Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Как делать деньги из домов



В случае с коммерческой недвижимостью особое значение имеет выбор управляющей компании уже на стадии строительства, поскольку для того чтобы недвижимость приносила максимальный доход, мало ее просто иметь — ею надо еще и правильно управлять. Ситуацию на московском рынке управляющих компаний прокомментировал первый заместитель генерального директора Группы Компаний «Город» Владимир Родин.

По сути, девелопмент — это умение делать дома из денег с тем, чтобы из готовых домов вновь извлекать деньги. Для того чтобы деньги «на выходе», в итоге, превысили первоначальные вложения и чтобы произошло это как можно быстрее, девелопер должен правильно выстроить всю инвестиционную цепочку. Первое звено — получение контроля над привлекательным участком, для чего необходимо продемонстрировать отцам города, что проект имеет социальную значимость и вписывается в общую градостроительную концепцию администрации. Одновременно нужно хорошо помнить, что будущее здание должно отвечать текущему состоянию платежеспособного спроса и быть правильно позиционировано на рынке в соответствии со своей себестоимостью и характеристиками. Затем надо найти инвесторов или выступить самим в качестве такового. Нанять подрячиков и следить за реализацией проекта. И наконец, сдать объект и распорядиться им в соответствии с планом — продать, целиком или по частям (это может быть сделано и на более ранних стадиях) или подыскать арендаторов.

Квалифицированный управляющий может дать полезные рекомендации инвестору еще на стадии завершения объекта, особенно в том, что касается инженерной инфраструктуры здания. Но, разумеется, его роль не сводится к консалтингу. В отличие от собственного хозяйственного управления собственника объекта профессиональный управляющий кровно заинтересован в эффективной и беспроблемной эксплуатации здания, поскольку он, в противном случае, может потерять выгодного клиента.

По словам В. Родина, девелоперские компании часто допускают ошибку, начиная подбирать управляющую компанию слишком поздно. В результате, они зачастую закупают инженерное оборудование западных производителей, исходя из привлекательной цены, но не задумываются, что это может быть малоизвестная или просто новая на российском рынке компания-производитель, которая еще не успела (а может быть, и не собирается) создать разветвленную дилерскую и сервисную сеть, обладающую квалифицированным персоналом и необходимыми комплектующими и расходными материалами. В результате, какой-нибудь фильтр для кондиционера приходится специально выписывать из-за границы, попадая при этом на все возможные расходы по пересылке и уплате таможенных пошлин.

«Не так давно мы принимали участие в конкурсе, проводимом крупной нефтяной компанией, — рассказывает В.Родин. — Это было интеллектуальное здание, и, хотя российские фирмы были допущены к участию, заранее было известно, что собственник хочет видеть победителем иностранную компанию. Зная это, одна из иностранных компаний-участниц пошла на то, чтобы указать в своем предложении заведомо заниженное необходимое финансирование. Она получила объект и отыграла свое при заключении договора за счет включения в него дополнительных расходов на мероприятия, которые не были детализированы в рамочных условиях тендера. Таких примеров много».

На деле, при поиске управляющих фирм, по мнению В. Родина, собственники коммерческой недвижимости часто руководствуются не объективными потребностями их бизнеса, а предвзятыми эмоциональными установками их руководителей или личными связями. И даже тендеры часто проводятся формально, поскольку, проводя тендер, собственник часто преследует цель прощупать конъюнктуру, а не найти подходящего управляющего. Это напоминает ситуацию на риэлторском рынке 10-летней давности. Инвесторы часто предпочитают обратиться к «своим людям», опасаясь, что чужие их «надуют». Ситуация усугубляется тем, что нет общепризнанных стандартов, по которым можно оценить работу управляющих, а информация о строящихся объектах и их технических параметрах заблаговременно не поступает к заинтересованным компаниям. В результате, в прошлом году публичный конкурсный отбор управляющих компаний был осуществлен, по данным ЗАО «Город», не более, чем в половине сданных бизнес-центров, но и там, где он проводился, результат часто был задан заранее.

Сейчас очень многие стали проявлять интерес к управлению и пытаются позиционировать себя на этом рынке. По-прежнему весьма популярны услуги нескольких зарубежных компаний, хорошо знакомых с международными стандартами качества и хорошо умеющих находить общий язык с зарубежными инвесторами и арендаторами. Сильной стороной российских профессионалов управления являются более низкие цены (но отнюдь не демпинговые) и умение разбираться в административных хитросплетениях нашей бюрократической системы. Кроме того, и многие застройщики, и крупные риэлторские фирмы, особенно те из них, которые инвестируют или соинвестируют собственные проекты, проявляют большой интерес к рынку управления. Что касается собственников офисных и торговых центров, то, несмотря на естественное желание сэкономить, они все больше склоняются к идее, что лучше доверить управление профессионалам, а самим заниматься своим профильным бизнесом.

Нередки случаи, когда в управляющую компанию приходят за советом собственники этажей в бизнес-центрах. Часто их не устраивает ценовая политика застройщика, который оставил у себя в собственности инженерное оборудование и создал дочернюю фирму для ее эксплуатации.



Очень похожие публикации:
Московское законодательство. Май 2008 года
В центре внимания Правительства — ЦКАД и Олимпиада-2014
Израиль: налоги на недвижимость и иностранные инвесторы
Как делать деньги из домов
Завершено исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2 квартал 2008 года
Чтобы избавить Москву от пробок, власти будут строить платные дороги и развивать метро
Депутаты развивают жилищное строительство


[t0.023]