Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Рынок хороших событий. Стоит ли ждать обвала цен?



Между тем ситуация здесь такова, как ее описывал в своем научном произведении "Конец истории" американский философ Фрэнсис Фукуяма: "Мир сегодня таков, что взмах крыла бабочки в Перу может вызвать землятресение в Китае или обвал фондового рынка в Нью-Йорке". Разумеется, данная цитата не относится к московскому рынку недвижимости, но она очень точно описывает фундаментальные понятия теории нестабильности. Если экстраполировать эту теорию на квартирный рынок российской столицы, то получается, что одно-два "неприятных" события, в первую очередь произошедших в макроэкономике, могут обвалить рынок.

Уже почти полтора года все строители, риэлторы, да и просто дальновидные москвичи ожидают внезапного краха московского рынка недвижимости. Этому настроению поддался даже министр экономического развития Герман Греф, заявивший, что он опасается "сдутия спекулятивного рынка недвижимости".

В первую очередь, речь идет о двух главных факторах, подогревающих московский рынок недвижимости в целом (кроме квартирного, это еще и коммерческий рынок) - цены на энергоносители и курс доллара относительно рубля. И здесь мы можем заверить скептиков - в ближайшие полгода обвала на валютном и нефтяном рынках не будет. Наоборот, цена барреля нефти сегодня достигла заоблачных высот - 32-34 доллара. Соответственно, Правительство РФ уже пересмотрело прогноз роста российского ВВП в 2004 году с 5,2 до 5,5 процентов. А наиболее смелые экономисты уверяют, что рост в этом году будет не меньше, чем в 2003 г. - т. е. 7 процентов.

Следите за факторами


Эти два фундаментальных фактора - цена на нефть и курс рубля - показывают, что не стоит ждать остановки цен на квартиры в Москве и в этом году. Тем более, что рынок недвижимости "подогревается" и другими факторами. Например, ростом миграции в столицу. Так, недавно руководство ОАО "Главмосстрой" огласило впечатляющие цифры: по их оценкам, уже сегодня в столице проживает 13-15 млн. человек (не 10,5 млн., как показала Всероссийская перепись, и не 12-12,5 млн., как предполагали многие участники рынка). Это значит, что количество потенциальных покупателей квартир только увеличивается, учитывая, что в качественном смысле (число квартир, предлагаемых к продаже на первичном и вторичном рынке) роста рынка нет.

Продолжается и дальнейшее укрепление рубля по отношению к доллару - за первые три месяца национальная валюта уже "потяжелела" на 4,5 процента. Т. е., по итогам года рубль укрепится как минимум на ту же величину, что и в прошлом - на 15 процентов. Это значит, что доходность валютных депозитов опять будет отрицательной. А другие финансовые инструменты, с помощью которых россияне могли бы "зарабатывать" - ПИФы, фондовый рынок и др. - пока, мягко говоря, не популярны. Так, в прошлом году только 2,5-3% сбережений граждан обращались на альтернативных банкам и "чулкам" фондовых инструментах.

Спекулянты всех стран, объединяйтесь!


Кстати, первым подал сигнал о росте мигрантов в Москву такой "подвижный рынок", как рынок аренды квартир. Последние полгода рост цен на нем превзошел ожидания (+25-35%), кроме того, на этом рынке очень явственно ощущался дефицит предложения квартир, в первую очередь одно- и двухкомнатных.

В январе-марте на первичном рынке квартиры подорожали на 8-10 процентов. Экстраполируя эти цифры на годичный прирост, мы получаем минимум 30 процентов. Примерно такой же рост предсказывают и риэлторы: минимум удорожания, который они предсказывают - 20%, максимум - 40-45 процентов. В данном случае 30% - это среднеарифметическая цифра.

Всем участникам рынка хорошо понятно, что сегодня рынок является исключительно спекулятивным. Об этом свидетельствует и приход на него иностранных спекулянтов. Первыми на данный факт обратили внимание на недавней пресс-конференции представители британского риэлторского агентства Knight Frank. По их данным, уже до 20% сделок с покупкой-продажей и арендой дорогого жилья осуществляется иностранными спекулянтами, действующими через опять же иностранных риэлторов. Кстати, и сами британцы не скрывали, что и их приход на московский рынок обусловлен той же причиной - желанием "обслужить" зарубежных спекулянтов.

Правда, уже сегодня риэлторы, косвенно укоряя строителей, сетуют, что цены на квартиры явно завышены - ну не могут панельные новостройки ни при каких условиях стоить 2 тыс. долларов за метр (именно за такую цену они продаются сегодня на Алексеевской или в Новых Черемушках), учитывая, что их себестоимость не превышает 500-550 долларов. На этот пассаж есть простой ответ: в Москве покупают квартиру не как объект (со стенами, потолком и полом), а как местожительство. Всем ясно, что качественно панельная новостройка на Алексеевской ничем не отличается от панельной новостройки в Жулебино и даже в подмосковной Ивантеевке. И даже если панельная квартира за метр в хорошем месте в Москве будет стоить 3 тыс. долларов за метр - покупатели на такое жилье найдутся всегда.

Сумма меняется от перемены слагаемых


От теории к практике


И на обвинение про соотношение себестоимости и продажной цены квартиры есть такой же простой ответ: в Москве разницу между ними "съедает" так называемый административный ресурс - как отчисление квартир застройщиками городу (это 50% от всего построенного ими жилья), так и "подарки" городу и чиновникам в виде социальных объектов, школ и парков (а также прочих "подношений"). В результате, прибыльность строительных проектов (кроме элитного жилья) составляет 30-40 процентов. Да, по сравнению с той прибылью, которую получают застройщики в Европе (5-8%), это суперприбыль. Но вот странно - доход московские застройщики слабо конвертируют в передовые строительные технологии, в новые механизмы и технику. Достаточно упомянуть, что в монолитном домостроении у нас часто используется не новая опалубка, а секонд-хенд из Европы, с помощью которой иностранные застройщики возвели не один десяток зданий.

И такие невыгодные условия застройщики вынуждены принимать - с каждым месяцем вложения в проекты на первоначальном этапе растут в геометрической прогрессии. Например, еще год назад на инвестиционных конкурсах застройщики расплачивались с правительством города будущими квартирами, а сегодня - деньгами от будущих квартир (это от 3 до 7 млн. долларов). Кроме того, каждый месяц растет стоимость земли. Так, если ровно год назад 1 га земли в Марьино продавался Правительством Москвы за ,9 млн., то в феврале 2004 г. - за 1,4 млн. долларов. При этом банки кредитуют строителей максимум на 12-14 месяцев, тогда как облигации размещаются на 3 года.

Тут мы подходим еще к одному вопросу - а возможно ли теоретически и практически "сдутие пузыря" на московском рынке недвижимости? Есть первый "звонок", дающий знать, что такое в среднесрочной перспективе произойти может. Так, в ближайшие месяцы такие гиганты строительной индустрии, как ОАО "Главмосстрой" и СУ-155 намерены разместить облигационные займы на несколько миллиардов рублей (первыми в прошлом году свои облигации разместили на рынке компании ПИК и "Интеко"). Эти две строительные фирмы обещают доходность облигаций в размере 11-12,5% годовых ("Интеко" размещала займ под 11,25 процентов). Такая доходность соответствует средней депозитной ставке на рынке заимствований. Но для строителей выпуск облигаций, тем не менее, очень выгоден. Оказывается, при вхождении в проект примерно 30% вложений в него составляют средства граждан, которые покупают квартиру на стадии котлована, еще 10% - собственные средства застройщиков, а 60% - это заемные средства, предоставляемые банками. При этом банки кредитуют строителей под очень высокий процент - под 17-22% в рублях.

Однако позволить выпустить облигации (т. е. привлечь дешевые и длинные деньги) могут только крупные строительные компании. А вот средние и мелкие фирмы такой роскоши себе позволить не могут. И именно небольшие компании, также попавшие под пресс, с одной стороны, администрации города (постоянно увеличивающиеся отчисления ей и рост стоимости земли) и, с другой стороны, под пресс банков (расплачиваться за дорогие кредиты надо очень быстро), в ближайшее время могут столкнуться с кризисом ликвидности.

И вот выпуск облигаций позволит строителям, во-первых, привлекать инвестиции под более низкий процент и, во-вторых, расплатиться с банками за кредиты более дешевыми деньгами.

Говоря проще, рынок недвижимости сегодня балансирует на тонкой ниточке ликвидности: любое неожиданное событие может привести к его дестабилизации. Однако в краткосрочной перспективе это не станет реальностью - слишком велик спрос на квартиры и создаваемый им денежный "навес". Но вот прогнозировать, как поведет себя рынок через 3-4 года, - сегодня не решится никто.

Например, вставшие продажи квартир или оттягивание принятие проектов госкомиссией могут привести к краху небольших строительных компаний либо, что более вероятно, к попаданию ими в новую долговую ловушку (в конце концов, их бизнес, а также квартиры, за которые уже расплатились граждане, никуда не пропадут, а будет выкуплены более удачливыми конкурентами).



Очень похожие публикации:
Аренда на этапе монтажа. Предложения на рынке офисных помещений
В ближнем Подмосковье лавинообразное увеличение качественных новостроек
Кирпич против панели
Недоступная ипотека
Строители ждут денег
Квартира альтернативного назначения
Интерес к ЖКХ


[t0.0168]