Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Недвижимость и кризис несовместны?



М2 попросила профессионалов рынка поделиться своим видением дальнейшего развития событий.


До тех пор, пока высшие эшелоны власти не определят свои позиции, пока не будет известна реакция международного сообщества на «российские события», рядовому обывателю остается немного. Ждать, бояться, привычно торопиться обезопасить свои накопления и надеяться, что самые мрачные прогнозы пессимистов не сбудутся.

Так или иначе непредсказуемость политической ситуации в стране неизбежно влияет на рынок недвижимости. Поэтому до тех пор, пока высшие эшелоны власти не определят свои позиции, пока не будет известна реакция международного сообщества на «российские события», рядовому обывателю остается немного. Ждать, бояться, привычно торопиться обезопасить свои накопления и надеяться, что самые мрачные прогнозы пессимистов не сбудутся.

В начале прошлой недели все без исключения рынки были встревожены политической истерией, начавшейся с вызывающих действий в отношении ЮКОСа. Фондовый рынок после этого уже пережил падение и последующую корректировку. Но и другие рынки были встревожены не зря, так как отношение власти к ЮКОСу обнажает много проблем, и прежде всего — в отношении к бизнесу со стороны власти. Эти проблемы могут отрицательно сказаться на инвестиционной привлекательности страны. Для России это неизбежно означает экономический спад. «Разговоры об удвоении ВВП можно спокойно прекратить, как бы не было упадка», — заявил Е. Ясин «Интерфаксу», комментируя ситуацию с задержанием главы «ЮКОСа». Что в такой ситуации будет с одним из самых, казалось бы, надежных на сегодня рынком вложений — рынком недвижимости? Теоретически вариантов два: либо будут падать цены за счет уменьшения числа покупателей и их платежеспособности, а также из-за боязни долгосрочных инвестиций, либо недвижимость будет казаться наиболее надежным средством вложения в те времена, когда другие вложения становятся более рискованными.

Мы задали профессионалам два вопроса. Первый: что было с рынком во время дефолта 1998 года? Второй: как он отреагирует на аналогичный кризис сегодня? Большинство опрошенных с удовольствием делились воспоминаниями, но делать прогнозы на будущее отказывались. Виной всему, видимо, нестабильная политическая ситуация.

М2 попросила профессионалов рынка поделиться своим видением дальнейшего развития событий.


Как вести себя во время кризиса?
Очень многое зависит от того, как отразится кризис на ценах на недвижимость. Вариантов здесь может быть два. Первый вариант мы имели возможность видеть осенью 1998 года: цены на недвижимость держались на уровне докризисных даже спустя полгода после кризиса. Строители не хотели снижать цены, так как иначе их работа стала бы убыточной. Но поскольку общая покупательная способность населения значительно снизилась, то в итоге им все-таки пришлось пойти на постепенное снижение цен.

Андрей Патрушев
PR-менеджер Penny Lane Realty:
— Мы компетентны говорить только о рынке элитной недвижимости, поскольку в остальных секторах мы не работаем.
Объем продаж достиг докризисного уровня лишь спустя 10 месяцев после дефолта. В принципе элитная недвижимость обладает преимуществами: при минимальных инвестиционных рисках наши клиенты приобретали недвижимое имущество, а потом наблюдали колоссальный рост цен элитного жилья, который достиг сегодня потолка (максимальная цена в элитном доме за квадратный метр достигает $10 тыс.). И люди психологически к этому готовы.
В принципе тогда покупка элитного жилья была выгодным делом, поскольку прибыльность выше, чем процентные ставки по банкам. Люди осознали, что рынок недвижимости пострадал менее всех остальных. Позже возник новый рынок, поскольку в жилье стали вкладывать, как в акции.
В итоге не пострадали ни инвесторы, ни застройщики, ни риэлторы. Можно сказать, что потерпели потери тогда только сроки: приходилось откладывать продажи. На момент дефолта еще не существовал кредитный рынок, не было практики покупки квартиры на начальном этапе строительства, приобретали готовые квартиры, поэтому реакция сразу налицо. Однако существовала практика авансов. Иногда мы отдавали задаток с готовностью.
Сегодня же мы можем предполагать, что, случись аналогичная ситуация, рынок недвижимости проиграет все тот же сценарий.

Наталья Ветлугина
Заместитель директора по маркетингу АН «Новый город»:
— Рынок недвижимости тогда среагировал парадоксально. Рухнули цены, и произошел всплеск покупательной активности. Особенно резкие изменения произошли на вторичном рынке недвижимости. На фоне всеобщей стагнации процессов на рынке недвижимости активная покупательная способность сохранялась первые два месяца, после же рынок замер. О том, что цены неадекватны, стало ясно в январе-феврале 1999 года. Люди стали в целях сбережения денежных накоплений покупать квартиры.
Рынок аренды квартир повел себя абсолютно по-другому. Деньги кончились сразу, люди оказались в не лучшем положении: не могут снять квартиру. Однако весной вопреки ожидаемому традиционному снижению спроса аренды квартир спада не произошло. К 1999–2000 годам цены фактически достигли дна: можно было снять квартиру в Москве менее чем за $10 Можно сказать, что в этом секторе процессы не были столь плавными, как на рынке покупки квартир. Ну, и совсем не сразу последовала реакция на рынке офисной недвижимости.
Прогнозировать реакцию рынка недвижимости возможно лишь, зная, при каких условиях, по каким причинам случится кризис. Поэтому здесь нужен глубокий анализ макроэкономики и политической обстановки, иначе будут общие данные, чего я хотела бы избежать.

Владимир Говорин
Консультант по недвижимости компании «Кирсанова риэлти»:
— В 1998 году цены на элитное жилье снизились. Это результат спада объемов продаж квартир в связи с кризисом. Снижение стоимости — в пределах 5–10%. Цены на квартиры бизнес-класса снизились более существенно, примерно на 20%. Впоследствии наступила стагнация спроса в этом секторе жилья, а вскоре цены стали подниматься.
Что касается дефолта, то сегодня что-либо прогнозировать сложно. Можно предполагать, что цены на квартиры высшей категории будут скорректированы незначительно в сторону спада. Прежде всего это касается домов, изначально переоцененных, то есть не соответствующих категории цена-качество.
Домам же высокого качества не грозит снижение цен.
Сегодня намечается тенденция продажи квартир не с нулевого цикла, а с начальной стадии строительства. То есть финансирование застройщиков осуществляется компаниями из собственных средств, причем в полном объеме. Экономическая ситуация стабилизировалась, и компании готовы оплатить строительство сразу. Вместе с тем продажа квартир при наличии какого-то сделанного объема выгоднее компаниям, поскольку стоимость получается выше. При этом риск клиентов при покупке квартир значительно снижается. Таким образом, это лишний раз подтверждает, что возможный дефолт мало отразится на устойчивом рынке недвижимости.

Евгений Михайленков
Заместитель директора департамента маркетинга и рекламы корпорации «Инком-недвижимость»:
— Собственно говоря, на момент дефолта на арене рынка недвижимости «играли» продавцы и покупатели. В частности, были люди, которые внесли авансы на покупку недвижимости. Понятно, что для них на момент дефолта ничего не изменилось, и авансовые договоры они не прерывали.
Люди стали оценивать, насколько может упасть цена из-за дефолта. Рынок занял выжидательную позицию. Специфика в том, что клиенты готовы тянуть до последнего, понимая, что каждый день им несет экономию. Что, собственно, и произошло. Мало того, что цены упали, так еще и значительно расширился потенциальный выбор. Надо заметить, что тогда поле выбора было в два раза шире сегодняшнего. То есть цены предложений понизились не сразу, но изменились позиции населения.
Говорить о возможности возникновения сегодня кризиса некорректно: нет ни малейших шансов. Ведь по сути что такое дефолт? Он связан с изменениями в экономической сфере. Сегодня в России экономика устойчива, тем более устойчив и рынок недвижимости, о чем свидетельствует постоянный рост стоимости жилья. Ну а если предположить, что кому-то на руку будет разыграть политическую игру и дефолт все же наступит, то рынок, надо полагать, поведет себя точно так же.

Дмитрий Попов
Аналитик АН «Домострой»:
— Финансовый кризис привел к серьезным изменениям на рынке московских новостроек. Цены на квартиры в районах массовой застройки к концу ноября 1998 года снизились на 15–20%. Московским властям пришлось вновь перейти на натуральные расчеты со строителями, утратив контроль над ценообразованием. В районах массовой застройки действуют несколько групп продавцов: дилеры правительства Москвы, строители, получившие квартиры в счет оплаты долгов, риэлторские фирмы, скупившие квартиры оптом с большими скидками и распродающие их, а также частные застройщики.
Конкуренция между ними заставила идти на снижение цен. Цены на квартиры в Митине к ноябрю упали больше всего — на 20%. Готовое жилье продавалось по $620–640 за 1 кв. м, а со сроком ввода в IV квартале 1998 года — по $580–60
В первые месяцы после кризиса цены на новые панельные дома в районах точечной застройки были гораздо стабильнее. В пользующихся наибольшим спросом у покупателей районах (например, у метро «Академическая») цены на новостройки в ноябре 1998 года остались прежними, в остальных — упали на $20–50 за 1 кв. м (т. е. на 2–6%). Но затем и там произошло существенное снижение цен.
Поскольку себестоимость строительства в рублях выросла в меньшей степени, чем курс доллара (примерно вдвое), а цена продажи привязана именно к доллару, строительные компании имели запас рентабельности, позволявший им снижать цены.
В конце 1998 года большому объему предложения рынок уже не мог противопоставить достаточный уровень спроса. В результате цены были обречены на дальнейшее падение. А снижение долларовой себестоимости строительства позволяло поддерживать предложение нового жилья на прежнем, высоком уровне. Затем падение цен в районах массовой застройки продолжилось.
Начало 1999 года оказалось необычайно динамичным для рынка недвижимости в Москве. Однако в течение всего года наблюдалось неуклонное снижение цен, особенно в районах массовой застройки. Например, если в начале года стоимость квадратного метра в типовом панельном доме в Марьинском парке составляла $450–480, то к декабрю снизилась до $370–40
Pиэлторы, не желая терять прибыль, старались сдерживать падение цен. Это привело к накоплению к осени 1999 года большого объема неликвидного жилья на реализации риэлторских компаний.
В ноябре 1999 года спрос на квартиры вырос, и по некоторым адресам его можно было даже охарактеризовать как ажиотажный. Это было связано с ожиданиями ввода в действие с начала 2000 года Закона о контроле над расходами физических лиц. В этот период был раскуплен практически весь объем предлагаемого жилья. Причем за ноябрь-декабрь 1999 года цены даже несколько выросли, но это ничуть не повлияло на уровень спроса. Однако закон введен не был, и с конца января по начало апреля 2000 года рост спроса прекратился, а объем предложения типового панельного и недорогого монолитного жилья, выставляемого на продажу, возрос. Весной рынок несколько оживился, однако в целом предложение квартир в новостройках росло быстрее спроса. В связи с этим цены имели устойчивую тенденцию к снижению.
К лету 2000 года на первичном рынке недвижимости сложилась ситуация, когда предложение квартир в домах-новостройках было велико, причем во всех категориях жилья: от дешевого типового в районах массовой застройки до элитных домов с квартирами свободной планировки. При этом спрос на жилье внутри категории отличался сильным разбросом в зависимости от экологической обстановки района, месторасположения дома, его типа, инфраструктуры, а также многих других факторов.
Что касается дня сегодняшнего... Я не вижу объективных предпосылок для повторения подобного кризиса до 2005 года.

Андрей Жинган
Руководитель отдела по связям с общественностью компании МИАН:
— Вы задали действительно интересный вопрос. Нельзя сказать, что в августе наступил дефолт — и сразу произошло резкое падение цен. Более того, аналитики сектора недвижимости заметили, что активно стали скупаться квартиры: люди вовремя поняли, что надо вкладывать свои сбережения в недвижимое имущество. И лишь к концу 1998 года цены стали падать. Тогда, чего греха таить, рынок «рухнул». Однако в 1999 году цены стали интенсивно расти, а в 2000 году они вышли на докризисный уровень.
На второй вопрос я пока не готов ответить. Пока не вижу объективных причин для волнения. Да, возникают проблемы с ЮКОСом, но это лишь конкретные взаимоотношения и конфликты. Сегодня же рынок устойчив и чувствует себя достаточно уверенно. Чего гадать на кофейной гуще? Это дело неблагодарное. Однако, если предположить, что такое произойдет, следует ожидать аналогичную 98-му году реакцию рынка.

В зависимости от того, по какой из схем развивается ценовая ситуация, и ваших личных целей вы можете смоделировать свое поведение во время кризиса.


Хотя, возможно, уместнее был бы второй вариант: резкое снижение цен на недвижимость и быстрая реализация ее по более низкой цене (скорее всего многие из тех, у кого еще оставались средства, захотели бы защитить их, вложив в недвижимость), нежели дополнительные затраты на содержание построенных квартир на протяжении полугода и потом реализация их по тем же заниженным ценам.

Покупать ли недвижимость, чтобы защитить свои средства? Во всем мире недвижимость активно используется для таких целей, хотя эти вложения имеют свои особенности: они долгосрочны, недвижимость — низколиквидный актив, т. е. ее вряд ли удастся потом быстро реализовать. Но деньги в недвижимость вкладываются не во время кризиса, а до него, пока ситуация под контролем.

Если вы собираетесь покупать. Вы сохранили свои сбережения, несмотря на кризис, и собираетесь приобрести квартиру — в этом случае разумно подождать закономерного снижения цен, которое рано или поздно в этой ситуации произойдет, и тогда уже покупать.

Не рекомендуют специалисты вкладывать деньги в недострой, какой бы заманчивой ни казалась эта схема. В непрогнозируемой ситуации всегда есть шанс, что строительство не будет закончено еще многие годы. Дело здесь в том, что стройматериалы на российском рынке оцениваются в рублях и, как следствие, сразу же резко подорожают при кризисе. Стало быть, строители станут заложниками своих обязательств, а пострадавшей стороной будете вы, доверившие им свои деньги. Вторая опасность — во время кризиса резко возрастает количество разного рода МММ, пирамид и прочих мошеннических структур.

Когда кризис уже разразился, эксперты советуют хранить сбережения в стабильной на тот момент валюте. Как вариант — покупать золото, бриллианты или произведения искусства. Но золото уже достаточно давно потеряло свою привлекательность, а чтобы вкладываться в картины или антиквариат, надо прекрасно в этом разбираться.

У вас уже есть недвижимость. Если квартиру вы уже купили, есть два варианта действий. Первый: вы в ней живете или собираетесь переехать в ближайшее время. Живите спокойно и дальше или переезжайте, если невтерпеж. Недвижимость обесценивается не так быстро, как бумажные деньги, а значит, надежно защитит ваш капитал на время кризиса.

Важно также помнить, что цены никогда не стоят на месте: они или растут, или снижаются. Причем, если цены уже долгое время растут — скорее всего предстоит обвал.

Специалисты советуют «доходную недвижимость» либо продать в самом начале кризиса — пока цены еще не начали падать — либо отдать ее в доверительное управление профессионалам. Они за определенный процент смогут извлечь из нее и так называемые «короткие деньги» — сдавая ее в аренду по оптимальной цене, и «длинные» — выбрав подходящий момент для продажи. Дело в том, что ценовая ситуация во время кризиса может меняться довольно резко, и тогда ее отслеживание и принятие решений действительно стоит доверить профессионалам.

Второе: вы вложили деньги в недвижимость для извлечения дохода. В этой ситуации главное — не паниковать. Во время паники редко удается принять правильное решение. Кроме того, рынок недвижимости обладает значительной инерцией и меняется не так быстро, как, к примеру, фондовый, а значит, у вас будет время обдумать сложившуюся ситуацию.

Подводя итоги этого короткого обзора, хотелось бы пожелать всем обладателям и потенциальным покупателям недвижимости встречать любой кризис во всеоружии, узнав о нем загодя, а принимая какие-либо решения во время кризиса — быть особенно осторожными.


Если вы продаете. Тем, кто до кризиса готовился продать свою недвижимость, можно порекомендовать подождать более благоприятного момента. Дело в том, что если общая покупательная способность населения снизится, то спрос на недвижимость упадет, и цены также снизятся, что сделает продажу невыгодной. Но даже если удастся продать недвижимость до того, как цены упадут — встанет вопрос: как поступить с деньгами? Доверять банкам во время кризиса наши граждане уже разучились, хранить дома в чулке — сомнительное капиталовложение, а ждать «на чемоданах» грядущего понижения, чтобы купить больше и дешевле, — занятие не для слабонервных.



Очень похожие публикации:
Парадоксы московских строек
Между городом и деревней
Транспортные проблемы
Территория промзон на юго-востоке Москвы сократится к 2020 году вдвое
Мосгордума согласилась с изъятием частных земель под муниципальную застройку
Малые предприниматели заявят о себе во весь голод
Риэлторы больше не гарантируют


[t0.0135]