Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Тяжкое слово «сроки»



Как вы пришли в этот бизнес?


MR Group по меркам российского рынка довольно молодая компания. Ей всего пять лет. Но за этот короткий срок сделано немало. Объекты компании есть не только в Москве, но и в Сочи, куда компания пришла задолго до провозглашения города олимпийской столицей и где уже завершает возведение первого объекта. По словам члена совета директоров Виктора Лабуздко, дела идут успешно, а MR Group он называет молодым, бурно растущим организмом. Кстати, в планах компании привлечение иностранных партнеров и возможный выход на фондовую биржу после 2012 г.

А были какие-то трудности, ошибки в начале пути, может, страшно было?


Меня привлек к этому бизнесу мой партнер, он сейчас генеральный директор компании. Все случилось банально: лет семь назад в стране существенно увеличился спрос на офисные площади в связи с началом активного развития бизнеса. Стремление арендовать помещение для бизнеса зачастую заканчивались ничем. Подходящих площадей просто не было. Изначально рассматривали вариант работать по схеме редевелопмента. Тогда это было распространено: взять что-то старое подкрасить, подбелить и сдать в аренду. Но в процессе решили попробовать самостоятельно инициировать проекты. Именно строить, а не заниматься промежуточными вариантами. Мой партнер тогда был совладельцем небольшой строительной компании.

Вы говорите про бизнес-центр Аэропорт?


Все было. Например, начинаешь собирать документы, строить здание, а окружающие жители устраивают митинги и демонстрации.

Как удалось договориться в конце концов?


Да, прямо здесь. Народ в ванну с бетоном ложился. Ломали ограждения. Мы выставляли ограждения, а ночью их разбирали и воровали.

Но существуют законные нормы


Если спросить любого человека, даже вас: рядом с вами строится дом, на расстоянии 100 м. Он де-юре вас никак не затрагивает и имеет право на существовавшие. Вы хотите, чтобы дом строился? Вы скажете нет. Потому что это грязь, машины будут ездить, шумно. Но разве это основание, чтобы прекратить строительство? Документы были получены законным порядком, поэтому мы продолжали строить.

Могу с вами поспорить рядом с нами строят дом, и никто пока не митинговал.


Законы существуют, но сглаживать конфликтные моменты с жителями соседних домов в любом случае приходится самостоятельно.

Вернемся к компании судя по тому, что написано на сайте, MR Croup компания полного цикла.


Практика показывает, что место на место не приходится. Многое зависит от самих жителей. Люди разные.

Почему?


Не совсем. Мы некоторые этапы процесса девелопмента отдали на аутсорсинг с целью минимизации затрат и оптимизации человеческих ресурсов.

А активы компании? Ими же надо управлять, отслеживать нормальное функционирование. Как управлять бизнесом, который находится на расстоянии?


Нет времени чем-то заниматься, да и раздувать штат компании тоже не планируем. В частности, у нас была компания-генподрядчик, первые объекты мы строили самостоятельно, а сейчас не строим. Мы на генподряд проводим тендер, выбираем лучших. В итоге строит независимая компания.

Почему вы решили создать собственную управляющую компанию?


Это же не производство. Это площадка. Если на ней есть в этот момент какая-то собственность, то она сдается в аренду. У нас есть наша управляющая компания. Она всем занимается.

А какова сейчас рыночная стоимость MR Group?


Изначально мы работали как компания полного цикла и хотели, чтобы все, что связано с девелопментом, строительством, последующей эксплуатацией, продажами, было свое. Во-первых, это дополнительные деньги. Зачем их на сторону отдавать? Но потом проконсультировались, проанализировали мировой опыт, тенденции и приняли решение, что этого делать не стоит. В результате мы работаем с ведущими компаниями по консалтингу и продажам CB Richard Ellis, Knight Frank, Jones Lang LaSalle, Colliers Int. А управление и эксплуатацию объектами решили взять на себя и создали ООО МР-Сервис.

Нет планов насчет IPO?


У нас есть внутренняя оценка рыночной стоимости компании. Но в ближайшие время мы не собираемся выходить на IPO.

А конкретнее когда?


В перспективе есть.


А после 2012 г. есть?


Как рынок сложится. По стратегии до 2012 г. планов насчет IPO нет.


То есть все упирается в цену?


Это не обязательно будет IPO. Это может быть продажа стратегическому партнеру. Здесь же вопрос такой может, завтра кто-то придет и сделает очень интересное предложение.

Расскажите о проектах в сфере коммерческой недвижимости, может, какие-то из них имеют для вас особое значение?


В общем да. Какую премию мы получим. Покупатель хочет с дисконтом купить, а мы хотим с премией продаться. Вопрос какой дисконт и какая премия. Компания бурно растет, для чего продавать растущий организм?

Что у вас на уровне зубной боли?


Есть проекты, которые или с трудом продвигаются, или долго идут. То есть на уровне головной боли, зубной боли

У вас крупные проекты, как происходит их финансирование? Велики ли объемы инвестиций в такие проекты?


Великолепный комплекс на ул. Викторенко у ст. м. Аэропорт. Мы только-только победили всех и вся, а до этого были большие сложности. Я бы не сказал, что они были по нашей вине или мы что-то не предусмотрели. Документы по этому проекту мы получали достаточно долго, так как пятно застройки маленькое, а комплекс высотный. Известно, что есть определенные сроки, отведенные на получение разрешительной документации. Если раньше получаем, это заслуга наших специалистов. А когда сроки перешагивают временной барьер на 20-30%, то это нонсенс. Если говорить более детально, то, например, сейчас мы в своих проектах используем систему автоматизированной парковки, которая очень активно и успешно применяется в Европе. Машина ставится на платформу, которая передвигается в том или ином направлении. Это позволяет разместить большее количество машино-мест. Бизнес-центр на ул. Викторенко был одним из первых проектов в Москве, который попал на экспертизу с этой системой, и она сразу вызвала очень много замечаний и дополнительных требований. Нам было необходимо ее доработать или изменить. В связи с этим понадобилось больше времени на прохождение экспертизы. Второй аспект был связан с местоположением бизнес-центра это геология, грунты. Компании Bauer и Soletanche-stroy испытывали там свои технологии, для того чтобы мы могли укрепить сваи. В итоге победил Мосинжстрой, как специалисты по подземному пространству, и это еще заняло дополнительное время. Этот объект оказался самым тяжелым среди наших проектов. Мы потеряли больше года на подготовительном этапе. Но рост цен на рынке офисной недвижимости компенсирует наши затраты, и уже сегодня большая часть площадей в бизнес-центре на ул. Викторенко распродана.

А объемы инвестиций большие?


У нас есть заемные средства, есть собственные. Есть соинвесторы на начальном этапе. А также банки, которые рассматривают кредиты, когда получено разрешение на строительство. Не секрет, что многие проекты компания продавала на ранней стадии в виде проектной документации. Таким образом появляются средства на развитие новых проектов. Кроме того, бизнес-центры Аэропорт и на ул. Викторенко это комплексы, которые имели интересное для рынка предложение, а именно продажа поэтажно. Тем самым мы привлекали конечных пользователей, которые являлись соинвесторами строительства.

Давайте поговорим о Сочи. Понятно, что после того, как город стал местом проведения Олимпиады, все стали покупать там землю.


Объемы инвестиций зависят от класса проекта. Если говорить о комплексе площадью примерно 50 000 кв. м, то объем может составить около $100 млн.

Тогда такой вопрос: после того как Сочи стал победителем, вам не поступало предложений продать свои проекты, перекупить не пытались?


Мы начали строительство в Сочи за два года до этого события. Объявление об Олимпиаде было летом, а компания свой первый жилой комплекс в Сочи сдает в этом году. Около 50% квартир в нем уже продано, и комплекс находится на завершающей стадии строительства.

Есть госкорпорация, созданная специально для контроля за строительством олимпийских объектов и всего, что связано с Олимпиадой. Некоторые участники рынка не пошли в Сочи, потому что эта госкорпорация может изъять любой участок земли под строительство олимпийских объектов. Но нигде не сказано, что это будет сделано по рыночной цене. По рынку ходят слухи о формулировке договорная цена. Вас это не пугает?

Конечно. Но у нас уже шло строительство. К нам обращались с разными предложениями, но серьезных переговоров не было. У нас была такая позиция: объект строится, идет реализация, понятно, как он развивается, и наше предложение по ценам уже было на уровне рынка Олимпиады. Сначала клиенты, когда звонили и узнавали, сколько там стоят квартиры, были не готовы к этой ситуации, потому что думали, что уровень цен там еще гораздо ниже. Сегодня ситуация для многих прояснилась.

не попадает в зону интересов госкорпорации. Не может быть, чтобы госкорпорация имела планы на весь город. У MR Group в Сочи к тому времени уже было получено разрешение на строительство, выплачена доля города.


У нас к тому времени, когда это все произошло, один комплекс уже был готов на 50%, он в этом году будет завершен. А по другому шла стадия разработки документов. О том, где планируется строить олимпийские объекты, известно примерно на 60%, и территория под ними зарезервирована. И если какая-то компания идет в Сочи, она идет по конкретному адресу. Всегда можно проверить предварительно эта земля попадает или

Ничего катастрофического там не происходит. Сносят в основном в районе Адлера и Имеретинской бухты, и в большинстве случаев это самострой.


Вы понимаете, я не могла обойти этот вопрос стороной. Всем известно, что в Сочи после объявления про Олимпиаду начался масштабный снос объектов.

Сколько необходимо было на покупку участка и до первой продажи. В основном сейчас финансирование строительства ведется за счет продаж квартир.


А много денег вложено в сочинские проекты?


Как работали, так и работают, но стало немного сложнее. Ставки подросли.


Вы сказали, что привлекаете заемные средства. А пресловутый мировой кризис как-то отразился на компании? Стало сложнее привлекать кредиты или банки работают на тех же условиях?

На 1-2%.


Ощутимо?


А это вопрос залога. Есть существующая недвижимость, эти площади можно заложить. В этом случае ставки практически не изменились. Есть документы разрешения на строительство. Банк в этом случае скорее всего оговаривает даже не размер кредита, а его срок. Сейчас отсутствие ликвидности для банков это в первую очередь сроки. Поэтому деньги дают, но на короткий промежуток времени.

А некоторые сотрудники финансового сектора говорят про другой рост ставок.


Многофункциональные комплексы это не только офисные площади, но и гостиницы, торговые площади, необходимая инфраструктура. Потому что полноценные торговые комплексы имеют определенные требования по местоположению. У нас в проектах, как правило, закладывается сопутствующая торговля, необходимая для будущих работников офисов.

Расскажите про многофункциональные комплексы. Там не только офисная недвижимость, но и торговые площади?

Мы ищем. Но сложно найти площадку. Потому что местоположение для торгового центра это вопрос жизни и смерти. Если для офисов есть определенные требования по удаленности от метро, то для ТЦ необходим prime location, а если рядом уже есть один торговый центр, то это критично и крайне рискованно.


То есть отдельно вы не собираетесь развивать это направление, ведь известно, что торговых площадей в Москве не хватает?

Да. Мы вообще рассматриваем все виды коммерческой недвижимости и не сужаем рамки только до офисов.


Если найдете удачную площадку, то торговые площади как отдельное направление имеют право на существование?

Есть такая фраза: От добра добра не ищут. Когда человеку правила относительно понятны, то он начинает в них работать. Но человеческая сущность никогда не бывает довольна. И начинаются фантазии на тему как бы было хорошо, если бы Но если все воплотить в жизнь, то не ясно, будет ли на самом деле хорошо. Практика любой страны показывает, что это индивидуальный процесс, а не конвейерный. А еще это бизнес, где не бывает маленькой наценки. Например, в Германии или Швейцарии, казалось бы, все организовано для удобного ведения бизнеса. А попробуйте купить участок земли и собрать документы. Там годами собирают.

Как по-вашему, нуждается ли московский рынок недвижимости, который уже со всех сторон склоняют все, кому не лень, в переменах? Или вас все устраивает?

А в Европе даже дольше.


Но у нас тоже не за один день документы собираются.


А на Западе что меньше? Думаю, то же самое. Например, по экологии там в разы жестче законодательство. По гражданским правам любой гражданин может в суд подать. В России этот институт еще недостаточно развит и иногда можно с жителями договориться, удовлетворить их требования, а за границей нет. В Европе во многом сложнее, даже при том что рынок прозрачнее.

Насколько я знаю, чтобы получить всю исходно-разрешительную документацию, нужно не менее 40 согласований.

У вас 1,5 млн кв. м


Наверное, легче купить участок. Это единственное. Но за счет этого цена на землю за границей, каким бы дорогим городом ни была Москва, в разы дороже. Потому что ее может купить любой. И не надо согласование получать у города. Пришел и купил. Это дорого, но очень просто. А все остальное в разы сложнее.

Но еще не все объекты реализованы. Для рынка не новость, когда многие из заявленных объектов не доходят до реализации. У MR Group с этим как?


Более двух уже.


Более 2 млн кв. м это много. Не тяжеловато для компании работать с таким количеством земли?


Компания реализует [проекты] на стадии проектной документации. Мы же не заявляем, что мы купили, а через три года здесь будет город-сад. Мы просто объявляем, что купили площадку и начинаем ее развивать. Проходит определенное время, и мы говорим, какая недвижимость здесь будет стоять и сколько. Если в этот момент кто-то приходит продаем ее. И дальше за этот объект отвечает покупатель. Есть обратный пример, скажем, наш проект бизнес-центра на ул. Двинцев: объект продан, но мы его ведем и строим. Сразу оговаривалось, что MR Group будет выступать в качестве управляющей компании и вести строительство объекта до конца. Есть ситуации, когда компания работает по схеме фи-девелопмента. А бывает, что мы покупаем землю с разработанной концепцией, но меняем ее на свое усмотрение. Например, участок на ул. Викторенко: земля приобреталась с готовой концепцией, но она была полностью переработана.

Конкуренция растет, какие прогнозы развития рынка?


Все проекты запускались с определенным интервалом и находятся на разных стадиях. Внутри компании у каждого департамента есть своя часть работы: согласования, разрешения, поиск и приобретение площадки под строительство, разработка концепций будущего проекта. Самое главное проделать этот путь до получения разрешения на строительство. Соответственно, одновременно у каждого департамента может идти до пяти проектов. Когда мы получаем разрешение, проект переходит в департамент строительства, у которого на сегодняшний день находится пять объектов в разных стадиях. Коммерческий департамент отвечает за маркетинг и продажи и сейчас работает над тремя проектами. Топ-менеджеры компании ведут общую координацию всех проектов.

Судя по тому, что вы говорите, компания себя уверенно чувствует?


Прогнозы из тех, что делались на последние 5-7 лет, ни один не сбылся. Какой смысл дальше прогнозировать? Конкуренция ощущается, особенно на этапе поиска участка. По самим объектам нет жесткой конкуренции. Например, так, чтобы рядом стояло два офисных центра на стадии введения в эксплуатацию. Но хороших участков в Москве осталось очень мало. Например, последние участки рассматривали одновременно мы, Система-Галс, Horus Capital и вопрос был, кто быстрее примет решение. Что-то наподобие аукциона. К тому же сегодня ужесточаются сроки и требования по ограничениям в строительстве. Тем самым сужается круг крупных проектов для компаний, способных реализовать их до конца.



Очень похожие публикации:
Реальный город: Он давно не укладывается в границы ни Москвы, ни Подмосковья
Актуальность измерения емкости региональных рынков перед началом масштабных строительных проектов
Инвестор уходит в землю
Ипотека не влияет на доступность жилья
Московский девелопер «СУ-155» собирается построить в Новгороде 1,3 млн кв. м жилья
У российского среднего класса появился действительно "среднеклассный" признак
Рост цен замедлился


[t0.0154]