Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

В ближнем Подмосковье лавинообразное увеличение качественных новостроек



По тому же алгоритму


Многие риэлторы и строители обращают внимание, что сегодня на рынке недвижимости ближнего Подмосковья происходят те же процессы, которые были характерны для московского квартирного рынка двухлетней давности.

Во-вторых, ближнее Подмосковье характеризуется бурной инвестиционной активностью - сюда приходят десятки новых компаний-застройщиков ежегодно.


В первую очередь, это значительная строительная активность в ближнем Подмосковье: если еще два года назад здесь возводилось чуть более 2 млн. кв. м жилья, то сегодня - больше 3 млн., а в среднесрочной перспективе эта цифра приблизится к 4-4,5 млн. кв. метров. Кстати, московский рынок вел себя несколько лет также: он стартовал с 3 млн. кв. м и вскоре приблизился к 4,5 млн., но затем застыл на этой отметке.

В-четвертых, сегодня цены на областном квартирном рынке растут сумасшедшими темпами - от 3-4% ежемесячно.


В-третьих, покупатели в области "хватают" все - от "однушек" в типовых панельных домах до "хором" в 2-уровневых кирпичных.

Дешевле не найти


Но существует и отличие подмосковного рынка недвижимости от московского: только в области среднестатистическая семья из Московского региона может решить набивший оскомину квартирный вопрос: ведь в столице, как не раз доказывали социологи и экономисты в своих исследованиях, 88-90% москвичей сделать этого никогда не смогут.

"Однако находятся же покупатели у столичных квартир и по таким, явно завышенным ценам", - резонно скажет пытливый читатель. Да, это так, но верно и другое - выбор у покупателей недорогого (по московским меркам) жилья с каждым месяцем становится все меньше, и придет то время, когда ни панельных домов с квартирами небольшого метража (благодаря этому москвичи все еще имеют возможность улучшать жилищные условия), ни жилья дешевле 1,5 тыс. долларов за метр (а это цифра - "водораздел" для подавляющего числа горожан, после которого они опускают руки в желании жить в нормальной квартире) - не будет.

В ближнем Подмосковье еще можно найти жилье по 600-700 долларов за кв.м, тогда как в столице уже не осталось новостроек дешевле 1,1-1,3 тыс. долларов за кв.метр.

Отрасль парадоксов


Возьмем простой пример недоступности московского жилья для большинства горожан. Так, основную часть новостроек сегодня составляют монолитные дома эконом-класса - это около 50% рынка. Общая площадь "однушек" в них в основном начинается от 65-70 кв. метров. Даже при стоимости метра в 1,2 тыс. долларов минимальная по площади квартира в таком доме обходится в 80-85 тыс. долларов. В Европе, например, о доступности жилья судят по простому показателю - квартира или дом может быть приобретена исходя из 4-летнего заработка семьи. При этом на одного человека там в среднем приходится 30 кв. м (следовательно, на семью из трех человек необходимо 90 кв. метров). Аналогичные подсчеты относительно обеспеченности жильем в Москве показывают, что на квартиру в 70 кв. м (исходя из нашего показателя в 23 кв. м на человека, а семья у нас в среднем состоит также из трех человек) семье надо зарабатывать около 8 лет. Эти расчеты основаны на том, что в среднем москвич, согласно данным Москомстата, зарабатывает в месяц 450 долларов, т. е. два работника в семье - 900 долларов, а квартира такого метража обходится минимум в 85-90 тыс. долларов.

Суть дела в другом - относительно дешевого жилья в Москве уже почти нет и с каждым годом будет все меньше, пока вовсе не сойдет на нет: Смотрите сами: районов массовой застройки в пределах МКАД уже нет (последним таким районом было Люблино), а районы, расположенные вне кольцевой дороги (Молжаниново, Бутово, Жулебино и др.), что бы ни говорили чиновники и застройщики - это территориально уже область. Например, из Южного Бутово до центра города добираться дольше, чем из подмосковного города Долгопрудный (сам десятки раз проверял по часам длительность пути).

Но при этом в Москве отмечается другой парадокс - притом, что 90% горожан никогда не смогут купить новую современную квартиру, жилье - в дефиците. Так, к моменту сдачи панельного дома госкомиссии в 2003 г. свободными оставалось не более 10% квартир, в более дорогом монолитно-кирпичном строительстве этот показатель не превышает 12-15 процентов. Не будем останавливаться на этой теме более подробно - наша газета не раз писала о том, что покупатели в городе, в котором проживают 23 миллиардера и несколько десятков тысяч миллионеров (по данным журнала "Форбс"), всегда найдутся на 20-30 тыс. новых квартир. А если еще учитывать богатых сограждан, приезжающих в Москву из регионов:

Получается, что практически единственная возможность стать обладателем недорогого жилья сейчас - это покупка квартиры в Подмосковье. Не стоит даже доказывать, что грань между городом и областью почти стерлась - социальная инфраструктура везде почти одинакова.


Побег из города...


К тому же в Подмосковье еще год-два будет доступным качественное жилье - монолитные и кирпичные дома. Например, в городах-спутниках Москвы (Красногорске, Мытищах, Химках и др.) монолитные дома индивидуальной планировки продаются по цене 850-1000 долларов за кв. метр. В Москве дома такого уровня строители позиционируют уже как бизнес-класс.

По оценкам риэлторов, если в 2002 г. доля подмосковных квартир в общей структуре спроса (в целом по Москве и Подмосковью) составляла 10-15%, то по итогам 2003 г. она увеличилась до 40-50 процентов. При этом основная доля реализованных квартир в области приходится на однокомнатные и двухкомнатные (это еще раз доказывает наш тезис, что улучшает жилищные условия в области в основном средний класс), а в Москве - на 3-комнатные и многокомнатные.

Еще одна "похожесть" подмосковного и московского рынков недвижимости (с опозданием на 2-3 года) - это "приход" в область "народных инвесторов", т. е. граждан, занимающихся спекуляцией жильем на профессиональном уровне. При этом в Подмосковье "порог" вхождения спекулянтов на рынок относительно мал по сравнению с Москвой - достаточно 100 тыс. долларов (это три однокомнатных квартиры), чтобы они принесли "инвестору" как минимум 25-30 тыс. долларов в год. В Москве сегодня "первоначальные инвестиции" обычно составляют минимум 200 тыс. долларов.

Кстати, еще одна тенденция последних двух лет - в ближнем Подмосковье лавинообразное увеличение качественных новостроек. Более того, во многих областных городах уже возводятся целые микрорайоны монолитно-кирпичных и кирпичных домов. И большой спрос на них формируют как раз москвичи, "избалованные" прежней жизнью в столице.



Очень похожие публикации:
За аквапарк ответит Канчели
Раздельное проживание
No comment
Застройщики ликвидируют посредников по продаже квартир
Риэлтеры держатся за Москву
За стеклом
ВОПРОС ДНЯ: В чем опасность продажи земли иностранцам?


[t0.0073]