Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Недоступное жилье



Что такое доступное жилье? Попробуем разобраться. Аналитики рынка недвижимости считают, что жилье — это уникальный товар. С одной стороны, по стоимости его можно сравнить с дорогими автомобилями, предметами искусства и роскоши. С другой — жилье относится к предметам первой необходимости. Без шикарного автомобиля или творений Карла Фаберже прожить можно, без крыши над головой — никак. И в этом смысле жилье можно поставить в один ряд с хлебом, молоком, мясом, обувью и одеждой.
Получается некая двойственность: жилье должно быть доступным любому человеку (качественное и по разумной цене), но при этом затраты на его производство несопоставимо выше, чем на предметы первой необходимости. Именно эту двойственность нужно учитывать, когда заходит речь о проблемах формирования рынка доступного жилья.

В последнее время цены на недвижимость в России растут очень быстро. Несомненный лидер прошлого года — Москва, где за год стоимость 1 кв. м выросла на 40%. По мнению правительства РФ, рост цен на жилье создает в обществе опасную социальную напряженность. Поэтому все чаще можно слышать разговоры о формировании так называемого рынка доступного жилья.

Лакомый кусок
На прошедшем недавно втором заседании Международного ипотечного клуба (МИК) выступающие говорили о том, что столичный рынок недвижимости состоит из противоречий. Например, почему-то считается, что рост цен — это плохо. Но с другой стороны, если в городе цены на недвижимость растут, то его жители, располагающие хоть каким-то количеством квадратных метров, становятся пропорционально богаче. Цены на жилье в Москве за последние три года выросли в два раза, и это значит, что каждый москвич пропорционально стал в два раза богаче.
Вполне естественно, что ростом цен на столичную недвижимость недовольны люди, мечтающие переехать в Москву на ПМЖ. Для них возрастающая стоимость московских квартир является весьма неприятным фактором. Но почему в этом нужно видеть какую-то социальную несправедливость? Например, далеко не каждый француз может себе позволить иметь квартиру в центре Парижа с видом на Триумфальную арку или Эйфелеву башню. Здесь стоит учесть мировую тенденцию: люди и не стремятся жить в столицах, где все безумно дорого, шумно, плохая экологическая и криминогенная обстановка. Только в слаборазвитых странах жители страны стремятся попасть в столицу, поскольку в ней есть возможность заработать несопоставимые с провинцией деньги. Для наглядности приведем такой пример. Годовой бюджет независимого Таджикистана составляет $250 млн. Практически все социально активное население (около 1 млн), пользуясь отсутствием визового режима, работает в России. Большинство из них осели в Московской области на нелегальных условиях. Так вот, на прокорм своим семьям, оставшимся в Таджикистане, гастарбайтеры перечисляют из России ежегодно только по официальным банковским каналам... $280 млн! При таких условиях будет ли дешеветь недвижимость в Москве и области? Добавим сюда и богатых регионалов из нефте- и рыбодобывающих районов, на долю которых приходится все больший процент покупок московской недвижимости. Процесс этот зашел так далеко, что в столичном правительстве начали обсуждаться некие планы по «защите коренного населения от внешней экспансии».
Почему же в Германии, Франции или Англии никто не стремится переехать жить в столицу? Все очень просто: там везде хорошо, везде примерно одинаковый уровень жизни. Кстати, во Франции качество жизни где-нибудь на Лазурном берегу значительно выше, чем в Париже, а самым дорогим городом являются средиземноморские Канны, где стоимость 1 кв. м жилья составляет $12–25 тыс.
Москва по уровню жизни пока находится значительно выше всех остальных российских регионов, и поэтому стремление людей переехать в столицу объяснимо. Административные барьеры в виде прописки и прочих «советских» атавизмов сняли. Единственным препятствием (регулятором, если угодно) сейчас является цена 1 кв. м.
Оставаясь привлекательной с точки зрения престижности и уровня жизни, Москва с ее мощным строительным комплексом сейчас фактически «стрижет» деньги со всего постсоветского пространства, притягивая к себе «немосковский» платежеспособный спрос. И это, кстати, является одной из наиважнейших причин продолжающегося бурного роста цен на московскую недвижимость. Уместно ли здесь говорить о доступности жилья?

Россия и Москва
О рынке доступного жилья можно рассуждать исключительно в рамках всей России. В таком случае имеем следующую картину: доходы населения невелики, а жилищная проблема стоит остро. Именно в общероссийских масштабах ипотечное кредитование может стать одним из вариантов ее решения. В Москве ситуация совершенно иная. Понятно, что многие хотели бы жить не в Капотне или Южном Бутове, а где-нибудь поближе к центру. Но говорить в этом случае о его доступности уже невозможно — это все равно что рассуждать о «народности» автомобилей Audi A8 или Toyota Land Cruiser.
Во всем мире квартиры в столице, особенно в исторической части города, очень дороги. Например, в пригороде Парижа цена 1 кв. м жилья составляет $1000–2500, на площади Бастилии — $3500–5500, а возле Сорбонны, Булонского леса или Эйфелевой башни — $6500–900 При этом, как известно, Париж занимает лишь четвертое место по стоимости жилья после Токио, Гонконга и Лондона. Поэтому стоит ли сегодня удивляться, что в Москве в пределах Садового кольца еще недавно можно было купить квартиру по $1500 за 1 кв. м, а сейчас средняя стоимость жилья элитного класса поднялась до $5000 за 1 кв. м и продолжает расти, опережая инфляцию.
Совершенно очевидно, что средний уровень доходов даже москвичей несопоставим с аналогичным показателем жителей крупнейших городов Европы. К примеру, среднегодовой доход на душу населения во Франкфурте-на-Майне составляет $63 300, в Лондоне — $31 900, в Москве — $900
Из всего сказанного следует однозначный вывод: было бы неправильно ожидать, что каждый сможет позволить себе купить жилье в Москве (тем более в ее центральной части) за какие-то приемлемые деньги. При самом благоприятном стечении обстоятельств относительно доступное по российским меркам жилье будет располагаться лишь в ближайшем Подмосковье. А судя по темпам роста цен, уже скоро «доступным» будет лишь жилье километрах в 40 от столицы.
Впрочем, нынешний рост цен на жилье в Москве не является неким аномальным явлением: по сравнению с европейскими наши цены еще не так уж и велики. Цены на офисную недвижимость в Москве, остановившиеся, кстати, в своем росте, так и не достигли вершин мирового рейтинга: по цене 1 кв. м офисной площади Москва находится лишь на пятом месте вслед за Лондоном, Токио, Парижем и Нью-Йорком.

Вывод
По мнению специалистов, собравшихся на второе заседание Международного ипотечного клуба, в ближайшей перспективе так пропагандируемая в качестве панацеи от всех бед ипотека может привести к еще большему росту цен на жилье. В более отдаленной перспективе она может стать причиной образования кризисной ситуации на рынке недвижимости. В свою очередь это приведет к непредсказуемым социальным последствиям.
Люди, базируясь на представлении сегодняшнего уровня цен, влезут в многолетние ипотечные долги, потом ситуация изменится, ипотечные и инвестиционные квартиры начнут возвращаться на рынок, наступит относительное затоваривание, цены начнут снижаться... Дальнейшие последствия каждый может себе представить в зависимости от уровня своей фантазии и степени развития оптимизма (или пессимизма). При этом, как видим, о пресловутом «доступном жилье» в России речи не идет.

Ипотека — детонатор кризиса
Считается, что развитие ипотечного кредитования решит многие социальные проблемы и даст возможность малообеспеченным слоям населения улучшить свои жилищные условия. Не приходится сомневаться, что если в ближайшее время будут приняты законы, которые сделают понятной и эффективной процедуру выдачи кредитов, то это приведет к увеличению количества ипотечных сделок. Затем, как следствие увеличения количества сделок, последует рост платежеспособного спроса населения, поскольку люди получат возможность купить квартиру не только за «живые» деньги, но и в счет своих будущих доходов. Соответственно тот рост цен на недвижимость, который мы имеем сейчас, еще больше усилится, а ценовая планка удалится от тех, кто мечтает о доступном жилье.
Развитие ипотеки в ближайшие год-два «втянет» в долгосрочную кредитную зависимость огромное число людей. Вместе с тем, как показывает практика, в среднесрочной перспективе (т. е. в ближайшие три-пять лет) произойдут и серьезные изменения в платежеспособности заемщиков: возможно изменение семейных обстоятельств, увольнение с работы и т. д. Как показывает мировая практика, именно на третьем-пятом году «ипотечной истории» возрастает процент тех, кто, взяв в свое время долгосрочный кредит, не может больше по нему расплачиваться. Если заработают готовящиеся сейчас механизмы по выселению неплательщиков, то это приведет к тому, что ипотечные квартиры, которые люди подберут себе на стадии экономического подъема, начнут в довольно больших количествах выбрасываться банками-кредиторами на рынок, увеличивая объем предложения.

Елена Соболева
Начальник отдела вторичного жилья компании «Кутузовский проспект»:
— Что такое доступное жилье? Нужно понимать, что это не заниженные цены на квартиры, это высокий доход населения. Москва — один из самых дорогих городов мира, неудивительно, что и цены на жилье тоже соответствуют этому уровню. Для 15% населения Москвы доступна прямая покупка квартиры.
А что делать, если зарплата не позволяет сразу купить квартиру? Первое — встать в льготную очередь на получение муниципального жилья. Второе — обменять имеющееся жилье на лучшее с доплатой. И третье — получить ипотечный кредит. Последнее возможно в том случае, если доход стабильно высок (от $1500 в месяц). К сожалению, для большинства россиян вопрос покупки жилья остается только в планах.

Максим Силаев
Заместитель генерального директора по ипотечному жилищному кредитованию ООО «Московский ипотечный центр — МИЦ»:
— Сейчас сложно говорить про доступность жилья, потому что существующие ипотечные схемы — это коммерческие программы конкретных банков, которые не связаны воедино.
Социальная ипотека в нашей стране развита только внутри крупных бюджетных организаций. Например, Минатом, Минобороны или МПС могут давать своим сотрудникам кредиты под низкий процент. Какие-либо другие схемы с доступным жильем пока отсутствуют. Коммерческие ипотечные кредиты пока выдаются под высокий процент, потому что риски банков действительно велики.
Когда значительно возрастет количество банков и вырастет конкуренция, тогда, вероятно, будут снижены процентные ставки, облегчены условия получения ипотечных кредитов и сроки погашения. Это приведет к большей доступности жилья.



Очень похожие публикации:
ГУМ сэкономит на налогах
Как приобрести недвижимость в Чехии и Италии
Самый доходный сегмент рынка недвижимости - склады
Элитные квартиры в ЦАО: лучшие из лучших
Коттедж на горнолыжном склоне
На склад, внимание, марш...
Пять способов законно поделить квартиру


[t0.0119]