Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Аттракцион для инвесторов



В Москве идет строительство сразу нескольких аквапарков. Инвесторов не пугает даже высокая стоимость – не менее $30 млн – $40 млн. По их расчетам, огромный неудовлетворенный спрос на акваразвлечения обеспечит проектам быструю окупаемость. Однако неудачный опыт первых «водных» проектов показывает, что излишний оптимизм может подвести инвесторов.

Аттракцион для инвесторов Почему инвестиции в аквапарки оказались высокорискованным бизнесом.


Отсутствие водных аттракционов особенно заметно на фоне процветающего аквабизнеса в развитых странах, где это развлечение уже давно не считается экзотическим. К настоящему времени аквапарки есть почти во всех крупных городах Европы с населением более 500 000 жителей. В свою очередь, в США один муниципальный или частный бассейн приходится на 240 человек, а один аквапарк – на 330 000, тогда как в России – на 20 000 человек и на 50 млн соответственно. На Западе девелоперские аквапроекты считаются одними из самых рентабельных. Средний аквапарк в Европе окупается всего за три – пять лет. Для сравнения: инвестиции в торговый комплекс в крупном европейском городе возвращаются за семь – девять лет. Аквапарки занимают одно из первых мест по количеству посещений в расчете на квадратный метр рабочих площадей. Средняя загрузка аквапарков в Европе составляет около 80%. И это при том, что крытый аквапарк – сооружение по определению дорогое. Стоимость такого комплекса средней величины колеблется от $30 млн до $60 млн.

За четыре прошедших года в столице было объявлено о начале нескольких «водных» проектов. Еще около тридцати строек претендуют на почетное звание «аквапарк» (так в России называют любой бассейн с водной горкой). Однако, если следовать мировой классификации (аквапарк – это комплекс водных аттракционов на отдельной территории в тысячи квадратных метров), к ним с большой натяжкой можно отнести не более десяти проектов. Действующих же аквапарков вообще всего два – «Трансвааль Парк» в Москве и «Виктория» в Самаре.

Денежный водоворот


Результаты первых реализованных в России проектов свидетельствуют о том, что незаполненная ниша действительно имеется. Население Москвы составляет порядка 11,5 млн человек, при этом единственный в столице «Трансвааль Парк» может принять за полтора года чуть больше 600 000 человек. Как говорят завсегдатаи «Трансвааль Парка», он заполнен посетителями в любое время года и суток. По словам первого заместителя генерального директора «Трансвааль Парка» Андрея Ткачева, бизнес-план реализуется с заметным опережением графика. По мнению же инженера-консультанта по вопросам строительства аквапарков Валерия Горегляда, окупаемость подобного проекта в России составит не более трех – трех с половиной лет. «Даже если в Москве построить более 20 аквапарков, этого все равно будет очень мало», – считает Горегляд.

Проекты аквапарков, попадающие под категорию социально значимых для города, получали налоговые льготы, инвестиционные контракты, землю под строительство по выгодным арендным ставкам. Любая компания, зарегистрированная в Москве, в счет уплаты части налога на прибыль могла перечислять деньги не в налоговые органы столицы, а инвестировать их в строительство (городской закон «О ставках и льготах по налогу на прибыль»). Такая система, безусловно, упрощала поиск источников финансирования. Но бизнесмены Саво Куюнжич, Андрей Хованов и Евгений Янковский, которые стояли у истоков строительства обоих аквапарков, нашли ей другое применение. ЗАО «Аквадром» и ЗАО «Аква-Сити Палас», занимавшиеся строительством двух гигантских объектов, а также ЗАО «Сити-Энерго», учрежденное для создания теплоэлектростанции в ММДЦ «Москва-Сити», получили через ЗАО «Технология моторов» в общей сложности более 5 млрд руб. Дальше по цепочке деньги переместились к субподрядчику обеих важнейших строек – ООО «Спецстройсервис-2000».

Чтобы понять, почему в Москве до сих пор так мало завершенных строек, стоит детальнее рассмотреть историю некоторых из них. Основная масса заявленных проектов приходится на 1995 – 1997 годы. Именно тогда столичное правительство приняло программу строительства семейно-досуговых центров. Строить аквапарки намеревались практически в каждом столичном округе (см. таблицу). Самым грандиозным должен был стать «Аквадром» на Аминьевском шоссе: по проекту его площадь составляла почти 44 000 кв. м, и он мог выйти в европейские рекордсмены. Почти одновременно стартовал проект строительства «Аквапарка» в ММДЦ «Москва-Сити» (площадь – 24 000 кв. м). Инвестором в обоих случаях выступало ЗАО «Технология моторов» – дочерняя структура «Газпрома».

В настоящий момент стройка на Аминьевском шоссе заброшена и продается за $150 млн. Эксперты единодушны в оценке возможностей восстановления «Аквадрома»: Андрей Ткачев считает, что завершить проект с такими обременениями практически нереально и шансы, что найдутся покупатели, очень невелики, а Валерий Горегляд высказывает мнение, что вряд ли кто возьмется за проект, затраты на который окупятся через 30 – 40 лет.

На «главную» стройку («Аквадром») «Спецстройсервис-2000» получил около $100 млн, которые были распределены между ООО «Спецстройсервис-2000» и ЗАО «Аква-Сити Палас». За два года на Аминьевском шоссе появились сначала котлован, а затем огромный недостроенный корпус здания. Однако в самый разгар реализации проекта в начале 2000 года строительство по неясным причинам прекратилось. Первый заместитель генерального директора «Трансвааль Парка» Андрей Ткачев связывает остановку строительства «Аквадрома» с отменой в 2001 году 4-й статьи закона города Москвы «О ставках и льготах по налогу на прибыль», предусматривающей уменьшение налогов на средства для реализации целевых программ города. Есть, правда, и другая версия. В 2002 году Генпрокуратурой Москвы была проведена проверка законности расходования средств на проект «Аквадрома». По словам одного из участников проверки, который пожелал остаться неназванным, «все это было похоже на обычное воровство и увод средств за границу: например, оборудование, стоящее около $200 000 покупали за $2,5 млн». Характерно, что годом ранее Московская прокуратура завела уголовное дело, главными фигурантами в котором значились Куюджич, Хованов и Янковский. Но спустя некоторое время дело было закрыто. Вероятно, «газпромовское» наследие оказалось Моспрокуратуре не по зубам. Пресс-служба «Газпрома» отказалась отвечать на вопросы «Ко» об «Аквадроме».

Более благополучно сложилась судьба второго «водного» детища «Газпрома» – «Аквапарка» в ММДЦ «Москва-Сити». Сколько денег уже потрачено на строительство – неясно, поскольку водный комплекс является составной частью более крупного проекта инвестиций «Газпрома» в ММДЦ (включает в себя также строительство пятизвездочной гостиницы, теплоэлектростанции и др.). На возведение всех этих объектов «Газпром» перечислил около 4 млрд руб. Несложно было предположить дальнейшую судьбу «Аквапарка» в ММДЦ, если бы не одно немаловажное обстоятельство. Большая часть «газпромовских» инвестиций в аквапарки была сделана в форме векселей «Газпрома», КБ «Газпромбанка» и ЗАО «Ассоциация Замосковоречье» (генподрядчик строительства «Аквадрома»). Все субагенты – ЗАО «Технология моторов», «Аква-Сити Палас», «Сити-Энерго» – рассчитывались между собой этими векселями. Именно эта схема и дала сбой. Обналичиванием векселей занимался КБ «Легпромбанк» (входящий в тридцатку крупнейших российских банков по размеру собственного капитала). Евгений Янковский, будучи членом совета директоров и одним из крупных пайщиков банка, заменял внесенные в уставный капитал средства векселями, получая под ценные бумаги деньги. В ходе одной из проверок банка выяснилось, что часть векселей фальшивые. Пайщики банка обвинили Янковского в нанесении ущерба совместному бизнесу. Против главы «Спецстройсервиса-2000» и «Ассоциации Замоскворечье» Евгения Янковского было возбуждено уголовное дело о «мошенничестве в особо крупных размерах». Как раз на прошедшей неделе Генеральная прокуратура завершила расследование и направила уголовное дело в суд. Янковский обвиняется в хищении средств «Газпрома» в размере 1 млрд руб., выделенных на программы развития Москвы.

Аквапарк сурка


В свою очередь, пресс-служба «Газпрома» в ответ на вопросы «Ко» сообщила следующее: «В 1999 году между «Газпромом», управляющей компанией проекта ММДЦ «Москва-Сити», ОАО «Сити» и правительством Москвы был заключен договор «О финансировании целевой комплексной программы правительства Москвы «Московский Международный центр «Москва-Сити». По имеющейся информации, «Аквапарк» в ММДЦ «Москва-Сити» был одним из объектов, на строительство которых направлялось финансирование в рамках целевой программы. В 2003 году «Газпром» не осуществляет финансирование по данной программе и не участвует в иных проектах строительства аквапарков».

В ОАО «Сити» не отрицают, что скандал с Легпромбанком позволил остановить в ММДЦ реализацию схемы «Аквадрома» на Аминьевском шоссе. «После смены руководства в ОАО «Сити» (контрольный пакет акций ОАО «Сити» куплен компанией, подконтрольной владельцу S.P.I. Юрию Шефлеру. – Прим. «Ко») у нас появилась реальная возможность усилить контролирующие функции. Мы не желаем повторять ошибки прошлого», – говорит руководитель департамента инвестиций и маркетинга ОАО «Сити» Александр Крутов. Тем не менее, по информации «Ко», руководителями ЗАО «Аква-Сити Палас» по-прежнему являются Саво Куюджич и Андрей Хованов.

Водные преграды


В настоящее время строительство аквапарка в самом разгаре. Проект, который должен быть завершен в конце 2004 года, курирует лично вице-премьер столичного правительства Иосиф Орджоникидзе. Правда, коммуникации ММДЦ, необходимые для нормального функционирования аквапарка, будут сданы в 2005 году. Видимо, только тогда многострадальный проект завершится.

Во-первых, в отличие от давно работающих схем кредитования строительства торговой и жилой недвижимости банки неохотно предоставляют кредиты на строительство аквапарков. Соответствующего опыта у российских финансовых институтов почти нет, а кредиты необходимы очень большие – из-за высокой стоимости аквапроектов. «При этом российские банки назначают довольно высокую ставку по обслуживанию инвестиционных кредитов, а также требуют полного обеспечения залогами с начала проекта», – рассказывает Андрей Ткачев. Для застройщика это всегда проблематично: обеспечением обычно является строящееся здание и право аренды земельного участка, чего не всегда достаточно. В Германии, например, 50% средств на строительство аквапарков выделяют муниципалитеты, а на остальные 50% застройщик получает банковский кредит в среднем на 15 – 20 лет под низкий процент и с возможностью пролонгации. В России застройщик либо должен искать такого инвестора, как, например, «Газпром» или МПС (но тогда появляются риски непрозрачных инвестиционных решений), либо найти высоколиквидный залог, по стоимости превышающий необходимую сумму кредита, и только тогда идти в банк.

По мнению собеседников «Ко», неудача «Аквадрома» и проблемы «Аквапарка» связаны не только с особенностями инвестиционной политики российской газовой монополии. Есть вполне объективные причины, осложнившие реализацию этих проектов и препятствующие проектам других инвесторов.

Еще одна проблема – отсутствие архитекторов и строителей акваобъектов. Консультант по вопросам строительства аквапарков Валерий Горегляд считает, что «при возведении «Аквадрома» не разобрались с концепцией и допустили ошибки как в установке металлоконструкций, так и во внутренней организации». Во время реализации другого аквапроекта – в рамках строительства спортивно-развлекательного комплекса «Локомотив» – сменились три российские строительные компании-подрядчика. «Проект аквапарка ставил строителей в тупик», – рассказал «Ко» Валерий Горегляд. Многолетние работы по возведению водного комплекса в «Москва-Сити» тоже связывают с недопониманием концепции. «Над проектом трудились финские, английские и российские разработчики, – говорит Александр Крутов. – Но дело в том, что в России иностранцы для проведения архитектурных работ должны получать лицензии на проектирование». Поэтому и получается замкнутый круг: российских специалистов нет, но нет и ГОСТов на водные конструкции. Доходило до парадоксов: не имея ГОСТов, инвесторы самарской «Виктории» были вынуждены заказывать части конструкции аквапарка на предприятиях оборонной промышленности. А при разработке системы водоподготовки «Трансвааль Парка» проектировщики ориентировались на западные стандарты, в частности на германские нормативы DIN, так как отечественные санитарные нормы для плавательных бассейнов не подходят для аквапарков.

Руководитель департамента инвестиций и маркетинга ОАО «Сити» Александр Крутов говорит, что в России «любой проект строительства аквапарка является нетиповым от начала до конца, его нельзя классифицировать, с тем чтобы рассчитать свои риски». Это еще больше удорожает стоимость кредита. «Проекты аквапарков на первый взгляд похожи на торговые проекты, поэтому кредиторы, оценивая риски, пытаются применить к ним такие же критерии», – говорит Александр Крутов. Но в торговом центре проще поменять линейку арендаторов, сменить стиль, а в аквапарке такого не сделаешь. Исправление ошибок при строительстве либо стоит огромных денег, либо вообще невозможно. На одну только инженерную составляющую проекта аквапарка приходится от 40% до 60% стоимости капстроительства. «Многие организации дрались за строительство комплекса водных развлечений, не понимая ни концепции, ни структуры затрат, ни периода окупаемости», – говорит заместитель главного редактора журнала «Аквапарк» Юлия Омельянюк.

В ожидании прилива


«Сейчас российские компании освоили западные технологии и хотят достойно конкурировать на российском рынке с иностранными коллегами», – считает директор Российской ассоциации аквапарков Игорь Волковинский. Представители фирм, занимающихся аквабизнесом, начали работать над ГОСТами для аквапарков в рамках технического комитета Госстандарта России. В начале 2003 года появилась Российская ассоциация аквапарков, в которую вошли производители оборудования, профессиональные испытатели и владельцы объектов. Ассоциация разработала систему корпоративных стандартов, которые уже использовались при проверках и испытаниях водных аттракционов в действующих комплексах. Эти же нормы вполне могут стать основой для национальных стандартов РФ, регламентирующих весь круг вопросов безопасности в аквапарках.

Эксперты уверены, что через три – пять лет «Трансвааль» перестанет быть единственным в Москве. В настоящий момент достраивается аквапарк на стадионе «Локомотив». По словам Валерия Горегляда, в проект вложено уже более половины средств, а временная остановка произошла из-за изменений в ОАО «РЖД», которое выступает основным инвестором. На днях стартовала масштабная стройка аквапарка в подмосковном Дзержинске. Александр Крутов уверен, что индустрия акваразвлечений очень зависит от благосостояния населения. «Все долгострои пришлись на кризисные времена, и теперь, когда в России подъем, они не будут простаивать годами», – оптимистично заявляет руководитель департамента инвестиций и маркетинга ОАО «Сити».

Но, несмотря на все эти трудности, на московском рынке уже появился первый успешный проект. «Трансвааль Парк» площадью более 20 000 кв. м был построен за полтора года. Инвестором и владельцем аквапарка стала девелоперская компания «Европейские Технологии и Сервис» при финансовой поддержке Сбербанка России. Муниципальные власти проект не финансировали. По словам руководителей «Трансвааль Парка», самым сложным оказалось убедить финансирующий банк в том, что проект будет успешным. Андрей Ткачев рассказал, что на тот момент у российских банков не было опыта кредитования подобных объектов: проект «Трансвааль Парка» был пилотным, и риски необходимо было уравновешивать. «Выход был найден за счет того, что наш генеральный подрядчик – турецкая компания «Кочак Иншаат Лтд» предоставила нам отсрочку (коммерческий кредит) по оплате за выполненные работы. Когда вопрос финансирования урегулирован, все остальные проблемы уже не так страшны», – объяснил генеральный директор «Трансвааль Парка» Владимир Мулев. Кстати, европейские строители не стали рисковать и от участия в одном из первых российских проектов отказались. Все работы выполнила российская компания «Евротехника», а дизайн принадлежит фирме «Архитектура, технология и строительство». Мулев рассказал «Ко», что владельцы «Трансвааль Парка» пока не планируют строительство новых объектов в столице. «Если завершить все московские долгострои, столичный рынок уже будет насыщен», – считает Мулев.



Очень похожие публикации:
Как сделать дешевле "малоэтажные метры"
Искусственный город на Неве
Хитроумные застройщики
Сезон охоты за покупателями
Как оформить общую землю на даче
Страна меж двух океанов
Самые главные архитектурные потери Москвы


[t0.0331]