Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

На пути к взаимовыгодному сотрудничеству



В основу обоих материалов легли результаты опроса, проведенного М2 среди риэлторов и застройщиков. По итогам этого же опроса М2 вручила призы победителям. В номинации «Застройщик — выбор риэлтора» победила компания МФС-6, а в номинации «Риэлтор — выбор застройщика» лидером оказался МИАН (подробности вручения и имена других лидеров также можно найти в М2 № 11 (167).
По понятным причинам некоторые участники опроса попросили не называть их имена и компании. Их пожелания были учтены при написании текста.

Сегодня мы публикуем вторую часть результатов опроса застройщиков и риэлторов. Она содержит пожелания, которые высказывают риэлторы в отношении деятельности застройщиков (первую часть с мнениями застройщиков вы можете найти в М2 № 11 (167) или на сайте).

Срок годности
Все опрошенные риэлторы подтвердили, что сдвиг сроков сдачи объекта — норма жизни. Причины могут быть самые разные: неверное планирование, недостаток и несвоевременное финансирование объекта со стороны инвестора, административно-чиновничий фактор, непредвиденные и форс-мажорные обстоятельства.
Как сообщил руководитель департамента элитного жилья агентства «Кутузовский проспект» Андрей Зубов, «в среднем по Москве сроки сдачи объектов задерживают от квартала до двух кварталов. Это совершенно нормальная практика, зависит от подрядных и субподрядных организаций. Как правило, это относится к монолитным домам и большим комплексам. Типовые дома задерживаются на месяц-два. Если обобщить, то около 70% всего строящегося жилья сдается с задержкой сроков сдачи».
Бывает и так, что сроки сдачи переносятся больше, чем на 1–2 квартала. Например, как стало известно М2 от собственников квартир, ЗАО «Спецвысотстрой» отложило срок сдачи высотки «Вертикаль» на 1 год.
Вместе с тем риэлторы заметили, что очень редко в несоблюдении сроков виноваты застройщики. Строить в мегаполисе на земле, практически всегда чем-то обремененной, очень сложно. Например, завод, который должен быть перенесен, не выезжает, добиваясь от инвестора дополнительных компенсаций, или при рытье котлована обнаружится никем не учтенный секретный кабель. Бывает, что строители наткнутся на культурный слой какого-нибудь каменного века, и приходится ждать, пока археологи все найдут и учтут. Известно, что в столице на сбор и согласование документации уходит больше времени, чем на само строительство.

Желая лучшего
В ответах риэлторов значительно меньше вопросов к застройщикам, чем у застройщиков к риэлторам. Все риэлторы отметили, что самый главный вопрос — это качество работ. По словам заместителя директора департамента новостроек корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Натальи Пензиной, «современное качество строительства оставляет желать лучшего». Действительно, сегодня в новостройках в порядке вещей негерметичные межпанельные швы, перепады высот потолочных перекрытий, неровные стены, некачественная отделка мест общего пользования. Известен случай, когда был построен 22-этажный дом, в котором забыли смонтировать мусоропровод!
Вместе с тем цены на жилье растут, поэтому риэлторы говорят о несоответствии цены и качества новостроек. Управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти» Надежда Кот рассказала, что иногда получает клиент взамен очень немалой суммы денег. Например, квартиру, в которой:
— перепад пола составляет до 8–10 см (значит, и высота потолка уже меньше, чем ожидалось), а стены кривые;
— отсутствует возможность установки подоконника (под него необходимо рушить часть кирпичной кладки),
— суперокна являются источником суперсквозняка,
— анонсируемые в рекламных объявлениях коммуникации последнего поколения при работе создают столько шума, что у жильцов возникают трудности со сном,
— горизонтальное водное отопление при прорыве труб требует разборки паркета для устранения поломки,
— демонтаж пола и стен грозит также при сбоях в электрике (из-за коробов, деформированных еще при установке).
Рассказ о типичных «ужасах нашего городка» охотно поддержали другие риэлторы. По их словам, часто бывает, что, получив план квартиры (как приложение к договору), покупатели обнаруживают его несоответствие реальным условиям стройки. Например, не совпадают «мокрые точки», а то и вовсе отсутствуют обозначенные на плане воздуховоды.
Больше всего удивил тот факт, что все респонденты нас заверили: описанные недостатки присутствуют... во всех классах недвижимости независимо от того, как она позиционируется на рынке! Это может быть даже элитный клубный дом, где цена 1 кв. м доходит до $10 тыс.
По словам ведущего консультанта компании, занимающейся исключительно элитной недвижимостью, «есть бесконечное множество различных причин: недоработки и ошибки в инженерных и коммуникационных системах, двоякое толкование договоренностей сторонами и др.».
Большинство риэлторов считают, что объяснение загадке качества массового строительства простое: привлечение строительными компаниями «диких» рабочих и бригад, состоящих из уроженцев республик СНГ. В большинстве случаев они живут на территории стройплощадок в антисанитарных условиях, не имеют гражданства, регистрации, а порой и документов. Требовать от таких «работяг» качества не приходится. Зато на них можно здорово экономить.
Во время опроса выяснялись интересные подробности. Например, одной компании, возводящей объект бизнес-класса, поставили бетон не той марки: более низкой и дешевой. Строительная организация это не проконтролировала, а инвесторы заметили подмену, когда уже два этажа было построено. Другой случай. Две известные компании строили один, но очень высокий дом. Где-то на десятом этаже неожиданно выяснилось, что один из партнеров... выполнял работы без получения необходимых согласований, из-за чего Госстрой лишил его лицензии.

Строительство сотрудничества
Участники рынка понимают, что в современных условиях порознь уже работать неэффективно. Возможно, тот факт, что крупные риэлторские компании стали инвесторами и лично заинтересованы в строительстве качественных домов, сблизил их с застройщиками. Вместе с тем многие риэлторы активно работают со «своими» застройщиками.
По словам риэлторов, в последнее время уже наметились пути сотрудничества с застройщиками, которые успешно развиваются. «Безусловно, есть застройщики, с которыми легко работать, — говорит Н. Новикова. — С такими застройщиками мы знаем, что все будет сделано так, как было решено в процессе переговоров». Коллегу поддерживает Н. Кот: «Нам нравится работать с гибкими владельцами профессиональных девелоперских структур, вместе с которыми нам не будет стыдно за конечный результат и качество приобретения».
А. Зубов заверил, что между застройщиками и риэлторами сейчас складываются самые благоприятные отношения. «Застройщики стараются не подводить риэлторов. Мы уже давно работаем с такими компаниями, как «Астиком», «Алькора плюс», они заинтересованы в том, чтобы дома продавались в срок, и нас удовлетворяет взаимовыгодное сотрудничество», — заметил А. Зубов.
Директор по связям с общественностью компании «Новое качество» Татьяна Косарева тоже положительно отзывается о сотрудничестве с застройщиками. «Мы сотрудничаем с настоящими профессионалами, которые на рынке недвижимости работают давно и качественно», — сообщила Т. Косарева.
После таких слов уже нет сомнений, что столичный рынок недвижимости приобретает реальные цивилизованные черты. Остается надеяться, что на следующей выставке «Домэкспо» у нас будут основания только для проведения опроса на тему успешного сотрудничества риэлторов и застройщиков.

О наболевшем
Помимо проблем с качеством строительства и сроками у риэлторов есть своя, личная боль. Дело в том, что риэлторы ближе к народу и хорошо знают его потребности, но застройщики часто пренебрегают столь ценной информацией.
Риэлторы уверены, что не столь уж редкое удешевление построенных комплексов (когда изначально планировали продавать по одной цене, а спрос выявил меньшую) — следствие плохого проектирования. Как говорит руководитель отдела продаж жилых помещений Blackwood Ульяна Алиева, «это касается не только внутренней планировки дома, но и инфраструктуры всего комплекса, поскольку грамотно выполненный проект повышает его уровень и в дальнейшем, безусловно, будет являться залогом высокого спроса на квартиры в этом доме».
Вместе с тем в последнее время ситуация стала меняться к лучшему. «Крупные агентства по продаже недвижимости достигли сейчас такого уровня, что застройщики прислушиваются к мнению риэлторов, — считает генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова. — В ситуациях, когда проектировщики западные, на переговоры по подготовке объекта к строительству вместе с инвесторами вылетают представители агентств».
В компании Blackwood полагают, что «разумнее еще на этапе планирования здания заключать между застройщиком и риэлтором эксклюзивное соглашение, чтобы в дальнейшем правильно позиционировать объект и разработать эффективную маркетинговую кампанию». В компании уверены, что для застройщика такой подход тоже дает преимущества: возможность осуществления тщательного контроля работы агентства по реализации строящегося ими здания и возможность проведения грамотной маркетинговой кампании проекта.
Однако, начиная договариваться в большем, застройщики по-прежнему игнорируют малое (с их точки зрения). По словам Н. Новиковой, «в отдельных случаях непрофессиональное поведение менеджмента со стороны застройщика может привести к тому, что клиент, на 99% подведенный риэлторами к покупке, уже в офисе застройщиков оказывается не удовлетворен самим ходом проведения переговоров и, как результат, может переориентироваться на другой объект».
Кстати, в прошлом номере, где мы описывали пожелания застройщиков риэлторам, прозвучал аналогичный упрек: дескать, от общения с риэлтором у покупателя возникает ощущение «обманутости» и «навязанности» решения.



Очень похожие публикации:
Выгоды ипотечного кредитования
Гостиничному хозяйству нужна стратегия развития
Московский закон о парковках противоречит федеральному
Кому лес, кому дрова
Рынок хороших событий. Стоит ли ждать обвала цен?
Состояние элиты
Москва через десять лет


[t0.0196]