Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Офисные аномалии



В последнее время участники рынка коммерческой недвижимости неохотно раскрывают арендные ставки на торговые площади и склады. Видимо, потому что похвастаться им нечем. Цены в этих сегментах растут незначительно темпами, сопоставимыми с инфляцией. А вот продавцы офисной недвижимости потирают руки. В 2007−м офисы в Москве резко подорожали. Рынок разогрели отечественные и западные компании, многие из которых приобретали большие объемы офисных площадей для собственных нужд, а также с целью размещения свободного капитала.

На московском офисном рынке наметилась тенденция к увеличению количества вакантных площадей. Так рынок отреагировал на резкий рост арендных ставок и объемов строительства.

Невероятно, но арендные ставки на некоторые объекты, расположенные в центре Москвы, в прошлом году выросли вдвое. Если в 2006−м максимальные арендные ставки на офисы класса А внутри Бульварного кольца составляли тысячу долларов за квадратный метр в год, то в минувшем году было заключено несколько сделок по цене две тысячи долларов, констатирует начальник по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle Андрей Постников.

Ушли в плюс


Бурное повышение арендных ставок уже заставило многие растущие компании, которые до недавнего времени базировались в центральной части города, перемещаться в менее престижные районы Москвы: к Третьему транспортному кольцу и МКАД. Например, корпорация Уралсиб решила арендовать значительные площади в бизнес-парке Гринвуд, расположенном на внешней стороне МКАД, между Волоколамским и Ленинградским шоссе. Впервые банк переведет основную часть своих сотрудников в бизнес-парк на МКАД, комментирует эту сделку один из экспертов. По его оценкам, квадратный метр нового бизнес-жилища обошелся финансистам (с учетом скидок) примерно в 400 долларов в год: разместиться в центральных районах города по таким расценкам невозможно.

В среднем цены на офисную недвижимость в столице за год выросли на 30 50%. Объем поглощенных площадей увеличился примерно на 25% с 1,5 до 2 млн квадратных метров. При этом коэффициент вакантных офисов классов А и B+ в течение года оставался на уровне 2 2,5%. И лишь в IV квартале, по данным компании Colliers International, количество свободных площадей класса А резко увеличилось до 8%. Высокие темпы роста арендных ставок на офисы, особенно расположенные в центре Москвы, связаны с ограничениями на реализацию офисных проектов. Кроме того, до сих пор Москва остается финансовым, административным и культурным центром страны. По моим оценкам, дефицит офисов в Москве составляет три-четыре миллиона квадратных метров качественных площадей, говорит заместитель директора инвестиционного департамента банка Российский кредит Аркадий Воловник.

Торговля в избытке


Как отмечают риэлтеры, пока не наблюдается резкого ценового разрыва между офисами, расположенными вблизи Третьего транспортного кольца, и комплексами, построенными в районе МКАД, добраться до которых общественным транспортом зачастую непросто. Разброс цен на такую недвижимость составляет от 500 до 800 долларов за квадратный метр в год. Впрочем, пока на долю офисов, расположенных за чертой города, приходится около 5% всех проектов, выставленных на продажу. В ближайшие годы объем предложения такой недвижимости будет расти, а цены корректироваться в зависимости от транспортной доступности зданий и уровня комфорта.

Подобная картина наблюдается на рынке складской недвижимости. Объем предложения складов в минувшем году увеличился примерно на 50%. По данным Colliers International, за год арендные ставки поднялись на 5 7%. В компании Blackwood сообщили, что разброс цен на складские площади класса А составляет 135 150 долларов за квадратный метр в год. Класс В ненамного дешевле: 115 130 долларов в год без учета налогов и прочих расходов. Примерно по таким же ставкам складская недвижимость сдавалась в аренду и в прошлом году.

Децентрализация то есть смещение основных объемов строительства за пределы мегаполиса наблюдается и в сегменте торговой недвижимости. В Подмосковье бум строительства торговых центров. До 2009 года планируется построить около 20 центров в крупных городах Подмосковья общей площадью примерно миллион квадратных метров, говорит руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. В 2007−м объем предложения торговых площадей в Москве возрос на 17%, что уже привело к стабилизации ставок аренды в этом сегменте рынка.

Тормозной путь


Рынки торговой недвижимости и складов уже насыщены. На них сохраняется высокий уровень активности, свободных площадей мало, однако нет резкого превышения спроса над предложением, констатирует г-н Воловник из банка Российский кредит.

Впрочем, почти наверняка темпы роста арендных ставок снизятся. В 2007−м было заявлено о начале строительства нескольких крупных торговых проектов, реализация которых существенно увеличит уровень предложения на рынке качественных торговых площадей. В ближайшие годы ожидается снижение темпов роста инвестиций в торговую недвижимость Москвы за счет перераспределения инвестиционных средств в региональные проекты с более высоким уровнем доходности, полагает г-жа Широкова из компании Blackwood. Предположительно рост арендных ставок на торговую и складскую недвижимость в новом году не превысит 7 10%.

Аналитики консалтинговых компаний предполагают, что, несмотря на увеличение объемов строительства всех видов коммерческой недвижимости, в 2008 году рост цен на нее продолжится. Во-первых, постоянно сдвигаются сроки реализации новых проектов (в том числе из-за изменений в системе административного регулирования рынка). Например, в 2007−м введено лишь 50% заявленных ранее торговых площадей. Во-вторых, сохраняется повышенный спрос на недвижимость для бизнеса со стороны растущих российских компаний и крупных западных корпораций.

Возможно, резкое увеличение объема свободных площадей, зафиксированное аналитиками компании Colliers International, первый признак грядущей стабилизации. Охлаждение рынка может ускориться в том случае, если снизится спрос на офисы со стороны западных компаний, пострадавших от кризиса на мировых финансовых рынках.

Пора охладиться и офисному рынку. Управляющий партнер компании Новое качество Михаил Гец прогнозирует, что в 2008 году арендные ставки и цены сделок купли-продажи поднимутся только на 10 15%. Предложение на рынке увеличивается нарастающими темпами, поясняет он. По мнению г-на Постникова из компании Jones Lang LaSalle, окончательная стабильность наступит в офисном сегменте не ранее чем через два года. Он предполагает, что к этому времени установится баланс между спросом и предложением, а объем вакантных площадей возрастет примерно до 8 10% (считается, что такой уровень характерен для сбалансированных рынков).



Очень похожие публикации:
Из дерева в России строят все больше. Хотя не все - из своего
Limitless и RDI Group вложат $1,5 млрд в строительство мини-города в Подмосковье
Закрытые фонды открываются для мелких инвесторов
Изъятие сочинских земель продолжается
Когда выгодно вкладывать в ПИФы не все деньги сразу
У Москвы появится город-спутник
Жилье от «Альфы»


[t0.0198]