Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Вакуум — залог дефицита



Исходя из общей концепции разрабатываются планы будущих объектов, подыскиваются площадки. После проведения экспертиз на местности проект начинает реализоваться, и девелоперами привлекаются необходимые финансовые потоки. Когда строительство завершено, объект продают или сдают в аренду – это решает девелопер, возможно, по инициативе инвестора.

В отличие от стран Северной Америки и Европы, в которых девелопмент развит в большей мере, у нас в России он только начинает набирать обороты. Помимо генерирования идеи, девелоперы привлекают застройщиков и инвесторов, а в большинстве случаев сами выполняют эти функции.

Отвечая на вопрос о динамике изменения доходности в сфере строительства и реконструкции коммерческой недвижимости, Алексей Самсонов заметил, что спрос остается очень высоким, поэтому доходность этого направления бизнеса растет. Доказательство этому – результат множества экспертиз и оценочные показатели. Резерв неудовлетворенного спроса по-прежнему высок, поскольку количество офисных площадей в столице явно не соответствует потребностям. Например, если в Варшаве на одного человека приходится 4,7 кв.м коммерческой площади (офисных зданий класса А и Б), то в Москве — около 1,6 кв. метров.

Нам тесно не только жить, но и работать


В известном советском детском фильме герой таскает по пионерлагерю увесистую конструкцию и стонет: «Куда ставить-то?!» А занятый начальник лагеря ему отвечает: «Да подожди ты!» Примерно так же чувствуют себя инвесторы, пытающиеся найти в Москве достойный плацдарм для реализации своих проектов — ставить некуда. «На проект влияет масса факторов, — рассказывает А. Самсонов. — Помимо правильной маркетинговой концепции, безусловно, важно и наличие административного ресурса, потому что количество площадок в Москве ограничено, пустых – единицы». Иногда даже говорят, что пустые площадки вообще отсутствуют. Поэтому дальнейшее развитие возможно за счет освоения заброшенных заводских территорий, ветхих домов и складских помещений.

Раз строят на площадях, значит площадки уже кончились


Красота дороже денег


Идея сохранения или воссоздания исторической среды обладает сегодня большим коммерческим потенциалом. Пример этому — усадьба «Покровское-Глебово», построенная компанией «Конти». Это малоэтажный элитный жилой комплекс, в основу концепции которого, по словам А.Самсонова, легло уникальное местоположение. Под застройку был отведен участок на границе природоохранной зоны лесопарка Покровское-Стрешнево на «острове», образуемом Химкинским водохранилищем, каналом им. Москвы и речкой Химкой. Авторы проекта предложили возвести усадьбу, спланированную по классическим канонам зодчества XIX века, но, разумеется, с самым современным набором инженерных и технических возможностей. Идея была подсказана не только чисто русским пейзажем, но и историей здешнего места. Ведь этот элитный комплекс соседствует со старинной усадьбой Покровское-Глебово-Стрешнево.

При проектировании любых комплексов предусматривается инфраструктура, необходимая для района. Что касается взаимоотношений с городской администрацией, то они складываются таким образом: 60% площади получают инвесторы, а остальные 40% достаются городским властям. Основная часть городской доли отводится под муниципальные нужды и лишь незначительная — под жилье. Что касается развития социальной инфраструктуры, то оно происходит всегда по-разному, так как один район может быть развит лучше, чем другой. Иногда часть площадей отдается под строительство культурно-развлекательных центров или, например, для возведения учебных заведений.

При получении привлекательных площадок большое значение играет то, будет ли предлагаемый проект способствовать улучшению архитектурного облика города. Корпорация «Конти» является автором концепции и управляющей компанией правительственной программы «Новое кольцо Москвы». Эта масштабная комплексная инвестиционная программа начала реализовываться в 1999 году и может служить позитивным примером сотрудничества органов государственной власти и частного бизнеса в сфере девелопмента. Программа рассчитана на 15 лет и предусматривает строительство около 60 высотных (35-40 этажей) многофункциональных жилых комплексов в срединном и периферийном поясах Москвы, которые станут новыми архитектурными доминантами.

На вопрос о том, насколько действующее законодательство способствует росту привлекательности инвестиций в недвижимость, А. Самсонов ответил, что законодательство всегда будет разрабатываться и доводиться «до ума». Поскольку законодательство в сфере недвижимости еще до конца не сформировано и не все жизненные ситуации в нем адекватно отражены, то многое зависит от правоприменительной практики местных органов власти, которые на основе существующего Гражданского кодекса издают соответствующие постановления и приказы. Но нельзя не заметить, что многие перспективные инвестиционные схемы не могут быть полноценно реализованы именно из-за несовершенства нормативной базы. Это, в частности, касается ипотечного кредитования.

Люди бьются за металл


Сегодня все больше и больше инвестиционных компаний, иностранных банков интересуются недвижимостью России. Политическая обстановка является благоприятной для привлечения зарубежного капитала, инвестиционный «климат» улучшается в глазах зарубежных инвесторов, поэтому большие офисные центры приобретаются иностранными компаниями. «Нужно привлекать зарубежные капиталы, но чтобы это сделать, необходимо создавать настоящие, красивые и безупречные проекты», — считает Алексей Самсонов.

Доходность вложений в недвижимость может быть ниже, чем у отдельных государственных и корпоративных ценных бумаг, но ликвидность и надежность этого товара намного выше. Если курсовая стоимость акций в отдельные периоды резко падает, то с недвижимостью этого быть не может. Иногда происходят кризисные ситуации, косвенно влияющие на развитие экономики России, но на общем внутриэкономическом фоне недвижимость остается непотопляемым инвестиционным активом. Девелоперская компания должна учитывать экономические интересы всех участников финансирования проекта. «По инвестиционным договорам у нас отлажены схемы работы с физическими и юридическими лицами. Мы стараемся сделать их участие в проектах минимально рискованным, даже если нам самим приходится растягивать доходность во времени».



Очень похожие публикации:
Потенциал российского рынка ипотеки колоссален
Минобороны готовится к скупке жилья в Москве по рыночным ценам
Ипотечные уклонисты
Очередь на жилье сократилась
Первый студенческий доходный дом появится в Щербинке
Кемерово обгоняет Москву по уровню обеспеченности торговыми площадями на 1000 жителей
Почему номер в черногорском отеле может оказаться престижнее торгового центра в Лондоне


[t0.012]