Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Загородный шоппинг



Торговля за калиткой
Некоторые застройщики считают магазин в поселке пережитком прошлого. Это в период тотального дефицита товаров и продуктов специально для партийной и советской номенклатуры в элитных поселках открывали торговые точки. Ныне же обочины любого шоссе пестрят универмагами, маркетами, кафе и ресторанами, потому поселковая торговля дело убыточное. Другие девелоперы придерживаются иного мнения, правда с некоторой оговоркой. Строительство магазина, как и любого коммерческого объекта, требует серьезного обоснования, уверен Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. Нет смысла возводить торговую точку даже в крупном поселке, когда в пяти минутах езды от проходной находится супермаркет. Но с другой стороны, нельзя сбрасывать со счетов и психологический аспект: любому из жителей всегда приятно поутру совершить променад до своего магазина Именно поэтому в нашем поселке появился мини-маркет с аптекой, хотя до Звенигорода, где много магазинов самых разных профилей, рукой подать.

Еще два десятка лет назад даже глухое село считалось цивилизованным, если на его территории имелся самый захудалый магазинчик. Со временем торговые точки начали появляться и в садовых товариществах. И сегодня дачники стремятся совершать необходимые покупки сразу за калиткой, поэтому во многих коттеджных поселках киоски, лавки, мини-маркеты открывают уже с первого дня заселения. Вопрос только в том, что и как продавать.

Порой, чтобы не перегружать инфраструктурную сеть небольших поселков, расположенных рядом, девелоперы пускаются на хитрость. По договоренности каждый застройщик возводит на своей территории какой-нибудь объект, которым могут пользоваться и соседи. Один спортивную площадку для детей и взрослых, второй автозаправку и мойку, третий магазин. У подобных альянсов, поясняет В. Сюков, есть несомненный плюс: когда на одну торговую единицу приходится, к примеру, полдюжины поселков, то появляется шанс привлечь к сотрудничеству крупного ритейлера. Работать с ними выгодно и застройщикам, и жителям: у сетевиков ассортимент товаров больше и качество продуктов выше.

Как полагает Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании Аллтек Девелопмент, многое зависит от размеров поселка. Если и домовладений мало, и занимаемая территория небольшая, то собственный магазин окажется убыточным предприятием. И управляющая компания постарается покрыть затраты, повысив размер коммунальных платежей. Иная ситуация в населенных пунктах с сотней и более дворов. В 2007 году эксперты компании Капитал Груп провели исследование, в результате которого были выявлены потребительские предпочтения жителей коттеджных поселков. Примерно 88 % потенциальных покупателей высказались за магазин. Остальные против, поскольку его содержание отразится на уже упомянутых коммунальных платежах.

Каков поселок, таков и магазин
Если девелопер пришел к выводу, что поселку без магазина никак не обойтись, следующим шагом станет определение профиля и размера будущей торговой точки. С размером, как правило, проблем не возникает. Главное соблюдать принцип пропорциональности и не увлекаться необоснованно крупными форматами. Так, если в поселке около 50 коттеджей, то лучшее решение киоск с ассортиментом товара от 100 до 300 наименований. На 300 домовладений потребуется уже небольшой универмаг, на 800 дворов супермаркет. А вот для мегапоселения с количеством домов более 1000, а застраиваемой площадью не менее 50 га необходим торгово-развлекательный центр.

Решение о создании торгового объекта и о месте его расположения зависит и от развитости районной инфраструктуры. Понятно нежелание многих девелоперов открывать магазины на территории новых поселков того же Рублево-Успенского направления. Арендованная или купленная под торговый объект сотка земли тут может стать поистине золотой. Другое дело недорогие участки вдоль трассы, отмечает Ольга Дитковская, руководитель департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. Именно здесь и возводят крупные ТЦ, как, например, Перекресток при въезде в Горки- Там же в округе имеется ряд других коттеджных поселков. На Рублевке по такому принципу строится большинство объектов инфраструктуры, хотя, как показывает опыт, окупаются они не сразу.

Многие специалисты склоняются к мнению, что отсутствие в крупных поселках сервисных и торгово-развлекательных объектов значительно снижает привлекательность проекта и отпугивает потенциальных покупателей. Сегодня обозначилась тенденция к разнообразию инфраструктуры, подтверждает Ольга Кери, руководитель управления загородной недвижимости компании Капитал Групп. Самый яркий пример мегапроекты, заявленные в 2005 2007 годах (в частности Княжий двор или Павловское подворье на Новой Риге), где есть все от магазинов до игровых залов. Минимум торговых и сервисных объектов возможен лишь в двух случаях: при строительстве поселка в районе с развитой инфраструктурой или если это проект экономкласса, когда жесткий бюджет не позволяет девелоперу развивать данную составляющую.

При выборе профиля торговой точки все не так однозначно. Был случай, когда в одном только что возведенном поселке открыли сразу два магазинчика продуктовый и промтоварный. Хозяин первого понадеялся, что хлеб и колбаса всегда будут иметь спрос, и ошибся. Жители предпочитали закупать продукты в заслуживающих доверия столичных супермаркетах. А вот у владельца магазина по продаже штор и портьер дела тут же пошли в гору: каждый новосел хотел поскорее обустроить свое жилище, а продавец ни одной из домохозяек не предложил одинаковый товар.

Как показала практика, к категории повышенного спроса относятся продукты питания, напитки, медикаменты, а также разнообразные мелочи из разряда все для дома, от спичек до противомоскитных аэрозолей, говорит О. Кери. В зависимости от класса поселка на прилавке могут быть представлены и более дорогие бренды, как российские, так и западные. Обычно покупатель охотнее берет товар той марки, к которой он привык в городе.

От спичек до горчицы
Открывая поселковый магазин, редкий владелец может угадать предпочтения местных покупателей. Кто-то делает ставку на хлебобулочные изделия и другие товары первой необходимости. Кто-то рассчитывает на кулинарные изыски. Но по прошествии времени каждый продавец или хозяин прилавка знает своих клиентов в лицо, а главное, четко представляет какие товары пользуются спросом у обитателей поселка, и, разумеется, включает их в ассортимент.

Но о каких бы товарах и магазинах ни шла речь, обитатели загородных коттеджей и таунхасов на собственном кошельке ощущают, что в цену пакета молока или батона хлеба заложены издержки на аренду помещения. Кроме того, обеспечить VIP-покупателей продуктами самого высокого класса не всегда по силам поселковому магазину, потому в небольших элитных поселках их нет, зато есть рестораны и закрытые клубы.

А вот еще одно интересное наблюдение. В элитных поселках считается верхом неприличия иметь такую же раковину или шторы, как у соседа. Поэтому если здесь открывают дорогой бутик, то товар для него подбирают эксклюзивный. Дорогие и модные бутики типа Luxury Village, как правило, строят там, где сконцентрированы поселения элит-класса, рассказывает Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate. Например, на Рублевке прижился один из самых дорогих продовольственных магазинов Азбука Вкуса. Впрочем, именитая трасса усеяна и торговыми точками, в которых отовариваются строители, водители, представители обслуживающего персонала.

Мы выбираем, нас выбирают
Нередко можно наблюдать, как рядом со стройплощадкой появляются полулегальные палатки, продающие продукты гастарбайтерам. Эти предприятия впоследствии довольно часто трансформируются в обычные магазины с товарами, предназначенными уже для жителей поселка. Таким образом, незаметно меняется целевая аудитория торговой точки. Если же открытие магазина происходит в официальном порядке, то девелопер оговаривает с арендаторами не только ориентировочные сроки начала работы объекта, но и перечень услуг и товаров. Их ассортимент со временем можно скорректировать, но лишь в том случае, если это не создаст конкуренции и не поставит в худшие условия других арендаторов на данной территории.

В комплектовании ассортимента тоже есть свои хитрости. По мнению опытных продавцов-предпринимателей, любой магазин или лавка должны развиваться одновременно с поселком. На ранней стадии, когда люди только въезжают в дома, лучше заполнить прилавки товарами вроде гвоздей, дрелей, клея, предлагать новоселам шторы и лампочки. А по мере того как жильцы будут обустраиваться, сменить профиль торговой точки на привычный супермаркет. Позже постоянным спросом будут пользоваться бытовые предметы и продукты, бакалея и даже дрова для шашлыка.

Вот и выходит, что, взвесив все за и против, управляющие компании порой предпочитают заключать договор аренды торговых площадей с представителями малого бизнеса. А последние, как показал опыт, более гибко подходят к работе внутри коттеджного поселка: подбирают необходимый товар для разных групп покупателей, занимаются сезонными распродажами, довольно быстро реагируют на индивидуальные заказы, корректируют свой график по времени. Словом, живут теми же заботами, что и обитатели поселка.

Кому же отдают предпочтение девелоперы при выборе арендаторов новых торговых объектов? Как правило, опытным предпринимателям, которые умеют эффективно вести бизнес. Кроме того, они заинтересованы в работе с сетевыми операторами. Но тут есть определенные сложности. С одной стороны ритейлер привлекателен тем, что имеет значительный опыт работы, сформировавшийся ассортимент и ценовую политику, налаженные поставки товаров, контроль качества продуктов и услуг, наконец, ему доверяет покупатель. Но с другой стороны, управляющая компания несет некоторые убытки, поскольку сетевой оператор всегда рассчитывает на определенные льготы и скидки, в том числе и арендные. К тому же бизнес большинства ритейлеров ориентирован на значительные покупательские потоки, и порой даже мегапоселок не представляет для них особого интереса.



Очень похожие публикации:
Малоэтажное жилье эконом-класса входит в моду
Вместо жилья и офисов столичные власти обещают строить соцобъекты
Сверхдоходные дома
Возможен ли дефолт на рынке недвижимости России?
Выставка дает возможность увидеть, сравнить, выбрать…
Москве предстоит масштабное планирование территорий жилой застройки
«Возлюбленная эспаньола»


[t0.0178]