Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Доступное, но зарубежное



Болгарию и Черногорию риэлтеры называют фаворитами сезона у российских покупателей зарубежной недвижимости. Интерес к этим странам необыкновенно высок по разным причинам. Болгария великолепное соотношение цены и качества жилья. Зато Черногория безвизовый въездной режим для россиян, потрясающая природа и море, поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Бест-недвижимость Юлия Титова. Законодательство Черногории разрешает иностранцам беспрепятственно приобретать жилую и коммерческую недвижимость в стране. К тому же в Черногории исторически сложилась охрана права частной собственности на землю, так как земля всегда находилась в частном владении и никогда не отчуждалась. И, конечно, цены: в обеих странах ежегодный рост на протяжении последних трех лет составлял 30 40%. Однако эксперты дают разные прогнозы относительно того, будет ли продолжаться рост в дальнейшем.

Те инвесторы, которые полтора-два года назад прикупили домик где-нибудь на побережье Черногории или апартаменты в Болгарии, сегодня увеличили свои вложения в два-три раза. И хотя пик роста позади, потенциал для нового удорожания местных метров до конца не исчерпан.

С другой стороны, в пользу дальнейшего роста цен говорит, во-первых, все еще высокий спрос, в первую очередь со стороны иностранных покупателей. Поток инвесторов остается стабильным. В статье Гарриет Мейер, опубликованной в The Independent от 10 июня этого года, рассказывается, что очень многие британские first buyers все чаще предпочитают начинать свою карьеру домовладельца в странах Восточной Европы. Поскольку цены в самой Англии непомерно высоки, молодые люди покупают дома и квартиры на континенте. Потом сдают их в аренду и постепенно копят деньги на жилье на родине. Для россиян покупка жилья здесь тоже имеет немало привлекательных сторон, особенно если выбирать между приобретением квартиры в Сочи и на побережье Адриатики. При сопоставимых ценах восточноевропейские квартиры в новостройках сдаются с отделкой под ключ, а качество соответствует евростандартам. В стоимость недвижимости зачастую бывает включена полная или частичная меблировка, полное оборудование санузлов, беспроводной интернет, спутниковое телевидение и множество других удобств, рассказывает Юлия Титова. Недвижимость на этапе строительства продается с предоставлением удобных схем оплаты. На продажу предлагаются комплексы с комфортабельной и современной инфраструктурой, включающей бассейны, СПА, рестораны, магазины, детские площадки. Московский и сочинский рынки, предлагая аналогичную инфраструктуру, выставляют несопоставимые цены на жилье, при этом стоимость обслуживания сильно отличается.

Против повышения цен говорит все та же динамика прошлого. Стадию активного удорожания жилья почти все восточноевропейские страны уже пережили, и в 2007−м рост стоимости явно замедлился. В 2004 2005 годах болгарский рынок недвижимости рос на 25 45% в год. По данным Национального статистического бюро, за первое полугодие 2007 года квадратный метр жилья подорожал в Болгарии на 15% по сравнению с 27% в 2006−м. Закономерно ожидать, что и дальше тренд будет идти вниз. Тем более за последние годы объем предложения на местном рынке вырос в разы, и сегодня число апартаментов в новых строящихся комплексах гораздо больше количества покупателей. Кроме того, в 2007 году состоялось долгожданное вступление страны в ЕС, и потенциал этого события как ценообразующего фактора исчерпан. Некоторые эксперты то же самое говорят и в отношении Черногории, поскольку ожидание вступления в Евросоюз разогрело цены: за последние два-три года недвижимость подорожала на 60 75%, а на побережье и вовсе на 100 120%. Так что само вступление, скорее всего, уже не вызовет подобного эффекта. Тем более что достигнутый ценовой уровень высок. В курортных городах той же Черногории стоимость 1 кв. м приближается к московским ценам 2 3 тыс. долларов.
Шансы заработать есть

Да и в ближайшие год-два цены в этих странах все еще будут расти, хотя уже не такими темпами, как раньше. Так что с инвестиционной точки зрения покупка здесь все еще может принести определенный доход, если, конечно, не затягивать с выбором объекта. Сегодня рынок жилой недвижимости Болгарии наиболее привлекателен для инвестиций, считает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Он сейчас все еще находится в стадии развития: появляются качественные проекты, в полной мере соответствующие мировым стандартам, а стоимость на невысоком уровне. Продлится это, по крайней мере, до тех пор, пока цены не сравняются со среднеевропейскими, тогда темпы роста могут снизиться. По мнению менеджера проектов курортной недвижимости компании Новое качество Елены Некрытовой, примерно то же самое можно сказать и в отношении Черногории: Это небольшая страна, следовательно, ресурсы под застройку ограничены. Она обладает огромными перспективами, но рынок быстро насытится. Сейчас Черногория проходит этап быстрого старта, который продлится еще пять лет, далее наступит период спокойного, уверенного развития. А пока мы наблюдаем недостаток качественных отелей высокого класса и большой спрос на недвижимость.

Другой фактор, говорящий за рост цен, сегодняшняя стоимость курортной недвижимости в этих странах все еще ниже, чем в курортных зонах Италии, Франции и Испании. Особенно если говорить о Болгарии, где цена на курортные апартаменты начинается от 45 50 тыс. евро, а домик в деревне можно присмотреть в пределах 20 тыс. К тому же, несмотря на остывание рынков, темпы роста цен здесь все еще выше, чем в большинстве стран Европы. Так, по данным Бест-недвижимости, с начала года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках на курортах Болгарии выросла с 1,1 тыс. до 1,4 тыс. евро, а в новостройках на курортах Черногории с 2 2,5 тыс. до 3 4 тыс. евро за 1 кв. м. Если в Черногории жилье за первое полугодие подорожало на 17%, то в Испании этот показатель равен 5,7%, во Франции 3,5%, в Бельгии 6,6%, приводит примеры генеральный директор Avenue Property Лариса Хорева. Эксперты предполагают, что активный рост продлится, по крайней мере, еще несколько месяцев.

Как ни странно, частные дома покупаются россиянами реже, чем квартиры. Дело в том, что стоимость хорошего дома в Черногории зачастую превосходит ожидания покупателей из России. В Болгарии дома дешевле, но здесь с покупкой связаны дополнительные сложности (см. Болгария время выбирать). К тому же домов, находящихся на берегу моря, мало. По данным риэлтеров, дома на первой линии обычно превышают ценовой порог 1 млн евро. При этом за сумму 200 тыс. евро можно приобрести хорошие апартаменты с несколькими спальнями на первой линии. Кроме того, на выбор влияет и тот факт, что дом требует больших вложений, нежели апартаменты. Наличие бассейна и сада предполагает расходную часть на содержание в виде оплаты услуг персонала. А в случае с апартаментами эти расходы ложатся на всех владельцев недвижимости в комплексе.

Рост идет в горы
Пока наибольшим спросом в Болгарии и Черногории у россиян пользуются курортные апартаменты, преимущественно в новостройках. Это обусловлено несколькими причинами. Как поясняет Юлия Титова, во-первых, это предполагает возможность выбора планировки, расположения на определенном этаже, вида из окна. Во-вторых, большинство застройщиков дают возможность беспроцентной рассрочки платежа до конца строительства. Таким образом, покупателю не приходится сразу отдавать всю сумму, а поэтапно выплачивать ее в течение года без удорожания недвижимости. В-третьих, строительство комплексов апартаментов ведется в соответствии с новейшими строительными технологиями, дома возводятся по системе кирпич-монолит, обязательно обладают повышенной тепло-, гидро и звукоизоляцией, сдаются с полной отделкой. Стандартная комплектация практически всегда включает окна с двойным остеклением. Полы на кухне, в санузлах и на террасах покрываются керамической плиткой, в спальнях и гостиных ламинат, паркет или ковролин, стены ровные, покрашенные акриловой краской в комнатах и отделанные керамической плиткой в санузлах. Ванная и туалетная комнаты полностью укомплектованы качественной сантехникой и аксессуарами. Многие застройщики дарят новоселам кухонную мебель в подарок, а иногда электрооборудование для кухни (плиту, холодильник, вытяжку), а также встроенные шкафы в спальнях. Есть и такие, которые продают полностью меблированные апартаменты, готовые к проживанию. В этих случаях в комнатах стоят телевизоры и музыкальный центр, предусмотрено все, вплоть до стильных покрывал и штор, рассказывает Юлия Титова. В большинстве случаев можно заказать полную обстановку, начиная от мебели и заканчивая столовыми приборами, за дополнительную плату. Покупателю-иностранцу не приходится сталкиваться с проблемами ремонта и обустройства новой квартиры, без хлопот и головной боли можно приезжать и отдыхать. Кроме того, многие застройщики и крупные агентства недвижимости предлагают возможность доверительного управления недвижимостью и сдачу в аренду апартаментов. К слову, сроки строительства в среднем что в Болгарии, что в Черногории занимают около года.

Если говорить о географии предпочтений, то в Болгарии сегодня наиболее популярные раскрученные курорты Солнечный Берег, Золотые Пески, Св. Константин и Елена, Св. Влас. Более отдаленные территории Балчик, Каварна, Бяла, Обзор, Царево, Приморско тоже начинают активно застраиваться, при этом цены здесь уже почти не отличаются от стоимости жилья, расположенного на известных курортах. Помимо приморской недвижимости набирает баллы и жилье на горнолыжных курортах Банско, Пампоров, Боровец, они сейчас почти столь же популярны, как и на побережье. Причем если средняя стоимость жилой недвижимости на болгарском побережье составляет 1000 евро за 1 кв. м, то на горнолыжных курортах жилье обойдется дороже около 1500 евро за квадрат.

В последнее время среди россиян стала популярной покупка мелких объектов коммерческой недвижимости в комбинации с покупкой жилья. Однако более распространенной практикой индивидуальных инвестиций является приобретение нескольких объектов жилой недвижимости зачастую в одном комплексе, первого с целью личного использования, последующих с целью сдачи в аренду.

Также эксперты не советуют соблазняться на невероятно дешевую недвижимость в глубинке в маленьких городах и деревушках в отдалении от центра и курортов. Несмотря на то что дома здесь продаются по цене до 20 тыс. долларов, их приобретение интересно только в том случае, если покупатель хочет сбежать от шума цивилизации и жить со своей семьей в тишине и покое. Никакого заметного дохода такое вложение средств не принесет. Жилье в глубинке тоже будет дорожать как ответ на удорожание курортной и столичной недвижимости. Но это будет происходить скорее по инерции, а не по объективным факторам, считает Лариса Хорева.

Самые недооцененные и интересные с точки зрения инвестиций объекты, как считает управляющий директор Quest Bulgaria Крис Гудалл, находятся вокруг Софии. Здесь средняя цена до сих пор держится на уровне 152 евро (306 долларов) против среднего по стране уровня 347 евро (700 долларов). Районы вокруг Софии сегодня очень неплохое поле для инвесторов, утверждает Крис Гудалл. Также, по его мнению, по-прежнему привлекательны объекты недвижимости в самой Софии, а также в ближайших к ней деревнях и Варне. А вот в отношении Банско он предупреждает, что цены, скорее всего, пойдут вниз. Здесь слишком много новых проектов.



Очень похожие публикации:
Большой ремонт
Может ли мать выписать сына из квартиры
К чему готовиться покупателям новостроек
Уют для небожителей
Новое в законодательстве. Жилищное строительство
С.Круглик дает довольно оптимистичный прогноз по ценам на жилье
Львиная доля городской инвестиционной программы на 2008–2010 годы приходится на социальное строитель


[t0.0131]