Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Снос как приговор



Cегодня вторичный рынок недвижимости столицы весьма разнообразен. На нем представлены и доживающие свой век пятиэтажки, и старинные дома, возведенные еще до памятного 1917 года. По мнению специалистов, сегодняшние покупатели часто выбирают квартиры в старых домах. Почему? Во-первых, жилплощадь в ветшающем доме стоит дешевле. Во-вторых, приобретение квартиры в доме, которому «светит» снос, дает реальную перспективу обзавестись хорошей квартирой при меньших материальных затратах. В-третьих, старая застройка — удел столичного центра и большинства престижных районов в других округах. Купив квартиру в одном из домов «с историей», вы получите шанс стать одним из счастливцев, пешком добирающихся в Большой театр, в консерваторию или в Музей им. Пушкина. Однако при явных преимуществах, приобретение квартиры в домах ветхого жилого фонда столицы приносит и немало проблем.

По Генплану города Москвы, до 2010 года в столице намечено ликвидировать 6,5 млн кв. м жилья, находящегося в панельных домах сносимых серий, и 1,6 млн кв. м - в ветхих строениях. Однако, несмотря на свой неприглядный вид, квартиры в таких домах занимают определенную нишу на рынке недвижимости. Их продают и покупают, причем довольно часто внакладе не остается ни покупатель, ни продавец.

Сделки с жилплощадью в ветхих домах скоро будут сведены к минимуму.
Известно, что дома с деревянными перекрытиями, в которых степень износа составляет до 40%, могут простоять без реконструкции максимум до 2020 года. Здания со степенью износа 60% и более (кстати, они составляют третью часть от общего перечня ветхих домов, расположенных в центре) требуют реконструкции в течение ближайших лет. Если ничего не будет сделано, то через несколько лет эти дома перейдут в аварийный фонд. «Если здание попадает в аварийный фонд — это автоматически означает, что оно приговорено к сносу», — подчеркнул Б. Бодэ.
Покупатель жилплощади в ветхом доме изначально должен быть готов к разным и не всегда благоприятным последствиям, казалось бы, выгодного приобретения. Во-первых, при выселении из ветхого дома никто не дает гарантии, что новые квартиры будут расположены в этом же районе. А это значит, что, переезжая из Бирюлева в старый дом, скажем, в районе Кисловских переулков, есть большой шанс через пару лет вернуться обратно, а то и заехать еще дальше от Москвы. По статистике, значительной части семей, выселенных из ветхих домов исторического центра, пришлось обосноваться в Северном и Южном Бутове или в других спальных районах. Только единицам удалось отстоять свои права и остаться в центре.
Еще памятен скандал вокруг одного из домов на улице Красная Пресня, который в конце 90-х пополнил списки сносимых. В нем были расселены коммунальные квартиры, и новые собственники, сделав дорогой ремонт, рассчитывали навсегда обосноваться в престижном районе. Но не тут-то было: жильцам пообещали квартиры в районах новостроек за пределами МКАД. И чтобы опять не оказаться там, откуда они недавно приехали, т. е. на периферии столицы, пришлось создать ТСЖ и самим искать средства на капремонт дома без выселения. Таким образом, когда-то заключенная выгодная сделка стала для новых собственников серьезной головной болью.
Другую историю поведали риэлторы. В середине 90-х в агентство обратилась молодая семья с просьбой подыскать две комнаты в коммуналке ветхого дома в центре города взамен продажи отдельной однокомнатной квартиры в Западном Дегунине. Свой выбор молодые люди объяснили тем, что денег на доплату за лишние квадратные метры у них нет, а ветхий дом, на их взгляд, имеет определенную выгоду, так как в будущем дает возможность без лишних затрат переехать в новую современную квартиру. К тому же жить в центре всегда было их заветной мечтой. Сделка была заключена, и счастливое семейство переселилось на Покровку. В прошлом году бывшие клиенты опять пришли к риэлторам, но уже с обратной просьбой — поменять их комнаты на любое отдельное жилье в Москве или в Подмосковье. Оказалось, что «на ладан дышащий» дом никто не спешит выселять, и факт проживания «на грани» остается заботой самих жильцов.
Подобные проблемы сопутствуют и покупке жилья в панельных пятиэтажках сносимых серий. Но здесь факт переселения проверенный (есть постановление московского правительства об очередности сноса домов на территориях округов). Открытым остается вопрос — куда? Недавно мэр Москвы попытался внести определенную ясность, пообещав предоставлять жилье переселенцам в районе проживания. Закон Москвы в этом вопросе не столь лоялен. По нему жители сносимых домов, проживающих в квартирах по договору социального найма, могут претендовать на квартиру по действующим в Москве нормам (18 кв. м на человека) в границах всего города. Собственникам жилой площади обещают новое место проживания в границах административного округа, где находился сносимый дом, а площадь новой квартиры должна равняться площади снесенной.

Ветхий совет
Риэлторы утверждают, что самый высокий покупательский интерес сосредоточен вокруг ветшающих домов, расположенных в центре города. Причем с каждым годом количество предложений в таких домах убывает, а спрос — возрастает. По словам руководителя проектной мастерской ГУП НИиПИ Генплана Москвы Бориса Бодэ, в настоящее время примерно 3–3,5 млн кв. м строений в центре — это здания с деревянными перекрытиями, а темпы реконструкции составляют всего порядка 50 тыс. кв. м в год.

Реконструкция на столичный лад
Недавно принята программа «капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки Москвы на 2004–2006 годы». По оценкам специалистов, действие программы охватит около 30% территории города. Суть ее в том, что теперь определение «сносить или реконструировать» не будет выноситься касательно одного отдельного дома, а рассматриваться в рамках существующего квартала, где сосредоточены ветхие дома.
Аварийные дома попадают под реновацию (снос и новое строительство), а более крепкие будут подлежать капитальному ремонту. При этом часть домов идет под реконструкцию с изменением этажности и уровня комфорта зданий. Дома, соответствующие нормативам, не будут перестраиваться вовсе.
На сегодняшний день известно, что в первую очередь будут перестроены 175 кварталов, причем на 45 из них, расположенных в границах ЦАО, уже подготовлена предпроектная документация. Всего же до 2006 года под программу попадут 569 жилых кварталов. Это значит, что всякие сделки с жилплощадью в ветхих домах скоро будут сведены к минимуму.
Известно, что первая компания, которая получила право на реконструкцию и реновацию зданий в ЦАО, — ДИПС. Однако руководство департамента пока не расположено давать комментарии в отношении того, куда будут переселять жителей центра. Не секрет, что жилплощадь в новом доме обжитого центра или другого престижного района, где, кстати, и сосредоточен ветхий жилой фонд, стоит очень дорого, поэтому любая возможность получить ее «за так» может вызвать нездоровый ажиотаж и спекуляции.
Таким образом, сделки со столичным ветхим жилым фондом сродни двум шкатулкам из популярной передачи «Поле чудес». Человек сам выбирает, а что внутри, не знает никто. Может повезти, а можно и серьезно «пролететь». Причем это касается и покупателя, и продавца.

Информация дороже денег
По информации РАН «САВА», в начале года средняя цена квадратного метра жилплощади в целом по городу составила $1,619 тыс., при этом в «сталинских» домах она достигла $1,983 тыс., а в «хрущевках» — $1,447 тыс. По словам риэлторов, приобретение жилплощади «с изъяном» порой сулит выигрыш до четвертой части общей стоимости квартиры. К примеру, сегодня стоимость квадратного метра жилья в престижном ЮЗАО в домах, намечаемых к сносу до 2010 года, варьируется от $1,2 тыс. до $1,5 тыс. за 1 кв. м, тогда как в современных панельных многоэтажках доходит до $1,8 тыс. за 1 кв. м. Такая же тенденция наблюдается и в центре. Так, в переулках в районе станции метро «Бауманская» можно купить квартиру в доме старой постройки за $1,4 тыс. за 1 кв. м, при том, что в обычной панельной двенадцатиэтажке по соседству запрашивают $1,9 тыс. за 1 кв. м.
В старые дома часто едут молодые семьи, жители Московской области, а также приезжие из других регионов нашей необъятной Родины. Однако если «экономного» покупателя квартиры можно понять, то «раскусить» выгоду продавца, который на первый взгляд теряет деньги, удается не всегда. Начальник отдела маркетинга и аналитических исследований компании «ИНКОМ-Недвижимость» Евгений Михайленков считает, что продавец жилья тоже оказывается в выигрыше. Как правило, на такие сделки идут люди, в одиночестве проживающие в больших квартирах по договору найма, т. е. те, кто уже воспользовался правом бесплатной приватизации. «Будущее переселение грозит нанимателю жилплощади потерей метража и вероятностью переезда в отдаленный район, а продав квартиру немного дешевле, он получает достаточную сумму денег, во-первых, позволяющую остаться в своем районе, во-вторых — купить квартиру большего метража, чем он мог бы рассчитывать при переселении», — утверждает Е. Михайленков.
Жильцы ветхих домов не знают о сроках сноса, поскольку эта информация держится в большом секрете. Это позволяет жильцам ветхих домов беспрепятственно продавать занимаемую жилплощадь.

Сергей Могильниченко
Директор отделения «На Авиамоторной» компании МИАН:
— В первую очередь необходимо отметить, что сейчас велик спрос на любое жилье, в том числе и ветхое. Но, учитывая, что покупка квартиры в ветхом фонде связана с определенным риском, стоимость такого жилья несколько ниже, чем в среднем на рынке.
Естественно, квартиры в старых домах покупают с расчетом на то, что в ближайшее время их снесут, а жильцы переедут в новостройки. Но зачастую этот процесс может растянуться на неопределенно долгий срок. Даже утвержденные планы сноса и реконструкции далеко не всегда соблюдаются.
Более-менее четко судить о сроках расселения дома можно примерно за полгода до того, как это произойдет. Но в это же время в доме закрывается прописка, в результате чего оформление всех сделок значительно усложняется. К примеру, собственник жилья в идущем под снос доме может свою квартиру продать, но новый владелец уже не сможет там прописаться.
Вообще во всех ситуациях, связанных со сносом и расселением домов, я бы посоветовал иметь дело только с продавцами, являющимися непосредственными собственниками жилья. Не стоит связываться со всякими сомнительными схемами, предполагающими фиктивные браки, обмен и т. п.

Алексей Шленов
Директор отделения «На Таганке» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Все зависит от того, где расположен ветхий дом. Если это Центральный округ и речь идет о старых домах дореволюционной постройки, то цена на жилье в них гораздо ниже. Дело в том, что судьба этих зданий не определена, человек может купить квартиру и так в ней и остаться.
Если же говорить о других районах, то ветхое жилье — это, как правило, «пятиэтажки», и в них квартиры стоят столько же, сколько и в домах несносимых серий. При всех неудобствах этого жилья, его владельцы имеют шансы получить квартиры в новых домах в течение нескольких лет.



Очень похожие публикации:
На Калужской площади построят дворец
Покупай с умом
Юрий Лужков назвал причину крушения Трансвааля
Рынок недвижимости развивается циклами
На юго-западе Москвы пойдут под снос не только пятиэтажки


[t0.0131]