Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Ипотечные прятки



С наступлением лета я начала углубленно изучать предложения банков по ипотеке: родственники хотели купить квартиру, но собственных средств явно не хватало. Приступив к мониторингу программ, вспомнила, как в ноябре прошлого года (фактически в разгар кризиса ликвидности) коллега из не самого крупного столичного банка по секрету рассказала, что они временно свернули программу жилищного кредитования: официально займы банк предлагал, но на деле по заявкам на кредит шли отказы. Казалось бы, за полгода, прошедшие с момента разговора, те из кредитных учреждений, что так и не нашли заемных средств на внутреннем рынке или на Западе, прекратили заниматься ипотекой. Крупные же банки продолжили привлекать заемщиков, смело заявляя о перспективах, новых программах и даже снижении тарифов. Но, столкнувшись как потребитель с поиском банка, готового дать взаймы на покупку квартиры, я выяснила, что далеко не у всех игроков работа вернулась в прежнее русло.

Еще на стадии выбора оптимальной программы по ипотеке стоит обратить внимание не только на размер процентной ставки, но и на условия досрочного погашения. Банки все чаще стремятся наказать клиента за желание как можно быстрее избавиться от кредитной кабалы.

Можно войти в положение банкиров, испытывающих ныне трудные времена: денег нет, на западные кредиты рассчитывать могут не все, да и клиенты особо не рвутся за жилищными займами. Вот и приходится минимизировать риски, ужесточать требования к заемщикам и повышать ставки. Но чего я действительно не понимаю, так это зачем прятать тарифы от клиентов, а с этим приходится сталкиваться все чаще. Еще года три-четыре тому назад так действовали игроки потребкредитования: они заманивали клиентов ставками от 15% годовых, которые на деле превращались в 50 80−процентную переплату. Со временем ФАС и ЦБ при помощи публикаций черных и белых списков банков, поправок в законодательные акты (к примеру, в Закон о рекламе) и принятия специальных инструкций регулятора ситуацию с раскрытием размера реальной переплаты по потребкредитам оздоровили. Ипотечные банки, наоборот, решили возобновить старую практику. Заходим на сайт Москоммерцбанка, пробуем найти информацию о размере ставки при получении кредита на покупку жилья на вторичном рынке и видим: При сроке кредитования 5 30 лет ставка от 12%. Такая приблизительность несильно помогает в понимании того, сколько в итоге придется заплатить, если брать, к примеру, в кредит $200 тыс. на 20 лет. При 10−процентном первоначальном взносе и справке 2−НДФЛ ставка банка оказалась 13,5% в рублях. Вроде бы 1,5% пустяк, но при нашей сумме и сроках это дополнительные расходы в размере $51 тыс.

О проблемах некоторых банков клиент может узнать лишь случайно официально никто не ставит потребителей в известность о том, что тот или иной продукт находится в заморозке. Так, в сентябре прошлого года начал работу Ипотекбанк как тогда писали, первый в России сервисный ипотечный банк. Узкоспециализированное кредитное учреждение должно предлагать лучшие условия, предположила я. Тем более что при запуске этого проекта сообщалось, что привлечены топ-менеджеры, которые имели опыт успешного запуска ипотечных продуктов для ведущих игроков, все сделано на передовом международном уровне, учтен как положительный, так и негативный опыт выдачи ипотечных кредитов в России, среди отрицательных свойств которого непрозрачность условий для потребителя, низкий уровень обслуживания клиента. Главное была обещана привлекательная ставка по кредиту, и она обеспечивается за счет грамотного фондирования. Захожу на сайт Ипотекбанка а там ни тарифов, ни программ, плюс ко всему неработающий калькулятор. По телефону (дело было в начале июля) сотрудник call-центра заявил: Мы пересматриваем условия кредитования и тарифы, перезвоните 15 июля, и вы сможете получить исчерпывающую информацию о наших продуктах. Подождала указанной даты, перезвонила, но меня вновь просят подождать: Временно банк не принимает заявки, новых тарифов нет, звоните в начале августа. То ли банк в условиях постоянно меняющихся ставок у конкурентов не может определиться со своими расценками, то ли фондирование оказалось не такое грамотное, как было обещано. Хорошо, что есть многочисленные альтернативы.

Дорогой мораторий
Учитывая растущую стоимость жилья, россияне все чаще берут займы на длительные сроки на 15 25 лет, что позволяет им получить большую сумму и уменьшить размеры ежемесячных платежей. При этом заемщики стремятся погасить кредиты побыстрее в течение пяти-десяти лет, дабы не переплачивать банкам. Так, взяв в кредит $200 тыс. на покупку квартиры сроком на 20 лет по ставке 11% годовых, человек при соблюдении графика платежей выплатит в виде процентов $295,4 тыс. Уменьшив при помощи досрочных взносов срок погашения кредита до десяти лет, он сэкономит более $150 тыс. Девять из десяти заемщиков, которые приходят за ипотечным кредитом, намерены погасить его досрочно. Для них заем вынужденная необходимость, от которой нужно как можно быстрее избавиться. А сейчас многие банки стремятся ограничить эту практику: вводят комиссии на досрочное погашение (ДП), мораторий на него, увеличивается количество программ, в которых процентная ставка зависит от того, будет ли клиент погашать кредит досрочно или нет, жалуется мне знакомый кредитный брокер. Да и сами клиенты не в восторге от новой политики финансистов. Валерий, профессиональный инвестор (еще с 1990−х годов зарабатывает на хлеб насущный куплей-продажей жилья), тоже не в восторге от нынешней ситуации: В 2005 году покупал в Москве трехкомнатную квартиру за $140 тыс., своих денег было лишь $65 тыс., остальные взял в кредит на десять лет. Спустя год продал, даже после уплаты кредита и процентов по нему получил прибыль в размере $70 тыс. После этого еще раз провернул аналогичную сделку с использованием заемных денег. Но если я вновь соберусь покупать квартиру или дом, то найти подходящую кредитную программу, которая бы позволяла досрочно оплатить кредит полностью без штрафов, будет нелегко.

Еще один любитель заинтриговать клиента Городской ипотечный банк заинтересовал тем, что с 7 июля у него существенно снижены ставки по ипотечным кредитам в рублях и долларах. Смотрим, до какого же уровня упали тарифы. Ставки от 10,25% годовых по кредитам в долларах. Далее мелким шрифтом: Ставки действуют при условии, что коэффициент кредит-залог составит 30%, сбор за досрочное погашение 5% суммы досрочного погашения в течение пяти лет, далее без сборов. Во сколько заемщику обойдется кредит при несоблюдении условий, обозначенных мелким шрифтом, найти не удалось. Ладно, компенсируем пробелы в знаниях при помощи калькулятора. Не тут-то было он временно не доступен. После общения с сотрудниками call-центра выясняем, что без комиссии ставка увеличится до 11,75% в долларах. Впрочем, у большинства кредитных организаций с информацией все гораздо прозрачнее, правда, при более внимательном изучении тарифов, программ и условий кредитования начинаешь понимать, как сильно изменился рынок за последний год.

Первый рычаг давления введение моратория (запрета) на ДП: как правило, он составляет три-шесть месяцев, однако у некоторых банков достигает 12 месяцев. Некоторые игроки мораторий не вводят, но в первые 3 12 месяцев выплат по кредиту налагают на тех, кто хочет расплатиться побыстрее, штрафные санкции в размере 2 5% суммы ДП. Штрафы могут скрываться в договоре под псевдонимами комиссия или сбор.

Но на жалобы посредников и клиентов банки внимания не обращают. Для них выгодно, когда потребители платят, не опаздывая, но и не внося платежи раньше срока. А если клиент сегодня взял на год 1 тыс. руб. по ставке 10% годовых, а завтра все вернул, то откуда взяться прибыли, ведь проценты будут начислены исходя из времени фактического пользования заемными средствами. Вот и стремятся банкиры ограничить возможности клиента в плане досрочной выплаты по кредиту всеми доступными методами.

Все больше появляется программ, по которым ставка напрямую зависит от условий досрочного погашения кредита. В том случае, если заемщик согласится на мораторий на ДП, он получает более низкую ставку, чем при варианте с возможностью досрочно гасить кредит. Абсолют банк предложил клиентам три варианта ставок. Самые низкие тарифы (от 9% годовых в долларах) могут получить те, кто согласится на пятилетний мораторий по ДП. Но и минимальные ставки доступны лишь при наличии высокого первоначального взноса. Если этот взнос не превышает 10%, кредит будет стоить 12% в рублях и 11% в долларах. Если клиент готов на 12−месячный мораторий, ставка будет чуть выше 12,5% в рублях и 11,5% в долларах (при досрочном погашении в первый год будет взиматься комиссия 4% суммы ДП). Если хочешь досрочно погашать кредит без штрафов, придется согласиться на более высокую ставку 13% в рублях и 12% в долларах.

Банки также ограничивают минимальную сумму досрочного погашения. Всего у нескольких крупных игроков взносы по досрочному погашению могут составлять вполне приемлемые для семейного бюджета заемщика 10 15 тыс. руб. (МКБ, Кредит Европа банк, Возрождение, Промсвязьбанк, ВТБ 24 и др.), у остальных порог значительно выше 25 30 тыс. руб. Банк Уралсиб, Юникредитбанк и Райффайзенбанк готовы принять взносы по досрочному погашению, но в размере не менее 50 60 тыс. руб. Лидеры же здесь Финсервис, Русский ипотечный банк и Хоум кредит: у первых двух минимальный размер ДП равен 80 тыс. руб., а у последнего и вовсе $5 тыс. При столь высоких порогах заемщику, которому требуется вносить и основные ежемесячные платежи по кредиту, будет нелегко набрать сумму на допвзносы.

Психологией не пренебрегаем
Если ставка по программам с мораторием значительно ниже, чем по стандартным продуктам, заемщикам стоит обратить на них внимание. Особенно, если нет желания или финансовых возможностей погасить заем досрочно. Даже если на вас с неба упадет удача в виде наследства или выигрыша в лотерею, что позволит погасить кредит досрочно, то можно выбрать программу с мораторием, но возможностью полного ДП с уплатой штрафных комиссий. Это будет в любом случае выгоднее, чем соблюдение графика платежей. При частичном досрочном погашении также выгоднее заплатить штраф, так как он уплачивается один раз и основной долг сразу уменьшается на него начисляется меньше процентов, и клиент в итоге прилично экономит.

Аналогичные программы, где тариф зависит от условий досрочного погашения займа, есть в Райффайзенбанке, Городском ипотечном банке, ДжиИ Мани банке и др. В Альфа-банке условия досрочного погашения привязаны к сумме кредита: при займе до $250 тыс. мораторий составит три месяца, от $250 тыс. до $500 тыс. шесть месяцев, а при сумме от $500 тыс. 12 месяцев.

Если говорить в целом о выборе оптимальной программы для конкретного потребителя и об учете такого фактора, как возможность досрочного погашения ипотечного займа без комиссии (или, наоборот, с оной), то здесь важно принять во внимание психологический аспект. Важно для себя определить, к какому типу заемщика вы относитесь. Поясню на конкретных примерах. Из всех моих знакомых, которые в последние два-три года воспользовались ипотекой, есть два совершенно противоположных человека. Андрей, работающий менеджером в крупном PR-агентстве, просто физически, как он говорит, тяготится своим долгом. Несмотря на то что кредит на покупку жилья был им взят на 20 лет, почти все свободные средства, а также ежеквартальные премии и гонорары, которые он получает, подрабатывая текстрайтером, он относит кредитору, досрочно погашая долг. Как только, у меня накапливается минимальная сумма для погашения ($1 тыс.), я иду в банк, пишу заявление на досрочное частичное погашение и вношу деньги. Конечно, я сознательно иду на определенные ограничения в плане крупных покупок, отдыха и развлечений. Зато я уже просчитал, что если буду придерживаться досрочных выплат, то смогу погасить кредит за пять лет, да и сумма переплаты будет значительно меньше. Зная, что моя стратегия погашения долга будет именно такой, я подбирал программу, где был выбор: снижать за счет досрочного погашения размер аннуитетного платежа или сокращать срок кредитования. Второе для меня важнее, объясняет Андрей.

При выборе программы следует учесть, как тот или иной банк пересматривает график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением. Чаще всего он предлагает уменьшить размер ежемесячного платежа, реже сокращает срок кредитования. Лишь немногие участники рынка дают заемщику возможность самому выбирать. Лучше предпочесть уменьшение платежа. В этом случае у вас появляются лишние деньги, которые вы снова можете направить на досрочное погашение либо просто снизить нагрузку на семейный бюджет и использовать их по своему усмотрению.

Есть и еще один нюанс, который говорит за выбор программы с мораторием и более низкой ставкой: те средства, что вы готовы пустить на досрочное погашение, можно инвестировать (в депозиты, ПИФы, акции и другие инструменты). Это активы, которые вы сможете использовать для погашения кредита при потере работы и временных финансовых затруднениях. Тем более что на поиск нового места можно потратить и месяц, и полгода, и год. В случае затянувшихся поисков без финансовой подушки придется туго платить же банку в любом случае нужно каждый месяц.

У Ирины, молодого, но весьма успешного юриста, совершенно иная стратегия: она погашает кредит точно в срок и никогда не вносит больше, чем обозначено в графике, выданном банком. Можно, конечно, пять лет жить впроголодь, во всем себя ограничивая, но это не мой путь. После покупки квартиры я хочу много чего еще: и бытовую технику, и мебель, и автомобиль купить, и отдохнуть съездить, и с друзьями в кафе или сауну сходить. Приятно себя особо не ограничивать, и я совершенно не собираюсь от этого отказываться. Я специально взяла кредит на 25 лет, тем самым уменьшив ежемесячный платеж, хотя при моем доходе я могла бы вносить и большие суммы. Кредит искала исходя из размера ставки и срока кредита. В результате, увидев лучшие условия по займам с длительным мораторием на досрочное погашение, воспользовалась одной из таких программ, рассказывает она.



Очень похожие публикации:
Владимир Ресин получил ключи от "Минск-Сити"
Почему квартиры на Старом Арбате дешевле таких же в Южном Бутове
Землю садового товарищества будут изымать по суду
Возьмите в банке денежки, и с ними – в Сингапур
Пятиэтажки снесут, девятиэтажки надстроят
Столичные власти будут извлекать доход от сдачи квартир в аренду
Финансовая система США входит в пике


[t0.0063]