Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Смоленск: вагон «второго эшелона»



Чем богаты
Будучи издавна западными сухопутными воротами страны, Смоленск имеет развитое железнодорожное и автомобильное сообщение с Москвой, расстояние до которой составляет 418 км, и Санкт-Петербургом. Население города 317,6 тыс. человек; отмечаются активные темпы роста оборота розничной торговли и средней заработной платы. Участники рынка рассматривают Смоленск как классический пример города второго эшелона.

Город Смоленск крупнейший транспортный узел на западе России, через который проходят основные грузо- и пассажиропотоки из стран Западной Европы, Балтии и Белоруссии. Тем не менее, смоленский рынок коммерческой недвижимости до сих пор не может похвастаться качественными объектами ни в одном из сегментов рынка. Впрочем, ситуация, кажется, преломилась: уже в прошлом году здесь было заявлено о ряде крупных проектов.

Что касается сегмента складской недвижимости, отмечает Римма Ремизова, директор по связям с общественностью Группы Вестер, помещения высокого качества современные логистические комплексы не представлены на рынке. Из других складских помещений вакантны 10% от всего объема рынка. Ставки аренды в доступных складах составляют $50 130 за кв.м в год (без учета НДС). Купить один метр складского помещения стоит от $120 Однако в Вяземском районе Смоленской области группа компаний Маркос планирует построить до 2010 года мультимодальный транспортно-логистический центр. Будет возведен контейнерный терминал общей площадью 20 гектаров, складские помещения, объекты придорожного сервиса. Как заявили в обладминистрации, стоимость проекта, по предварительным оценкам, колеблется в пределах 20 21 млрд руб.; из них около 15 млрд руб. капитальные вложения.

Офисный сегмент в Смоленске на сегодняшний день не развит. В 2007 году объем рынка офисной недвижимости составил 15 тыс. кв.м. При этом предложение превышало спрос, доля вакантных площадей составила 10%. Среди предлагающихся в аренду площадей отсутствовали офисы классов А и В. Ставки аренды на площади, представленные на рынке офисной недвижимости Смоленска, колеблются от $290 до $500 за кв.м в год (это цены без учета НДС). При продаже помещений квадратный метр стоит от $1700 до $340

Причиной невысоких темпов развития рынка Евгений Молчанов, заместитель директора департамента развития бизнеса RIGroup, называет как не самый инвестиционно привлекательный климат, так и неупорядоченную политику городских властей по части заключения договоров с крупными инвесторами о строительстве в Смоленске. Высокой динамики в развитии рынка коммерческой недвижимости в настоящий момент не наблюдается, но это вовсе не означает, что ситуация не может перемениться коренным образом, говорит он.

Сейчас в городе завершается строительство первого в области крытого ледового дворца. Работы ведутся силами местных строительных компаний. Позиция губернатора заключается в том, чтобы наиболее знаковые объекты в городе возводились местными игроками рынка.

Историю вопроса изложили в департаменте исследований компании Торговый Квартал. В 2005 году, рассказали эксперты, в город первыми вышли федеральные сети цифровой техники и мобильной связи, поскольку на тот момент город демонстрировал рост заработной платы граждан с темпами около 25% в год, чего было вполне достаточно для экспансии таких компаний, как DIXIS и другие. В 2006 году Смоленск упоминался в визит-листах многих федеральных девелоперов, однако в силу сохранявшейся высокой актуальности реализации проектов в городах первого эшелона до конкретных заявлений о проектах в городе речь не дошла. Этим воспользовался Рамстор, реализовавший в Смоленске торговый комплекс на 16 тыс. кв.м, включавший, помимо традиционного продуктового супермаркета, два универмага, рестораны быстрого питания и 4-зальный кинотеатр. В том же году Дикая Орхидея приобрела и перепрофилировала местную текстильную фабрику.

Не без комплексов
Сегодня уровень обеспечения населения торговой недвижимостью в Смоленске остается одним из самых низких в России, по крайней мере, в Центральном федеральном округе. Тем не менее, город имеет неплохие позиции для развития торговой недвижимости и ритейла.

Начало 2008 года пока принесло лишь одну значимую новость: Hermitage ConstructionManagement приступил к разработке концепции своего смоленского Jam Mall.


Пик активности в городе пришелся на 2007 год и был сформирован девелоперскими компаниями: новичками рынка, не имеющими реализованных проектов, и крупнейшими российскими розничными сетями. В июле Finstar Properties заявила о покупке участка земли в Смоленске для реализации торгово-развлекательного центра. А уже осенью начали открывать свои магазины крупные федеральные сети. Первой из сетей электроники и бытовой техники свой магазин открыла Техносила, оценившая объем рынка города в сумму около 40 млн долларов. Hermitage ConstructionManagement заявила о строительстве торгово-развлекательного центра сети Jam Mall общей площадью 45 тыс. кв.м. Девелопер Douglas Consulting, намеревающийся развивать сеть ТРЦ по общим названием Серпантин, сообщил о покупке участка земли и намерении реализовать проект общей площадью около 50 тыс. кв.м, однако игроки рынка отмечают, что ранее заявленные проекты компании Douglas Consulting так и не были реализованы.

Сейчас в Смоленске строится первый ТРК площадью 37 тыс. кв.м. Девелопером проекта выступает московская компания Complex Estate, в активе которой на сегодняшний день есть ТЦ Орех в Орехово-Зуево Московской области. Разработку концепции, консалтинговое сопровождение и брокеридж осуществляет компания Russian Research Group (RRG). Введение первой очереди объекта в эксплуатацию планируется на середину 2008 г., вторая очередь планируется на 2 квартал 2009 г. В ТРК предусмотрен гипермаркет, мультиплекс, рестораны.

По данным за 2007 год, в Смоленске функционировало 11 торговых центров, сообщает Римма Ремизова. Незаполненными в них оставалось около 7% площадей. Свободные помещения, расположенные в других торговых объектах, составили около 10% от общего объема рынка. Арендная ставка за квадратный метр в торговых центрах колебалась от $230 до $1200 в год без НДС. Ставка аренды квадратного метра площади в формате street retail составила $420 1300 в год (без учета НДС). Предложение площадей под продажу в торговых центрах отсутствует, ставки продажи квадратного метра площади street retail составляют от $1500 до $400

С другой стороны, нельзя забывать о возможной непредсказуемости развития ритейла в городе, поскольку многие сети, работающие в Смоленске, еще долго будут вспоминать, как в сентябре их шокировала новость о том, что 78-летняя пенсионерка Людмила Болохова скупила на никем не замеченном аукционе шесть крупнейших магазинов Смоленска, немедленно повысив арендные ставки в 6 7 раз. Так что, предупреждают в департаменте исследований компании Торговый Квартал, московским компаниям, раскинувшим сети по стране, вскоре придется столкнуться с множеством проблем, организованных по смоленской технологии. Ведь муниципальных аукционов, непроданного имущества и скромных старушек в стране еще много.

Обеспеченность современными качественными полезными площадями на тысячу жителей Смоленска к середине 2010 года составит, по оценке департамента исследований компании Торговый Квартал, порядка 30 кв.м, что представляет собой крайне низкий показатель даже по сравнению с нынешними соответствующими параметрами крупных российских городов. Рынок торговой недвижимости Смоленска будет все еще далек от стадии насыщения, а потому вероятность успешной реализации проекта ТРЦ профессиональной девелоперской компанией оценивается специалистами как высокая.

В ожидании туристов
Что касается гостиничного сектора, тут у Смоленска, казалось бы, неплохие перспективы. Город мог бы успешно привлекать туристов, ведь он находится на третьем месте после Киева и Новгорода по количеству памятников древнерусского зодчества домонгольской эпохи. В частности, уникальным памятником смоленской школы является церковь Михаила Архангела (Свирская) XII века. А чего стоит одна только крепостная стена, построенная более 400 лет назад Борисом Годуновым! Здесь, под этими стенами, решалась судьба России во время русско-польских войн, наполеоновского нашествия, были задержаны гитлеровские полчища. Визитной карточкой Смоленска стал величественный Успенский собор.

За всеми не уследишь.


Между тем, в отличие от других российских городов, в центре Смоленска еще сохранилось несколько свободных участков, удобных для размещения отелей. К тому же в центре города расположено несколько интересных объектов, архитектура и внутреннее проектирование которых позволяют провести реконструкцию под гостиницу.

Тем не менее, с гостиничной недвижимостью дело обстоит неважно. Как рассказал Евгений Молчанов, в городе 7 гостиниц уровня 3*, находящихся далеко не в самом удовлетворительном состоянии. Строительство новых в данный момент не ведется, несмотря на предлагаемый администрацией области инвестиционный контракт на постройку гостиницы 4*. Класс люкс вообще не представлен на рынке. В зависимости от класса гостиницы стоимость одного номера колеблется от $35 до $300 в сутки.

Будущее города-героя
Примерно в том же ключе высказываются и другие эксперты. Конец 2006 года и весь 2007 год можно по праву назвать временем экспансии девелоперов торговых центров в российские регионы. Данная тенденция будет сохраняться и в обозримом будущем, рассуждает Евгений Молчанов. Причина интереса к региональным торговым проектам заключается в росте доходов населения, живущего в провинции. При этом на фоне роста доходов населения большинство региональных центров по-прежнему испытывает дефицит качественной торговой недвижимости. Следует учитывать, что бум строительства торговой недвижимости вовсе не обязательно должен повлечь развитие гостиничной недвижимости. Гостиничный бизнес подразумевает очень долгие инвестиции, и пока девелоперы, скорее всего, не готовы к таким инвестициям в данном регионе.

С точки зрения бизнеса, в Смоленске целесообразно открывать отели средней категории и экономкласса, считает Николай Шеховцов, президент компании Сити-Отель. Основные клиентские потоки гостиниц составят путешественники, приезжающие в город с познавательными целями, а также транзитные туристы, двигающиеся на автотранспорте в Белоруссию или Европу и обратно. Большая часть этой категории клиентов предпочитает недорогие отели с качественным сервисом. Большим спросом в этом районе будут пользоваться придорожные мотели. Определенный процент загрузки отелей будут давать бизнес-туристы, но это в перспективе. Насколько мне известно, в настоящий момент в Смоленске идет подъем экономики, но на развитие города еще нужно время.

Общий прогноз развития всех сегментов коммерческой недвижимости является позитивным, подытоживает Римма Ремизова. Офисная, складская и гостиничная недвижимость имеют среднюю ликвидность, высокие показатели ликвидности наблюдаются только в сегменте торговой недвижимости. Стоимость площадей под офисы и гостиницы останется стабильной, в секторе складской и торговой недвижимости будет наблюдаться увеличение стоимости. Больше всего цены вырастут на торговые помещения. Уровень предложения офисной, равно как и складской недвижимости, будет оставаться стабильным, но в среднесрочном будущем возможен его рост. В торговом секторе предложение будет стабильно расти. Гостиничная недвижимость в перспективе будет развиваться стабильно, с возможностью более бурного роста в будущем.

Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium, считает, что в ближайшие годы можно ожидать активного строительства качественных объектов коммерческой недвижимости, поскольку на рынке нет конкуренции. Сначала это будут торговый и складской сегменты, затем офисный и гостиничный, говорит он. Необходимо отметить, что рынок в таких городах наиболее подвержен перенасыщению, нежели в миллионниках, поскольку там не наблюдается такого высокого спроса, следовательно, большого количества объектов ожидать не стоит.



Очень похожие публикации:
Девелоперов хотят заставить работать по-белому
Загородный шоппинг
"СТ Девелопмент" остался без инвестконтракта
По соседству с дипломатом
Минск: плюсы и минусы
Вперед, в прошлое
Первый вал


[t0.0149]