Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Двухэтажка — любовь моя



Будет вам и тсуга, будет и туепсис
Есть у меня хороший знакомец. Сошлись на почве любви к хвойникам. Многие ландшафтные дизайнеры их недооценивают, а ведь это удивительный мир! Хвойники вовсе не любят холод, как многие считают, просто их лиственные потеснили. Но те, что устояли герои. Сосна мощно и быстро пускает корни, хоть в песок, хоть в скалу, ель еще малышкой разбрасывает лапы и душит тенью все под собой, даже хищницу березу, лиственница научилась сбрасывать на зиму хвою, а тис ягодный жутко ядовит: древесина, хвоя, семена, но мякоть ягод имеет изумительнейший вкус с мармеладным оттенком. Главное, не сгрызите косточку. Приехал как-то мой знакомый в питомник с клиентом характерной наружности: бычья шея, цепь килограммовая и прочее. Дело, как понимаете, происходило в 90-х. Тогда было принято строить замки с башнями. А вокруг сеяли картошку. Но наш клиент познакомился с интеллигентной девушкой, и она посоветовала посадить можжевельник (родственная душа!). Как назло в питомнике ни хвоинки, только тсуга сухая в межтепличнике все лень выкинуть. Помрачнел клиент и говорит, мол, расстроили мы его до крайности, а если через два дня не достанем импортных елок, то расстроим еще больше. Расстраивать такого клиента очень не хотелось. Бросились мы по немногочисленным коллегам: пусто. По воинским частям: куда там! Срыли давно можжевельник вместе с голубыми елями и плацем. Тогда друг и говорит: А поехали ко мне на родину, в Рязанскую область! Да, ладно, говорю, может быть, не все так плохо? Да нет, - убеждает, - Там у нас такие места! И можжевельник мягкий, как подушка. С детства помню. Поехали, забрались в такую чащу, что каждого красавца до дороги по часу на брезенте волокли. Времени в обрез, но когда проезжали Солотчу, встали и долго-долго смотрели на Оку разинув рот. Такую красоту ни за какие деньги не купишь. Оглянулись: справа и слева двухэтажки кирпичные стоят. Вот тогда у друга мыслишка и заработала в новом направлении.

В принципе, если вопрос не узкоспециальный, то, наверное, любой взрослый человек на него хоть как-то да ответит. Выскажет свое мнение. Или догадку. Но вот есть люди, вполне обеспеченные, вроде бы привыкшие к комфорту, безопасности, цивилизованному досугу. А ни в какую не хотят покупать коттедж в организованном поселке. Почему? Часто они сами ответить не могут. Но поговоришь с полчаса, и выясняется, как правило, одно из двух. Либо он мечтает иметь хотя бы одно место, где будет абсолютным хозяином. Либо мечтает за те же деньги цену коттеджа купить маленькое поместье, гектара на полтора, с настоящим садом и конюшней. Да запросто. И то, и другое.

Русский стиль
Фишка в том, что сначала закон о ТСЖ, а затем Жилищный кодекс позволили товариществу собственников жилья в многоквартирном доме получить в собственность столько земли... ну, в нашем случае столько, сколько удастся по договоренности с местной администрацией. Скажем, гектар. Скупка квартир (абсолютно легальная!) проводится с помощью близких друзей. Афишировать дружбу и конечную цель не обязательно, дабы не искушать жильцов на попытку получить больше, чем их квартиры стоят в действительности. Администрации знать о ваших планах тоже не обязательно. В большинстве случаев имеет место фактический обмен на приличные домики или полудомики в частном секторе того же поселка или на квартиры в пятиэтажках, если таковые имеются в поселке. В среднем покупка дома занимает год-два. А бывает, всего пару месяцев. После чего создается ТСЖ и подается заявка на оформление участка в собственность. Сегодня у знакомого в работе четыре дома в Подмосковье. Участки от одного до полутора гектаров. Себестоимость (без ремонта) ни одного дома не превышает $400 тыс. в зависимости от количества квартир и, конечно, многого другого. Один из проектов фактически готов к продаже. Вид изумительный: пойма реки, луга, стога, туманы по утрам. Плюс ландшафтный дизайн с можжевельником в качестве бонуса. За сколько дом уходит, я не спрашивал. Говорю же, такую красоту ни за какие деньги не купишь. Ну, допустим, $900 тыс. Что касается реконструкции дома, то это самый интересный вопрос. Продавая свой первый дом, знакомый думал, что покупатель просто снесет его и построит некое бунгало. Оказалось, что нет. Капитальный ремонт с небольшой реконструкцией несущих конструкций (обязательно получить разрешение на проект!), устроить черный ход, приподнять чердак, то есть перестроить в мансарду вот, пожалуй, и все. Плющ по стенам, чистые дорожки, цветы, ну, это и раньше было. Скромно, со вкусом и не слишком заметно для постороннего взгляда.

Операция Красный кирпич
Для успеха операции необходимо совпадение нескольких факторов. Фактор первый. В небольших поселках и крупных деревнях в глаза бросается такая закономерность. Частные владения примыкают к станции или автотрассе, а многоэтажная застройка расположена по окраинам. Такое распределение понятно: многоэтажная появлялась позже и на свободных территориях. Фактор второй. В подавляющем большинстве случаев это типичные четырех- или пятиэтажки, которые строились для работников поселковых предприятий. Однако в нескольких процентах случаев это двухэтажные краснокирпичные дома, строившиеся с середины 1940-х до середины 1950-х начала 1960-х годов. Дома одноподъездные, на 4-8 квартир, с капитальными перекрытиями и потолками около 3 м. Печные по проекту, многие из тех, что уцелели, в 1960-х были переведены на централизованное или автономное паровое отопление. Фактор третий. В те же годы границы поселков определялись с большим запасцем, иногда в сотню и более метров от фактической крайней застройки (в том числе, наших краснокирпичных домов). Эти территории обычно слегка замусорены или заболочены и на них все махнули рукой. К сожалению, такая щедрость в основном касалась рабочих поселков. С другой стороны, разница между стародачными и рабочими поселками в последние 15 лет в значительной мере стерлась: часть пыльных производств закрылась, часть модернизировалась или перепрофилировалась. Фактор четвертый. Не редкость хороший вид с окраины поселка, относительный простор по флангам и даже участок сельхозземель за красной линией поселка. Фактор пятый. Это есть почти всегда договороспособная администрация. А еще нужно немного денег, чтобы купить вот такой 4-8-квартирный дом. Не пугайтесь, если повезет, можно уложиться в цену московской хрущебной однушки. Но что это вам дает?

О вреде суеверий
Прикиньте ваши возможные расходы по таким вот объявлениям о продаже квартир в кирпичных двухэтажках: Павловский Посад, 50 км от МКАД, 3-комнатная, $80 тыс.; в том же городе 2-х комнатная $58 тыс., 1-комнатная $50 тыс. А уже в поселках и деревнях района (то, что нам надо, если, конечно, подходит по остальным параметрам) цены на $10-15 тыс. меньше. В одном из восьмиквартирных вариантов двухэтажки две 3-комнатные, четыре 2-комнатные, две 1-комнатные квартиры. Получается около $400 тыс. Беспроблемное решение вопроса с участком в 1-1,5 га тоже чего-то стоит. Итого, скажем, $450-500 тыс. По жизни, с привлечением варианта фактического обмена на домики на 6 сотках, такая двухэтажка обойдется в $300-350 тыс., никак не более. Да, с ремонтом и элементарным обустройством участка все $50 Но дом на гектаре и без ремонта за миллион уйдет с руками. Пока, вроде, только один решился всерьез перестраивать. Большинство новых владельцев даже на одного владельца многоквартирный дом пока переводить не спешат. Как там еще повернется с налогом на недвижимость и тому подобное? $500 тыс. не осилить? А поверите, что в поселке на одном из северных направлений в 60 км от МКАД удалось почти сразу купить половину двухэтажки четыре квартиры за $110 тыс.? Искать надо. И (наводка) читать криминальные новости. Мы же не суеверные. Этот дом и уже с участком знакомый получит максимум за $250 тыс. В общем, выбирайте: фанерный домик со сроком эксплуатации в 20 лет или настоящее поместье. И не пренебрегайте восточными направлениями. Промзоны востока Москвы будут реконструированы, там появятся офисы и приличное жилье. А значит, и восточные направления Подмосковья пойдут в гору. Вы ведь не верите в розу ветров и прочие вредные суеверия? И в это верите?! Хорошо, объясняем. Да, количество дней с западными и северными ветрами в Москве больше дней с восточными и южными ветрами. Где-то 190 против 17 Однако первые преобладают летом, когда вредные соединения быстро распадаются под действием солнечных лучей, а вторые зимой. Уловили разницу?

Не забудь о шурине
Итак, алгоритм. Открываете газету, ищете объявление о продаже квартиры в кирпичном двухэтажном доме, звоните, беседуете, если примерно то, что надо (увы, в одном случае из 20), едете и изучаете на месте. Предварительно пробейте администрацию: говорят, мы все знакомы через цепочку из 2-3 человек, но карт не раскрывайте. Лучше озадачьте продавца квартиры: мол, брат- сват-кум-зять-шурин-мерин тоже хочет по соседству поселиться. Если подсобит, в обиде не останется. Бывало, что знакомый покупал сразу по две квартиры: вот уже половина или четверть дома. В двух случаях отступал: кто-то из соседей казался совершенно невменяемым. Упрется, и все дело коту под хвост. Вы тоже не жадничайте. Но это был некий хрестоматийный вариант. Есть и другие. Например, вы тупо ездите по Подмосковью. Определять перспективные места поисков научитесь не хуже черных археологов. Бывает, что двухэтажка очень понравилась, а никто пока продавать квартиру не собирается, тогда можно зайти и с другой стороны купить участки в деревне. Только, пожалуйста, не стучите в двери и не спрашивайте, не собирается ли кто-то продавать квартиру. Представьтесь врачом, а лучше учителем, и спрашивайте бабушек у подъезда именно о 6 сотках. Честно расскажите о своей бабушке, которая вам что-то оставила, и вы решили купить участок с домиком или построить свой. В двух случаях из трех вам скажут, что соседка Валя собиралась продавать квартиру. Начинайте колебаться и осторожно прокачивать этот вариант. В любом случае добрые отношения пригодятся на будущее. А будущее вот в чем. Юмор ситуации в Подмосковье заключается в том, что если правильно купить 6 соток и построить правильный домик, то он легко меняется на однушку вот в такой двухэтажке в этой же деревне. При этом та же квартира в продаже стоила бы почти вдвое больше ваших расходов на 6 соток и домик.



Очень похожие публикации:
Ипотека на приколе
Чем интересна российскому инвестору недвижимость Панамы
Ипотека двух столиц: найди десять отличий!
Пульс города. Мини–город вместо полей аэрации
Ипотечному кризису нашли компанию
Земельный кадавр
В Самаре строят офисные небоскребы


[t0.0167]