Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Велика Россия, а строить негде. И незачем



В свою очередь премьер-министр Владимир Путин уже успел раскритиковать Минсельхоз за необъективные оценки использования российской земли, напомнив о необходимости реализации национального проекта Доступное жилье. Таким образом, реализации двух приоритетных национальных проектов сегодня вошли в противоречие. По мнению аналитиков, негативные последствия будут иметь как предоставление неограниченных полномочий Минсельхозу по разделу земельного фонда, так и ограничение активности сельскохозяйственного министерства.

Ближайшей осенью страну ожидает большой земельный передел. На днях министр сельского хозяйства Алексей Гордеев заявил о необходимости ужесточения законодательства, направленного на регулирование земельных отношений и контроля за использованием земель сельскохозяйственного назначения. По словам министра, низкая эффективность использования нынешнего земельного потенциала мешает притоку инвестиций в отечественный АПК.

Однако интереса для инвесторов и застройщиков они, как правило, не представляют: что можно сделать с дорогой к коровнику? Для инвестирования и застройки подходят земли сельхозугодий. Но вот их перевод в земли другого назначения возможен только в исключительных случаях и зависит от их кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость земли сельхозугодий не превышает средней стоимости земли по региону, то перевод земель производится без ограничений. Если стоимость составляет 100-150%, то перевод земель допустим только в случае невозможности иного размещения объекта. Другими словами, если завод или дом, который надо построить на этих землях, нельзя построить где-либо еще. Решение об этом принимается властями регионов.

Как изменить категорию земли
Согласно федеральному закону о переводе земельных участков, земли сельскохозяйственного назначения делятся на две подкатегории: земли сельхозугодий (пашни, пастбища и т.п.) и земли несельскохозяйственных угодий (инфраструктура села). Изменение назначения второй категории не представляет особых проблем.

В понедельник на заседании коллегии Минсельхоза глава ведомства Алексей Гордеев заявил о необходимости подготовить поправки в федеральное законодательство, направленные на обеспечение регулирования земельных отношений и контроля за использованием земель сельхозназначения. Не секрет, что министр - ярый поборник возврата в сельхозоборот земель, скупленных у крестьян, для последующих спекуляций или перепрофилирования под коттеджное строительство. Нам необходимо срочно внести все законодательные изменения уже в сентябре, проблемы не терпят отлагательства, а у нас нет времени, - горячился министр. - Это надо решать, чтобы не последовали более сложные сощиально-политические проблемы. Отклик главы правительства Владимира Путина на возможные инициативы Минсельхоза последовал незамедлительно. Мы еще в рамках нацпроекта Доступное жилье говорили об использовании части земель, чтобы не было так, как в народе говорят: собака на сене, чтобы земли использовались. Если их не используют по формальному назначению, тогда нужно принимать решения по перепрофилированию, - заявил Владимир Путин в тот же день на заседании президиума правительства.

Если же стоимость земли превышает 150%, то перевод в другую категорию невозможен. Исключение: если земля располагается в населенном пункте, если перевод земли необходим для осуществления оборонной безопасности страны, если на этой территории необходимо разместить объекты инфраструктуры (линии электропередачи, дороги, газопровод и т.п.) и если в этом районе предполагается добыча полезных ископаемых. Получается, что под застройку можно пустить только бросовые земли.

Основная загвоздка лишь в том, что в настоящее время достаточно большое количество данных земель в буквальном смысле слова лежат у собственников мертвым грузом. По подсчетам Минсельхоза, площадь сельхозугодий составляет порядка 220 млн га, при этом в ходе Всероссийской сельхозпереписи 2006 года было выявлено 41,5 млн га неиспользуемых сельхозугодий, в том числе около 15 млн га пашни. Это не только создает реальные проблемы, связанные с продовольственным обеспечением страны, но и существенно подрывает как сельскохозяйственное производство, так и развитие сельских территорий, - заявил Алексей Гордеев.

Мертвая пашня
В последние годы инвестиционная привлекательность земель сельскохозяйственного назначения растет. Данная тенденция характерна не только для России. Как уже сообщала Газета (см. номер от 21 мая), за последнее время стоимость сельскохозяйственных участков земли по всему Евросоюзу поднялась до рекордных отметок. В частности, наибольшая активность приходится на Великобританию, где цены по итогам 2007 года взлетели на 40%. И российские сельхозземли в данном случае исключением не являются. В начале 2000-х годов активно начали скупаться сельхоземли Подмосковья, - поясняет гендиректор агентства RWAY Александр Крапин. - В результате сегодня порядка 50% сельскохозяйственных земель Московской области сосредоточено у весьма ограниченного числа юридических лиц. И именно это дает возможность ежегодно повышать цены на эти земли. Подобная тенденция характерна не только для земли Подмосковья. Сегодня сельхозземли - очень выгодные инвестиционные вложения: цена на них год от года продолжает расти, поэтому очень многие сегодня покупают такие земли для последующей перепродажи, - констатирует аналитик ИК Финам Владислав Кочетков.

Призрак дома
Стоит отметить, что сегодня, несмотря на наличие весьма существенных законодательных ограничений по использованию земель сельхозназначения в землю других категорий, рынок развивается скорее в рамках логики, нежели в рамках законодательства. Если рассматривать земли в радиусе 20-30 км от Москвы, то они, безусловно, не должны относиться к сельскохозяйственным. А вот дальше - нужно смотреть, и правительству надо бы выработать какие-то критерии о нецелесообразности использования определенных участков в качестве сельхозземель, - считает Александр Крапин.

По мнению аналитиков рынка, жесткое требование использовать данные земли по их прямому назначению, едва ли приведет к желаемому результату. Во всем мире производство сельскохозяйственной продукции убыточно. Поэтому, как правило, АПК имеет существенные государственные дотации. Да, в словах Гордеева есть доля истины, однако, если за данными высказывания не будет стоять конкретной финансовой господдержки, подобные меры едва ли будут эффективными, - считает Александр Крапин.

Несмотря на очевидную коррупционность данного вопроса, аналитики рынка отмечают, что предлагаемая премьер-министром Владимиром Путиным либерализация решения данного вопроса может выйти боком. Стремление обеспечить население доступным жильем понятно. Но мне кажется, что чиновники забывают о том, что важно не только получить землю, но еще и снабдить ее необходимой инфраструктурой, -говорит Виталий Можаровский. По его подсчетам, строительство скромного коттеджа на 10 сотках земли, с прокладкой всех коммуникаций, обойдется в $100-150 тысяч. Эта не та сумма, которая посильна людям, нуждающимся в жилье, - рассуждает юрист. - У меня есть смутное опасение, что под строительство будут отдавать не те земли, которые непригодны для земледелия, а те, на которые упал взгляд.

Поясним: согласно ныне действующему законодательству вопрос о переводе земли из одной категории в другую, с одной стороны, достаточно забюрократизирован, а с другой, во многом отдан на откуп местным и муниципальным властям. У умелых людей на перевод земли из одной категории в другую уходит порядка 8-9 месяцев. Если же говорить о тех, кто не тренирован в этом вопросе, то может уйти и пять лет, причем без гарантии получения позитивного результата, - поясняет партнер компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский.

- В этом вопросе, как и во многих других, нужен некий срединный путь. Ведь мы понимаем и то, что должны развиваться города, и то, что в будущем Россия во многом станет прирастать своими продовольственными возможностями, а не только нефтяными. Поэтому нам следует соблюсти баланс, чтобы не допустить перевода в иное назначение высокопродуктивных сельскохозяйственных земель. Но в то же время не стоит препятствовать и строительству. За всеми процессами должен осуществляться широкий контроль, в том числе и общественный. Так как в условиях тотальной коррумпированности нашего госаппарата любые законодательные акты, которые бы мы ни приняли, в случае отсутствия подобного контроля наверняка будут извращаться.

Землю крестьянам или строителям?
ВИКТОР СЕМЕНОВ, депутат Госдумы (фракция Единая Россия), председатель комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в аграрно-промышленной сфере, бывший министр сельского хозяйства:

- Огромный объем земель, теоретически предназначенный для сельхозназначения, уже давно заброшен. Например, в Республике Алтай, неподалеку от одного небольшого городка, я видел такие земли, принадлежащие сельскохозяйственной академии. Зато этому городку вообще не принадлежит ни пяди под строительство. Но для того чтобы показать, что территории отнюдь не заброшены, по этим бесконечным и неиспользуемым латифундиям один раз в три года проводят плугом борозду. Городок не может реализовать национальный проект по жилью, а владельцы земли сидят буквально как собака на сене. И таких ситуаций по всей России очень много. Но это обычная история, потому что, как говорится, свое отдавать жалко. По-моему, только посредством политической воли можно заставить работать этот закон. И все равно саботаж будет огромный.

ВЯЧЕСЛАВ ГЛАЗЫЧЕВ, профессор Московского архитектурного института, председатель комиссии Общественной палаты по региональному развитию:

- В России есть огромное количество земель, которые стоит перепрофилировать. Например, есть Черноземье, где сельское хозяйство эффективно, еще какие-то подобные территории, а есть все остальное - огромная страна, где многие века земледелие и животноводство вынужденно развивались в мало приспособленных для этого условиях. С формальной точки зрения это сельхозземли, а с точки зрения здравого смысла таковыми этим землям являться не следовало бы. Потом, если взять окрестности городов с населением, скажем, от 300 тысяч жителей, то в моем понимании, они как раз и должны превратиться в ту самую малоэтажную Россию, о которой не раз говорилось. То есть эти площади должны использоваться именно под развитие жилья и сопутствующей ему инфраструктуры. А вот говорить, что, мол, каждую сотню гектаров обязательно нужно хранить для сельхозпроизводства, зачастую как минимум неразумно и экономически нецелесообразно.

ГРИГОРИЙ КУЛИКОВ, председатель совета директоров холдинга Миэль:


- Посмотрите, сколько вокруг Москвы понастроили дач и коттеджей! Эти земли специально выведены из сельхозназначения, чтобы на них было построено огромное количество коттеджных поселков. Но поголовье скота очень сократилось, поголовье свиней - тоже. Чтобы увеличить количество коров и свиней, нужно выращивать корм для них, допустим, сено и силос. И где это делать - в коттеджах? Из-за того, что огромное количество земель выведено из сельхозугодий, считаю, нашей стране нанесен очень большой ущерб. Ведь люди в этих самых коттеджных поселках, как правило, ничего не сажают. Ну разве что клумбу разобьют или цветы все-таки посадят. На полях нужно сеять, а не дома строить. Земли под жилищное строительство сейчас продаются. Где вы сейчас бесплатно возьмете участок под строительство дома? В ближнем Подмосковье сотка стоит $50-100 тысяч. Такую землю способны только богатые приобрести, а кто им ее продает, тот и навар имеет. Поэтому сейчас правильно делают, что не передают под строительство земли сельхозназначения.

ВАСИЛИЙ ШАНДЫБИН, завсектором по рабочему и профсоюзному движению Аграрной партии России:




Очень похожие публикации:
Присмотрелись к лучшему
Москва: Миллиарды на восточную стройку
«Охотник». Гостиница в составе МФК
Ипотечное кредитование замедляет темпы роста. В лидерах закрепляются госбанки
Доступное жилье важнее доступной еды
"Соколиные джунгли" большого города
На месте линий электропередачи построят дублеры МКАД


[t0.0108]