Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Познаются в сравнении



Главное цена и качество
Опрошенные нами эксперты считают, что основное в конкуренции это все-таки не географическая близость, а нахождение поселков в одном ценовом сегменте. Поселки одинаково высокого статуса могут находиться на разных направлениях, говорит Максим Сухарьков, генеральный директор компании OSTOGENKA Real Estate. Конечно, речь не идет о диаметрально противоположных трассах. Но, например, поселок Архангельское, расположенный на Калужском шоссе рядом с одноименным пансионатом, вполне конкурентоспособен многим объектам на Рублево-Успенском шоссе.

Синонимом слову конкурент служит понятие сосед по рынку. И в области недвижимости это соседство чаще всего самое натуральное и осязаемое: наиболее очевидна конкуренция между поселками, расположенными на одном направлении и на примерно одинаковом расстоянии от Москвы. А могут ли конкурировать поселки, находящиеся далеко друг от друга на Киевском и Дмитровском направлениях, например? И если да, то какими характеристиками должны обладать эти объекты?

Существуют и другие аспекты, о которых не сразу и вспомнишь. Например, степень готовности поселка. Совершенно очевидно, что для человека, которому жилье нужно здесь и сейчас, абсолютно неприемлем вариант, когда поселок представляет собой лишь поле, на котором колышками размечены границы будущих участков. Такой покупатель будет искать готовый дом, а объекты, пребывающие в стадии прекрасного далека, не станет рассматривать вовсе, сколь бы привлекательными ни были цена и прочие параметры.

Как правило, конкурируют проекты, имеющие схожие параметры: площадь, количество домовладений, размеры домов и участков, набор инфраструктуры, добавляет Наталья Бланкова, маркетолог компании Пересвет-Реал Эстейт. Располагаться они могут на разных направлениях, а если на одном, то расстояние между ними вполне может достигать десяти километров. С другой стороны, совершенно разные по типу поселки, даже находящиеся рядом, могут позиционироваться в разных ценовых группах и совсем не являться конкурентами. Например, если один проект имеет площадь пять гектаров, а другой пятьдесят, то говорить о том, что они конкурируют, не приходится.

Тонкости выбора
Потребитель, принимающий решение о покупке исходя из цены и параметров предлагаемого товара, это азы экономики. Такие азы, что существуют только в учебниках. А в реальной жизни все значительно сложнее там есть дополнительные обстоятельства.


Одинаковых проектов не существует, подводит итог Ирина Корнелиуссон, директор департамента загородной недвижимости компании MAYFAIR Properties. Они могут быть схожи по концепции: один формат недвижимости, похожая инфраструктура, транспортная доступность, однако все равно найдется огромное количество различий. Кроме того, отмечает эксперт, покупатель загородной недвижимости с каждым годом становится все более искушенным и сегодня обращает внимание на такие аспекты, о которых раньше мало кто задумывался. Например, на экологичность не в смысле местоположения (об этом беспокоились и раньше), а на материалы, из которых построен дом. Современный покупатель смотрит и на социальное окружение поселка, инфраструктурную насыщенность. Все это делает проекты еще более непохожими. Соответственно, выбирая коттедж, люди поневоле задумываются о разных вариантах и на разных направлениях.

На вопрос о том, остаются ли имиджевые соображения главными или их значимость постепенно снижается, были даны противоречивые ответы. По мнению Максима Сухарькова, это больше в прошлом, а сегодня выбор места жительства определяется более практичными соображениями транспортной доступностью, наличием необходимой инфраструктуры и т.д. Сходной точки зрения придерживается и Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, отметившая, что последний раз покупатель, руководствовавшийся подобными соображениями, был в практике ее агентства два года назад. Однако есть и другие мнения. Покупатели недвижимости на Рублево-Успенском шоссе крайне неохотно рассматривают замену своей собственности на что-то еще и чаще всего только в инвестиционных целях, замечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании ТЕРРА-недвижимость. По оценке наших аналитиков, говорит Ирина Корнелиуссон, существует три группы направлений: наиболее престижные (Рублевка, Ильинка, Подушкинское, Новая Рига), среднего ценового сегмента (Минское, Киевское, Калужское, Можайское, Дмитровское) и наименее престижные (прочие). И конкуренция между проектами может быть только в рамках одной группы.

Первое из них соображения престижа. Существует определенный класс людей, которым необходимо жить непременно на Рублевке. При всей туманности и размытости сферы, где рациональные соображения тесно переплетены с психологией, отметим еще один важный фактор статусность часто нужна с опережением: человек еще не входит в желаемую социальную группу, но уже очень хочет доказать окружающим, что он уже там. Один из способов попасть в высшую обойму жить в правильном месте, а для чиновника или бизнесмена высшего уровня таковым может быть признана только Рублевка.

Существует, однако, и еще одно соображение, в важности которого не усомнился никто. Более того, важность этого фактора постоянно растет вместе с ростом числа автомобилей в российской столице и разбуханием транспортных пробок. Речь идет, как все уже, вероятно, догадались, о близости к месту работы в Москве и удобстве проезда. Достаточно большое количество людей, желающих купить коттедж на Новорижском шоссе, рассматривают и Киевское направление тоже, говорит Наталья Ветлугина. Если ехать, например, с Кутузовского проспекта, то особой разницы нет. Также подойдет и Калужское шоссе район Новоглаголева, Шишкиного леса А вот, скажем, Ярославское шоссе, конечно, выбивается из этого ряда.

В процессе выбора могут оказаться решающими и эмоциональные соображения, воспоминания детства. Человек жил здесь на даче в детстве, здесь обосновались его друзья, родственники и новый загородный дом хочется купить непременно в этом же месте. Однако в целом эти факторы вряд ли важные: ими руководствуется минимальный процент покупателей. Все-таки жизнь сегодня достаточно жесткая, не до сантиментов

У разных направлений уже появляются собственные козыри в конкурентной борьбе. У Рублевки престижность, но не только. За последние годы эта трасса приобрела степень благоустроенности, совершенно недосягаемую для всех прочих подмосковных направлений, отвечает Наталья Ветлугина. Такого уровня безопасности и благоустроенности нигде больше найти невозможно. Всевозможные элементы инфраструктуры (спортивной, развлекательной, для детей) не просто не уступают московским они подчас лучше.

Чем привлечь?
Человека, выбравшего себе для жизни определенное направление, можно переубедить, считает Сергей Лупашко, президент Группы компаний Рескор. Однако для этого придется постараться. Нужно предложить что-то интересное, чем-то удивить. Такими факторами могут быть и цена, и экология, и какие-то уникальные объекты инфраструктуры.

Фишка Новорижского направления новизна. Эта современная трасса проложена недавно, она еще не успела обрасти многочисленными деревнями, из-за которых скорость движения неизбежно снижается. А после того, как в декабре прошлого года это шоссе получило, наконец, адекватный въезд в Москву, оно еще более укрепилось в статусе направления для современных мобильных людей. Некое олицетворение добротного бизнес-класса: селящиеся здесь люди ценят время. Также они не кидают денег на ветер, но при этом и не копейничают.

Места к северу от Москвы активно используют доставшиеся им природные преимущества водохранилища и холмистый рельеф. На этих направлениях активно развивается все, что связано с водными видами спорта, отмечает Максим Сухарьков. Также здесь появилось большое количество инфраструктурных объектов для занятий горными лыжами.

Восточные направления никогда не сравняются в цене с престижным западом, убеждена Наталья Ветлугина. Здесь тесно переплелись вопросы экологии и социального статуса проживающих. Все это формировалось десятилетиями следовательно, если и будет меняться, то с такой же скоростью.


По-прежнему дальний восток
Во всех рейтингах, составляемых аналитиками загородного рынка, восточные и юго-восточные направления занимают почетные последние места. Сможет ли эта ситуация когда-либо измениться? Если да, то в очень неблизком будущем.

На восточных направлениях сейчас очень благоприятная ситуация: земля достаточно дешевая, практически отсутствуют проблемы с коммуникациями, девелоперы могут заполнить нишу доступного загородного жилья, соглашается Ирина Корнелиуссон. Естественно, ни о какой конкуренции более престижному западному направлению речь не идет, так как не решены проблемы с транспортной доступностью и равноценным окружением. Тем не менее, восточные направления сейчас набирают популярность, так как очень привлекательны по цене.

С другой стороны, восток дешев а это само по себе огромное конкурентное преимущество. Поселки класса бизнес и эконом, строящиеся по Горьковскому направлению (например, Маренкино), уже успешно конкурируют с теми, что строятся на Симферопольском, Киевском, Минском и даже Новорижском шоссе, отмечает Максим Сухарьков. Только с очень дальними в районе 80 120 км от МКАД. Если по восточной трассе надо ехать в два-три раза меньше, покупатели, готовые пожертвовать престижностью, всегда найдутся.



Очень похожие публикации:
Мало, дорого, сердито
По новому генплану
Строят не на века
Третье кольцо властелинов города
Арендаторам обещают льготы
Рейдеры нацелились на средний бизнес
Как выгодно вложить деньги? Ищите ответ на Международной выставке недвижимости и инвестиций «дом & h


[t0.0135]