Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Питерский строительный рынок выходит на новый этап своего развития



Красуйся, град Петров
Ежегодно объемы вводимого в городе жилья растут. В прошлом году сдано 2,6 млн кв. м - на 300 тыс. больше, чем в позапрошлом. Но это - только начало. Через пару лет, прогнозируют эксперты, благодаря продаже земель под комплексное освоение ежегодный рост объемов строительства составит 10-20%. Темпы жилищного строительства в Петербурге приблизятся к европейским к 2015 году - намного раньше, чем в целом по стране. (Напомним: Владимир Путин в послании к Федеральному собранию сформулировал задачу выйти на показатель 1 кв. м на человека в год к 2025 году.)

К 2015 году Санкт-Петербург выйдет на европейский уровень по темпам роста жилищного строительства - в год будет возводиться не менее одного квадратного метра на каждого жителя. Причем северная столица сделает это на десять лет раньше, чем Россия в целом. Влияние на стремительный рост питерского рынка недвижимости, по мнению экспертов, оказывают два важных фактора: продолжающаяся экспансия крупных отечественных девелоперов из Москвы и реализуемая властями города программа его комплексной застройки. Между тем, пока столичные девелоперы осваивают берега Невы, питерские обратили внимание на российские регионы и устремились туда.

Тем не менее, по словам председателя комитета по строительству администрации Петербурга Романа Филимонова, сегодня есть только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация. Остальные комплексные застройщики пока работают над документами. Первопроходцем комплексного освоения стал холдинг Эталон-ЛенСпецСМУ. В 1998 году компания приступила к реализации проекта строительства жилого квартала Морской фасад в северо-западной части Васильевского острова, на берегу Финского залива. Практически на свободной территории были возведены шесть жилых корпусов общей площадью 420 тыс. кв. м.

В 2006 году была опробована новая технология развития территорий - Смольный предложил строителям не отдельные участки, а целые кварталы под их комплексное освоение. Работа дала ожидаемый результат. В Петербург потянулся крупный московский капитал, символом прихода которого для северной столицы стали проекты корпорации Главстрой. В итоге в скором времени объем предложения жилья увеличится за счет вывода на рынок крупных проектов квартальной застройки. В городе реализуется несколько проектов по комплексному освоению территорий, планируется возвести более 18 млн кв. м жилья, что значительно увеличит предложение. Свою роль в сдерживании цен может сыграть выход на петербургский рынок крупных московских застройщиков. Свои проекты уже реализуют такие строительные гиганты, как Главстрой и СУ-15 Скорее всего их примеру последуют и другие крупные столичные холдинги, которым придется конкурировать с местными строительными организациями.

Всего же согласно принятому Генеральному плану развития Петербурга предусмотрено строительство 70 млн кв. м жилья, что позволит почти в два раза увеличить жилищный фонд города и приблизить нормы обеспеченности горожан жильем к уровню развитых европейских стран. И это не абстрактные, оторванные от жизни планы - они положены на карту и полностью обеспечены свободными земельными ресурсами. Более того, с ростом цен на землю, которые достигли $400 и более в расчете на квадратный метр жилья, появилась надежная экономическая основа для инженерного обустройства новых территорий. Сегодня цена земли значительно превышает затраты на инженерное освоение территорий, а значит, оно стало рентабельным и для частных девелоперов (только не на тех драконовских условиях, которые сегодня прописаны в постановлении городского правительства о комплексном освоении территорий, по сути ставшем очередным административным барьером).

Громады стройные теснятся
До 2009 года городская администрация обещает подготовить к торгам несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010 году - один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га - этого хватит для строительства 20 млн кв. м. До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе (Северная Долина), 166 га - в Красносельском, 76 га - в Курортном, 155 га - в Петродворцовом, 746 га - в Приморском, 712 га - в Пушкинском, 88 га - во Фрунзенском.

В то же время ряд экспертов предрекают, что комплексное освоение столкнется с проблемами спроса. Нужно сказать, что по объемам спроса за последние годы Приморский и Красносельский районы в целом занимают 20-25%. Таким образом, даже при самых оптимистичных прогнозах они могут переварить не более 700 тыс. кв. м жилья в год (а выставленные на продажу периферийные кварталы и того меньше). Этот рубеж давно пройден, и при сохранении объемов продаж к концу 2008 года ввод земельных участков в Приморском районе будет почти в два раза превышать объемы потенциального спроса, а в Красносельском - в пять(!) раз (даже без учета китайского квартала).

Комплексное освоение территорий на сегодняшний день является популярным направлением деятельности девелоперов, - утверждает генеральный директор компании МТЛ. Эксплуатация недвижимости Дмитрий Ханин. - Вывод на рынок одновременно большого объема предложений, безусловно, повлияет на цену в среднем по городу, но в любом случае мы не ожидаем снижения цен. Комплексное освоение невозможно без государственного участия. Однако, по признанию застройщиков, власть не проявляет большого интереса к территориям, которые уже перекочевали к инвесторам в результате торгов. Безусловно, инвестор берется за проект исходя из своих интересов. Но это не значит, что нужно перекладывать на него всю ответственность и обязанности, которые испокон веку были закреплены за властью, - уверен директор по продвижению группы компаний ЦДС Александр Шальнов. - Мы от города хотим не так уж много. Если он создал правила, пусть по этим правилам и работает.

Если благодаря правильной стратегии будет создана комфортная для конкретной группы потребителей среда обитания, тогда и цены в строящемся квартале будут сопоставимы со среднегородскими. Если же застройщик предпочтет построить быстро и дешево, ему придется конкурировать ценами. Расслоение рынка пойдет по географическому признаку: разница в цене на однотипные квартиры в зависимости от их местоположения (популярности территории) будет достигать 30-40%, а то и все 50%. Сегодня местоположение определяет не более чем 15-процентную разницу в цене. В любом случае ощутить в полной мере влияние новых кварталов на рынок недвижимости можно будет нескоро. Ценовой пресс способны создать не один или два, а не менее пяти масштабных проектов.

И перед младшею столицей померкнет старая Москва
Думаю, привычный нам рынок петербургских новостроек доживает последние годы. До сих пор проекты были локальными, сейчас же речь идет о строительстве новых городов с населением 30-60 тыс. жителей. Продавать квартиры в них застройщикам придется в условиях жесткой конкуренции. И будущее новых территорий зависит от концепции квартальных проектов, эмоциональных якорей. В каждом должна быть собственная изюминка - тишина и экология или, наоборот, все блага урбанизации, включая обилие торговых и развлекательных объектов, - считает генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов.

В принципе все рынки похожи. Причем основные проблемы не оригинальны и характерны для многих городов России - это административные барьеры, дефицит свободных участков под застройку и нехватка строительных материалов. Рынок производства материалов в регионах развит слабо, девелоперам приходится пользоваться привозной продукцией, а спрос значительно превышает имеющееся на сегодня предложение, - считает вице-президент холдинга Setl Group Вячеслав Семененко.

Для того чтобы выжить в конкурентной борьбе, строительные компании из Петербурга сами начинают региональную экспансию. Так, холдинг ЛенСпецСМУ заявил о планах строительства около 300 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в Москве. По оценкам компании, рентабельность этих вложений составит в среднем 30%. Помимо столицы ЛенСпецСМУ планирует выход на Пермь, Новосибирск, Тюмень и Ярославль. А в марте нынешнего года в Калининграде было создано дочернее предприятие холдинга - ЗАО Эталон-Вест. В настоящее время эта компания готовится принять участие в нескольких конкурсах на строительство промышленных объектов. Кроме того, ЛенСпецСМУ серьезно намерено развивать бизнес за границей. Значительные объемы площадей планируется освоить в Болгарии, Испании, Португалии, на Балканах. А корпорация Петербургская недвижимость через дочернюю фирму Объединенный строительный трест вышла на рынок Калининграда. В корпорации его считают одним из самых перспективных городов.



Очень похожие публикации:
Проблемы собственников и покупателей гаражей
Хорошие «средние» соседи
Региональные власти добиваются упрощения процедуры изъятия частных земель
На строительство муниципального жилья могут ввести закрытые аукционы
Татарстан в квадрате
Имеретинцы проявили несносный характер
Хаус за тауном


[t0.0165]