Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Битва за оценку



Реформа - да, но какая?
И вот - сообщение о реформировании этой системы. Вице-премьер Борис Алешин заявил, что государство, в рамках административной реформы избавляющееся от некоторых избыточных функций, "избыточными" для себя определило и функции технической инвентаризации (то есть описание объекта и подготовка соответствующих документов для учета недвижимости), которыми до сих пор занимались БТИ. Государство, по словам вице-премьера, будет осуществлять соответствующий надзор, вести реестр недвижимости.

Кто хотя бы раз в жизни сталкивался с работой бюро технической инвентаризации - например, вынужден был туда обратиться, готовясь к обмену или продаже квартиры, - скорее всего, вспоминает этот момент с содроганием. Отсутствие доступной информации, невозможность получить внятную консультацию, очереди и неразбериха, крайняя неоперативность в выполнении заказов, и как следствие такой "организации" работы - существование "прилипал", предлагающих все устроить и утрясти за "отдельную" плату.

Дело в том, что "головный инвентаризатор" в стране "Ростехинвентаризация", хоть в силу своего статуса и имеет право заниматься коммерческой деятельностью, но подчиняется непосредственно Госстрою, как и ее подразделения на уровне субъектов федерации. Что касается "низшего" звена - муниципальных БТИ, их учреждали муниципальные власти. Конечно, и эти БТИ должны были работать - и работают - по рекомендациям и методикам Госстроя и "Ростехинвентаризации", но не более того: расценки на услуги утверждали муниципалитеты, в местные бюджеты идет и большая часть прибыли.

Что касается других функций БТИ, таких как технический учет и оценка объектов, то с этим лучше справятся частники. Впрочем, перестройка системы техинвентаризации началась отнюдь не вчера. Уже несколько лет Госстрой с завидной настойчивостью пытается выстроить жесткую вертикаль в этой системе, подчинив все БТИ государственному унитарному предприятию "Ростехинвентаризация".

Кроме того, работают муниципальные БТИ, считает зампред, по завышенным расценкам, их рентабельность достигает 100 процентов, хотя не должна превышать 15-17 процентов. Что касается оценочной деятельности БТИ, и тут у Николая Маслова нашлись претензии (этот тезис повторял чуть позже, кстати, и вице-премьер Борис Алешин): оценка БТИ, исходя из которой рассчитывается налог на имущество, в несколько раз уступает реальной рыночной стоимости объектов. В результате владельцы дворцов облагаются смехотворным налогом.

Именно здесь, то есть в переориентации денежных потоков, считают на местах, "зарыта собака" реорганизации системы, инициированной Госстроем. У первого зампреда ведомства Николая Маслова, впрочем, свое объяснение причин необходимости вывести БТИ из-под муниципалитетов. Это и большое количество "неучтенки" - на своей пресс-конференции Николай Маслов заявил, что в стране не зарегистрировано порядка 10 миллионов построенных объектов, владельцы которых не платят налог на имущество, что наносит большой ущерб государству.

Ведь на самом-то деле, чтобы "легализовать" для налогообложения реальную стоимость недвижимости, необходимо внести соответствующие поправки в Налоговый кодекс. А также, как минимум, придумать единые для всех правила рыночной оценки.


Правда, последний тезис выглядит спорным: в основе оценки БТИ лежат методики, разработанные и утвержденные все тем же Госстроем, как и повышающие коэффициенты, с помощью которых стоимость недвижимости пересчитывается по мере ее удорожания. Но для того, чтобы перейти на налогообложение имущества исходя из его реальной рыночной стоимости, одних деклараций маловато. Да и смена "хозяина" у БТИ тут никакой роли не сыграет.

На самом деле они должны в добровольно-принудительном порядке перейти "под крыло" "Ростехинвентаризации". Слово - не воробей, высокопоставленный чиновник произнес: "ликвидация" и "справки не действительны". Основным документом, на основе которого Госстрой выстраивает госвертикаль, является постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности в РФ", где впервые прозвучало, что учет зданий и сооружений у нас государственный, а поправки в Закон о госрегистрации это лишь повторили.

Страшилки для народа
Как бы то ни было, в середине сентября нынешнего года, после того как вступили в силу поправки к Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", у Госстроя появился еще один повод, чтобы вновь объявить о "ликвидации" муниципальных БТИ.

Получил приказ - сделай паузу...
В регионах, впрочем, идти навстречу предложениям Госстроя не торопятся. "МосгорБТИ", к примеру, разослало всем своим районным подразделениям разъяснение, согласно которому граждане как обслуживались, так и будут обслуживаться, документы как готовились - так и будет продолжаться. А в Москве, между прочим, в БТИ ежедневно обращается до четырех тысяч человек!.. И с регистрацией прав на недвижимость в столице ситуация спокойная - городская регистрационная палата даже вывесила специальное объявление на своем сайте, что не имеет никаких претензий к "МосгорБТИ" и подготовленным этой организацией документам, а потому граждане могут быть спокойны - в регистрации им никто не откажет.

Суть в том, что в статье 8 этого Закона говорится о "государственном учете и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества". А раз учет государственный, то и выполнять его должно государство в лице федерального государственного унитарного предприятия "Ростех-инвентаризация". В регионах и городах, соответственно, эту работу выполняют филиалы или подразделения ФГУП. А муниципальные БТИ, по мнению Госстроя, такое право утратили, поскольку являются муниципальными, а не государственными предприятиями.

Кто в реформе главный
Во всей этой истории много путаницы. Судя по действиям Госстроя, ведомство не собирается отдавать услуги по технической инвентаризации - ведь в условиях растущего рынка недвижимости это верный и обильный источник прибыли. Правда, конфиденциально корреспонденту "РГ" уклончиво пояснили, что позиция первого зампреда ведомства - это не обязятельно официальная позиция. Во всяком случае, на запрос депутатов Госдумы по поводу этого скандала на имя главы Госстроя Николая Кошмана официального ответа пока нет...

Но кое-где ФГУП "Ростех-инвентаризация" все-таки открыло свои отделения, возникла дублирующая система, и реальные конфликты по разделению полномочий между филиалами ФГУП и муниципальными БТИ. Ясно, что после перерегистрации последних все средства, которые они зарабатывают, минуя муниципальные бюджеты, прямиком уйдут на федеральный уровень. Кстати, все на той же пресс-конференции Николай Маслов пообещал уже с 1 ноября утвердить новые расценки на услуги бывших БТИ - новых подразделений "Ростехинвентаризации", которые приблизят эти структуры "к народу".

Евгений Нейман
РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ
- Известно, что у бюро технической инвентаризации сегодня две основные функции. Первая - они фиксируют объекты недвижимости, формируя базу данных или архив. С другой стороны, БТИ оказывают вполне конкретные услуги и организациям, и населению. Они проводят обмерно-обследовательские работы объектов, составляют поэтажные планы и технические паспорта, а также проводят оценку инвентаризационной стоимости того или иного объекта недвижимости.

За пояснениями "РГ" обратилась в Институт экономики города.
- Что касается непосредственно технической инвентаризации, то действительно обсуждались оба варианта - оставить эти функции "Ростехинвентаризации" либо передать на рынок частных услуг, - говорит эксперт института Мария Сафонова. - Позиция наша вполне определенная: государство не должно заниматься коммерческой деятельностью, это не его функции, поэтому вполне разумно допустить к выполнению техинвентаризации компании, получившие соответствующие лицензии. В каком направлении будет выстраиваться реформа в реальности - пока спрогнозировать довольно сложно. Слишком разные взгляды и подходы к проблеме у заинтересованных структур. Возможно, некоторая ясность появится, когда будут сформулированы очередные поправки в законодательство. "РГ" предполагает, как только это произойдет, вернуться к теме.

Появление конкуренции на этом рынке будет только полезным. Да и расценки на выполнение этих работ могут в результате снизиться. Так что не вижу ничего страшного, если это второе - коммерческое - направление в деятельности БТИ будет действительно передано частным фирмам. Теперь несколько слов об оценке. Дело в том, что оценка инвентаризационной стоимости, которую проводят БТИ, и реальная, профессиональная оценка того или иного объекта недвижимости - это совершенно разные вещи.

Понятно, что, когда мы говорим о сохранении архива или базы данных по всей российской недвижимости, речь идет о федеральной собственности. Да, это "достояние республики", которое, конечно же, должно оставаться под полным контролем государства, потому что очень важно эту базу сохранить, не растащить. Что касается второго направления - это техническая работа. Теми же обмерами помещений и составлением технических паспортов вполне могут заниматься и другие организации, получившие лицензию на этот вид деятельности. К примеру, проектные организации.

Сегодня к реальной рыночной стоимости здания или, допустим, квартиры их инвентаризационная стоимость не имеет ни малейшего отношения. После того как в 1998 году у нас был принят Закон об оценочной деятельности, в России начала развиваться профессиональная оценка. Когда мы говорим о рыночной оценке объекта недвижимости, о его рыночной стоимости, мы подразумеваем стоимость сделки с этим объектом.

Что вообще такое "инвентаризационная стоимость"? Есть стоимость восстановительная, есть страховая, наконец, есть фискальная стоимость объекта (то есть сумма, с которой платится налог на недвижимость)... Но ни в одной стране мира даже понятия такого - "инвентаризационная стоимость" - вы не встретите. Это атавизм, оставшийся с тех времен, когда у нас в стране не было рынка недвижимости, но для поддержания зданий в порядке, их ремонта нужно было привязаться к каким-то цифрам.

Попытки их сближения были и есть, но заметного результата пока нет. Между тем в изменении системы налогообложения недвижимости кроется решение многих наших проблем. Этот налог проще взять, гораздо проще, чем "гоняться" за скрываемой прибылью. Этот налог - реальный шанс заметно пополнить бюджет. Кроме того, он снимет часть нагрузки с бизнеса. Так что надо решать этот вопрос принципиально. А кто будет проводить эту оценку - дело второе.

Ясно, что у продавца и покупателя представления о стоимости сделки могут быть весьма различны. В том и состоит задача оценщика, чтобы учесть все объективные факторы (прежде всего местоположение объекта, его возраст, материал плюс еще десяток-полтора параметров) и найти консенсус, который бы устроил обе стороны сделки. Это индивидуальная оценка. И есть еще массовая оценка, которая может использоваться для подготовки базы налогообложения недвижимости. В последнее время много говорится о том, что этот вид налогообложения должен производиться исходя из рыночной стоимости недвижимости. У нас же в качестве фискальной стоимости до сих пор применяется инвентаризационная стоимость.



Очень похожие публикации:
Дефицит в «квадратах»
Замыкая круг
Квартира по наследству
Московский Стройкомплекс: приоритеты и перспективы
О планах по строительству метро на ближайшие годы
Москвичи устремляются к Киеву
Очевидное, но невероятное?


[t0.0108]