Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Правовая база ипотеки



Законы и кодексы


Ипотека, как и любая финансовая операция, имеет обширную правовую базу и разобраться в ней без помощи специалиста совсем непросто. С наиболее важными юридическими аспектами мы знакомим сегодня наших читателей.

Договор ипотеки


Ипотека как разновидность залога была известна еще римскому праву. Первоначально главной особенностью ипотеки являлось то, что ее предмет всегда оставался во владении и пользовании залогодателя. В современном праве ипотека представляет собой кредит под залог недвижимости и регулируется законом об ипотеке. При несоответствиях между нормами Гражданского кодекса, определяющими общие положения о залоге вообще, и нормами закона об ипотеке, преимущество имеют последние. В остальных случаях действует общее правило: нормы гражданского законодательства, содержащиеся в различных законах, не должны противоречить нормам Гражданского кодекса. Законы, вступившие в силу до принятия закона об ипотеке, действуют в части, не противоречащей ему. Это относится и к закону о залоге.

Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные за счет кредита, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем в этом случае всегда будет являться банк или иное кредитно-финансовое учреждение, предоставившее кредит.

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Одновременно в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись об ипотеке объекта недвижимости, что означает возникновение обременения на данную недвижимость.

Поскольку в абсолютном большинстве случаев ипотекой обеспечиваются долгосрочные кредиты, погашаемые периодическими платежами, к ипотеке неприменимо общее правило об обращении взыскания на предмет залога в случае любого неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства. Просрочки должны быть систематическими, более трех раз в течение 12 месяцев, но без учета размера просроченной к уплате суммы. Обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке, но по соглашению сторон может быть и внесудебный порядок. В частности, при внесудебном взыскании залогодержатель приобретает предмет ипотеки для себя или для третьих лиц. Соглашение о таком приобретении оформляется как одно из условий нотариально удостоверенного соглашения сторон договора ипотеки об осуществлении взыскания. Нужно подчеркнуть, что залогодержатель не обращает имущество в свою собственность, а именно покупает его. Выкупная цена засчитывается в счет требований залогодержателя к должнику, и часть этого долга таким образом погашается.

Существенными условиями договора о залоге являются: предмет залога, оценка предмета залога, существо обязательства, которое обеспечивается залогом, его размер и срок исполнения, указание на то, у какой из сторон находится предмет залога. В число существенных условий договора об ипотеке, помимо общих, добавлены: указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю, и наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право; указание сторон, места и даты заключения обеспечиваемого ипотекой договора.

В условиях роста ипотечного кредитования для покупки жилья все больше потенциальных заемщиков встают перед вопросом оценки законности и надежности предлагаемых риэлторами схем, а также рисков, с ними связанных. Именно по причине сложности и неоднозначности оформления как основного договора, так и договора об ипотеке и закладной, покупатели предпочитают обращаться к адвокату за юридическим сопровождением сделки и правовой экспертизой всех предлагаемых к подписанию документов. Только опираясь на квалифицированное заключение адвоката (а не только на заверения риэлтора, чей гонорар напрямую зависит от заключения или не заключения сделки) можно минимизировать собственные риски и обезопасить себя от проблем в будущем.

Риск ипотечного кредита


Ипотечными ценными бумагами являются, прежде всего, закладные, оборот которых создает рынок ипотечного кредитования. Его механизм можно представить так: кредитно-финансовые учреждения выдают кредиты под залог недвижимости и оформляют залог выдачей закладных. Закладная представляет собой ни что иное, как воплощение стоимости недвижимости, и является надежным обеспечением. Имея пакет таких закладных, кредитно-финансовое учреждение (банк) может привлекать средства от других лиц под это обеспечение, а аккумулированные таким образом суммы инвестировать в реальный сектор экономики.

Ипотечные ценные бумаги




Очень похожие публикации:
Налог на недвижимость может оказаться неподъемным
Правовая база ипотеки
Владимир Ресин обещает поставить на конвейер элитное жилье
Отель для среднего класса
Подземный капитализм
Подмосковье: Калужское направление
Кредит о двух концах


[t0.0126]