, и проверить. На начало сентября у нас было 20% отказов по первому уведомлению, сейчас 40%. Мы ничего страшного в этом не видим. Если посмотреть статистику банка с начала нашей деятельности, то из 100 поданных заявок у нас и раньше выдавалось 25 кредитов. Другие банки говорят, что они из 100 заявок 80 кредитов выдают, ну и слава богу.

Ваша региональная стратегия останется неизменной или будет пересмотрена?


Как ни странно, наша статистика (из 100 заявок 25 кредитов) за это время особо не менялась. Я не знаю почему. Но исходя из этого я не вижу ничего страшного, что мы вместо 20 клиентов откажем 40 в начале пути. Да, объем выдачи у нас сократится, согласен. Ставки мы подняли в августе, но заявок у нас меньше не стало.

В большинстве регионов России в прошлом году цены на недвижимость росли бурно. Так же бурно стала развиваться ипотека. Какая ситуация там сейчас? Интерес к ипотеке по-прежнему растет?


Наша работа в регионах не изменилась. У нас сейчас семь филиалов в России это большие офисы, рассчитанные на ведение розничного бизнеса. Везде команда нанимается, ремонт проводится. В этом году мы открыли филиалы в Калининграде, Челябинске, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Перми. На подходе у нас Омск, Тюмень, Ростов-на-Дону, есть планы на Сочи. В Питере и Волгограде мы работаем с прошлого года.

Вы можете сравнить работу ваших филиалов? Каким-то больше довольны, каким-то меньше?


На мой взгляд, он еще долго будет расти, спрос огромный. Строительство там тоже развивается. А цены на недвижимость такими темпами, как в 2006 г., я думаю, расти уже не будут. С 2008 г. она будет дорожать вровень с инфляцией, не больше.

Когда мы выходим на региональный рынок, мы предлагаем ему только долларовый ипотечный продукт. Нам сразу говорят, что это невозможно и в регионах нужны рубли. Мы отвечаем: поработайте с нами, будете и долларовые кредиты продавать. Так и происходит. Вот меня порадовало письмо от риэлторов из Волгограда, которые признались, что не думали, что у них доллары пойдут, но пошли.

Санкт-Петербург для нас тоже столица. Поэтому местный филиал мы не сравниваем с другими. Очень хорошо работает калининградский филиал, там хорошая команда, они сейчас уже почти вышли на плановую производительность. По плану развивается Волгоград.

Для меня конкуренция это когда у меня клиент сидит в очереди, а тут ему звонят из крупного госбанка и говорят, что дадут ему лучшие ставки, и клиент уходит.


В регионах вы ощущаете конкуренцию в сфере ипотеки? Если да, то с кем?

Да. Но с начала этого года у Москоммерцбанка тактика поменялась: заемщик получает одинаковый процент и на 5-, и на 25-летний срок кредита. Мы нашими продуктами дали рынку понять следующее: белые и пушистые клиенты пусть идут за краткосрочными кредитами и низкими ставками в ВТБ 2 У нас кредиты выдаются на срок до 30 лет, мы видим, что их берут все более широкие слои населения, даже те, которым раньше ипотека была недоступна.

Но крупные госбанки, например ВТБ 24, действительно лучшие ставки дают.


Который будет кредитоваться долго. На сроки 25-30 лет у нас ставки абсолютно рыночные.


На какого заемщика вы сделали ставку?


На 25-30 лет у всех банков ставки практически одинаковые, если вы обратите внимание. Смысла нет.


Это длинные сроки. А ставки по ипотеке постепенно уменьшаются. Но те люди, которые к вам идут, из тех, кто не сообразит, что можно перекредитоваться или еще что-то сделать, чтобы уменьшить выплаты.

Клиентов привлекают риэлторы. Они говорят клиенту: у тебя есть на выбор. Например, в банке Х такие-то условия, комиссии поменьше, ты можешь пойти туда, но мы не гарантируем, что ты получишь кредит на этих условиях. А если тебе нужно получить решение за 24 часа, то есть Москоммерцбанк. Риэлторы же, я так подозреваю, не эксклюзивно услугами нашего банка пользуются. Они заявку в 2-3 банка посылают, получают какие-то ответы.

Чем вы тогда привлекаете широкие слои клиентов? Это исключительно заслуга брокеров?


Нет. Вы посмотрите с позиции риэлтора. Вот он привел к нам плохого заемщика, которого другой банк не взял. Мы его быстро рассмотрели. Мы не выдали кредит, но мы об этом быстро сказали. Другому банку все равно неделя на это потребуется. Потом к риэлтору приходит белый и пушистый клиент. Риэлтор ему говорит: в Москоммерцбанке заявку рассматривают 24 часа, а в другом банке неделю. С непонятным исходом. В Москоммерцбанке кредит дороже, но сделка быстрее пройдет, чем в банке Х, и у тебя квартира быстрее появится. Клиент может и туда и туда заявку подать. В нашем случае он будет ждать гораздо меньше. А ведь квартира может уйти. Риэлтор сам начинает нас рекламировать. С Москоммерцбанком он свои $2000 от клиента возьмет за один день, а с банком Х пусть $2200 (с учетом комиссии), но за неделю. Поэтому риэлтор приведет всех клиентов сюда, здесь ему удобнее. Поэтому у нас весьма солидный портфель по сделкам, с белыми и пушистыми в том числе.

Мне кажется, что такая упрощенная процедура и дала возможность вашим критикам говорить, что вы чересчур лояльны к заемщикам и берете тех, кого не берут другие банки.

Естественно, портфель стареет. Сейчас их число в пределах 1,5% от остатка ссудной задолженности.


Количество просрочек и невозвратов в Москоммерцбанке растет?


Почему вы думаете, что у человека, который получает серую зарплату, поведение должно быть другое, чем у того, кто получает белую? Мне импонируют даже те люди, которые серую зарплату получают.


Это мало. Вы думаете, их число будет увеличиваться?


Потому что белые клиенты приходят и требуют лучших условий. Мы их посылаем в банк Х.


Почему?


Вообще нет ни одного такого клиента. Нет текущих корпоративных программ. Хотя есть две компании East Capital и Москоммерцлизинг, сотрудников которых мы кредитуем на внутрикорпоративных условиях. Но эти компании, условно говоря, входят в нашу группу, и количество заемщиков минимальное.


Вы развиваете корпоративную ипотеку?


Наша философия ориентироваться на массового клиента, не давая при этом массовой рекламы. У других банков сумасшедшие рекламные бюджеты, я не понимаю, куда их акционеры смотрят, когда такие деньги выбрасываются на ветер.


Мы рассчитываем на массовый рынок, а не на какой-то узкий клиентский сегмент. У нас был один корпоративный клиент, который хотел, чтобы мы прокредитовали 80% сотрудников компании под низкую ставку, под их гарантии и т. д. А зачем нам низкая ставка, если мы на рынке можем найти клиентов под нормальную ставку? Корпоративное кредитование обычно кончается тем, что только топ-менеджмент получает кредит под низкий процент. А если банк будет кредитовать 80% сотрудников, получится, что он будет работать не на конкретного клиента, а на компанию, в которой он работает. Зачем это банку?

Может. Но 80% все равно пойдут к риэлтору. Причем к знакомому.


Но массовый заемщик, мне кажется, до сих пор не до конца понимает, что такое ипотека. Да и квартиру он может выбрать на сайте банка, где планирует взять кредит.

Он соответствует стоимости 2-комнатной квартиры примерно $175 00


Каков у вас сейчас средний размер выдаваемого кредита?


$2 млн на покупку недвижимости. Это отличный продукт риэлторы сами его хотели, по нему нулевая просрочка.


Максимально сколько выдаете?


Не очень много. В портфеле Москоммерцбанка таких кредитов примерно на $50 млн. Средний размер выдаваемого кредита $1,2-1,3 млн. Человек 25-30 клиентов просто супер. Платят повышенную ставку, согласились на пониженный коэффициент кредит/залог. Нам такие кредиты секьюритизировать даже не очень хочется, пусть на балансе висят. Такие кредиты берутся года на 2-

И много таких клиентов?


Эти займы были на 9 млрд руб. Готовим еще. У нас в уставном капитале наконец-то зарегистрирован Казкоммерцбанк. Мы к концу года хотим получить на банк рейтинг и начать подготовку к международному размещению. То есть секьюритизация это само по себе, но еще будем выпускать не обеспеченные [ипотекой] бонды.

Откуда вы берете деньги на такое динамичное развитие бизнеса? Вы выпустили три займа, планируете еще выпускать?

Как вы сейчас оцениваете долю Москоммерцбанка на московском рынке ипотеки?


Нам начинают предоставлять синдицированные кредиты, сейчас мы проводим переговоры, когда подпишем договор, тогда объявим. У международных инвестбанков интерес все равно есть.

Вы бы сами сейчас по ипотеке квартиру купили?


Сложно сказать. Но если мы занимаем 3-е место по выдаче ипотечных кредитов, наверное, процентов пять. Меня эта цифра не слишком волнует. Рост все равно по активам происходит.

Взяли бы кредит в вашем банке?


Да.




Очень похожие публикации:
Всероссийское Бутово
Сделки и аферы. Новые масштабы
Новые оазисы
Стоимость отсуженного имущества можно получить у страховщика
Звездные игры
Где на Юго-Западе жить хорошо?
От ипотеки для масс к ипотеке для избранных


[t0.0172]