Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Дорожает и будет дорожать



Когда-то, года три назад, еще в самом начале «сумасшествия рынка» много говорили о том, что рост цен можно прекратить просто: начать строить 7-8 млн. кв. м жилья ежегодно, благо, мощности стройкомплекса освоить такой объем работы позволяют. Сегодня о такой «прививке» рынку недвижимости никто не говорит — и понятно почему: земли под застройку даже при нынешних темпах работы осталось максимум лет на 8-10, а если «ускориться», то по миру пойдут строители уже года через три.

И верно, чем еще объяснить бесконечный рост цен на квартиры, которые, как признается глава стройкомплекса Владимир Ресин, «хорошие, но не дотягивают до «четверки» по качеству». Переводя с языка чиновника, жилье у нас строят на «тройку». А президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева приводит такие цифры: «В Европе принято, что квадратный метр не должен обходиться дороже полуторамесячной средней зарплаты. В Москве это соотношение 1:2,5».

А цены на рынке тем временем продолжают свое восхождение. Вот уже пройдена очередная психологическая отметка в 1400 долларов, и риэлторы уподобляются букмекерам, прогнозируя, когда – через два или три месяца – падет очередная высота в 1500 долларов.


Вслед за макроэкономикой


А вот советник экономического управления президента РФ Елена Мельникова уверена, что все дело в реальном росте накоплений граждан на фоне общеэкономического подъема последних лет. Все более широкий слой среднего класса становится способным заработать достаточную сумму денег, позволяющую купить жилье в новостройке. Но много ли этого среднего класса? Например, руководитель фракции СПС в Госдуме Борис Немцов не без гордости считает, что это – 20 миллионов человек. Или 13% населения, как в нормальном развивающемся государстве (в Германии его, к слову, 65-70 процентов). Правда, в Москве численность среднего класса повесомее – уже до 30 процентов. Но маркетинговые исследования показывают, что покупку жилья среди представителей среднего класса могут осуществить не более 5 процентов. Интересны и другие цифры, которые можно привязать к этому вопросу: глава Госстроя Николай Кошман полагает, что купить квартиру в целом по России в состоянии только 1,5% населения, а в Москве – 2,5 процента.

Октябрь вообще показал, что 5% роста не является теперь пределом – ноябрь принесет такие же «отметки», а тут уже и декабрь – месяц новогодних подарков. «Во всем виновата макроэкономика», – говорит в беседе со мной вице-президент одной крупной строительной компании, которая сегодня осваивает большое поле не так уж далеко от центра города. – «Считайте сами. Почти 12% – это рост инфляции, 4% – обесценивание доллара. Примерно на 25% за этот год выросли зарплаты рабочих. Цемент стал дороже на 35%, а земля под застройку – еще на 15-18 процентов. И прибавьте сюда еще увеличение обременения городом – вместо 35-40% квартир в начале года мы отдаем этой осенью Правительству Москвы минимум 44 процента». По его подсчетам, выходило, что себестоимость строительства за 10 месяцев года выросла минимум на 35% – это примерно тот рост, который показал рынок.

Значит, дело не только в спросе коренного населения на квартиры в Москве и увеличении себестоимости, цены растут по еще каким-то загадочным и, такое ощущение, внеэкономическим причинам.


Загадки ценообразования


Еще один фактор – это скупка квартир ради дальнейшей их перепродажи. По разным оценкам, на спекулятивные сделки приходится в отдельных сегментах рынка до 40 процентов. «Народных инвесторов» понять можно – ни один финансовый инструмент не может сегодня похвастать такой доходностью: до 25-40% годовых в валюте. В этот процесс активно включились и некоторые риэлторские агентства (они объясняют это, правда, формированием базы данных), банки и немногочисленные пока паевые инвестиционные фонды, не говоря о более мелких конторах. Некоторые эксперты оценивают, что на «организованных инвесторов» приходится не менее 15% рынка.

Но на поверку оказывается, что и все остальное – тоже экономика, только новая для Москвы, потому и незамечаемая невидимым глазом. Гендиректор АИЖК (самый крупный ипотечный оператор) Александр Семеняка предупреждает, что ипотека незначительно подталкивает рынок к повышению цен. При этом он говорит о такой тенденции в целом по России, а Москва в ипотечных аутсайдерах. И все же не принимаемые некоторыми в расчет 2% рынка, которые приходятся на ипотеку в столице, уже давят на рынок, а потому и прав А.Семеняка. Дело в том, что, как еще ранее указывал депутат ГД Иван Грачев, одна сделка по ипотеке «тянет» на рынок еще 4 квартиры за счет альтернативных разъездов. Итого уже 8% рынка. А даже для такого инертного рынка как рынок недвижимости, это цифра, оказывающая на него влияние.

Такая покупательская активность приводит к тому, что спрос на жилье устойчив во всех сегментах рынка, но особенно высок он в самом недорогом. В среднем ценовом сегменте, как отмечают риэлторы, наиболее высока конкуренция предложения: конкурируют между собой типовая панель и индивидуальные проекты. В такой ситуации застройщики устанавливают правила игры, а потребители вынуждены их соблюдать.

Относительность дешевизны


Отчасти в стратегии застройщиков и риэлторов есть истина – на рынке все больше появляется жилья точечного, а потому и более дорогого. Ради высвобождения площадок под него приходится сносить пятиэтажки, выводить промышленные предприятия, откупаться от жителей близлежащих домов, которым стройка приносит неисчислимые напасти.

Подогревает спрос и правильная рекламная и пиаровская стратегия участников рынка, которая заключается в следующем: «В Москве все меньше места под новое строительство, поэтому «сметайте» все подряд – без оглядки на явно завышенные цены и качество». Кривыми стенами в домах сегодня никого уже не удивишь, поражает спрос на такое жилье.

Юго-Запад – в фаворе


Кроме того, монолит и кирпич, которые сегодня популярны у потребителей, более дорогое по определению жилье, чем панельное (хотя и ненамного – не более чем на 10 процентов). При этом девелоперы признаются, что прибыльность монолита не больше, а чаще и меньше, чем доход от продажи панели. Но изменение покупательского спроса заставляет идти и на такие жертвы, да еще и запрет правительства города на возведение панельных домов в ЦАО.

Кстати, Юго-Западная префектура вообще может похвастаться рыночной востребованностью. Так, только в Северном и Южном Бутово в этом году введут 480 тыс. кв. м, а всего в ЮЗАО – 1,18 млн. кв. метров жилой площади.


Однако было бы неправильным утверждать, что и типовое жилье становится менее популярным. Просто так сложилось, что возводится оно массивами, на пустых и значительных по площади территориях – такова уже технология. Например, в Бутово моментально сметается морально устаревшая панель (но надо отдать должное, в этом микрорайоне и много качественного типового жилья, например, серий «Бекерон», «Призма»). А об объемах здешнего строительства говорят такие цифры – за 2003 г. в Бутово сдадут 14 домов.

От концернов к холдингам


Именно рыночной популярностью префектуры можно объяснить и то, что выбор застройщиков пал на «медвежий угол» района – Щербинку. В любом другом «углу» Москвы такую застройку не удалось бы реализовать дороже 900 долларов за метр даже при нынешней дороговизне, но в Щербинке цена зашкалит за 1000 долларов.



Очень похожие публикации:
Московские офисы стремительно дорожают
Изумрудный остров
Рынок открытых паевых инвестиционных фондов в ближайшие два года замедлит темпы роста
Прошлое поделили
Строительство страхуют все чаще
Бизнес-классовая борьба
Рост спроса на ипотеку стимулирует рост цен на жилье


[t0.0136]