Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

VII Национальный конгресс по недвижимости



В рамках состоявшегося VII Национального конгресса по недвижимости прошло 22 секции по наиболее актуальным вопросам российского рынка недвижимости.
Большинство из них было посвящено профессиональным аспектам работы риэлторского сообщества, обсуждению вопросов работы с клиентами, грамотному маркетингу объектов, вопросам рекламы и продвижения объектов. Мы представляем вашему вниманию репортаж корреспондентов М2 с четырех секций конгресса, на которых обсуждались вопросы ипотеки, жилищного законодательства, развития рынка коммерческой недвижимости, а также теоретические аспекты анализа и прогнозирования ситуации на рынке недвижимости. По нашему мнению, эти темы одинаково интересны как профессионалам, так и потребителям.

Мы представляем вашему вниманию репортаж корреспондентов М2 с четырех секций конгресса, на которых обсуждались вопросы ипотеки, жилищного законодательства, развития рынка коммерческой недвижимости, а также теоретические аспекты анализа и прогнозирования ситуации на рынке недвижимости.

Конференция началась с выступления вице-президента РГР Андрея Гусева, который рассказал о том, какие трудности испытывает рынок коммерческой недвижимости сегодня. Среди основных проблем он выделил «отсутствие нормальной базы данных» и острую потребность в квалифицированном персонале. А. Гусев отметил, что действующее законодательство далеко от совершенства и «есть ряд узких моментов, которые не лучшим образом отражаются на прозрачности сделок с коммерческой недвижимостью».
Президент компании Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев назвал феноменальной диспропорцию между спросом и предложением на московском рынке коммерческой недвижимости. «Москва — огромный мегаполис, а рынок нежилой недвижимости крайне мал. Эта ситуация характерна только для Москвы и больше ни для какой европейской столицы, не говоря уже о Штатах», — сказал В. Пинаев. Среди крупных московских офисных проектов президент Jones Lang LaSalle назвал следующие: «Москва-Сити» (планируется построить 2,5 млн кв. м офисной площади, из них 16 тыс. кв. м уже сданы в аренду), гостиница «Москва» (к 2007 году будет завершено строительство офисного центра), фабрика «Красный Октябрь» (здания фабрики снесут, и на их месте будет построен офисный комплекс площадью около 200 тыс. кв. м).
В течение последних двух лет все сегменты рынка коммерческой недвижимости (офисный, промышленный, торговый и гостиничный) развивались активно. По понятным причинам с большим отрывом лидирует торговая недвижимость. В ближайшее время, отмечают аналитики, этот сегмент будет поделен между крупными профильными инвесторами, владеющими сетью гипермаркетов. Офисные и складские помещения выходят на качественно новый уровень, что приводит к быстрому «устареванию» зданий, построенных всего три года назад, и переводу их в более низкие классы.
Директор компании StilesRiabokobylko Наталия Орешина отметила очень высокую инвестиционную привлекательность супермаркетов и современных складских помещений. Инвесторы готовы вкладывать средства «под активы» с целью окупить и продать недвижимость. Вместе с тем, несмотря на то что арендные ставки снижаются в среднем на 4% в год, аренда торговых площадей обеспечивает высокую возвратность средств. Рынок торговых площадей поделили между собой российские («Пятерочка», «Перекресток», «Седьмой континент») и иностранные бренды (Auchan, Metro, IKEA). Н. Орешина отметила, что в «данный момент развивается строительство смешанных торговых центров, включающих в себя и казино, и гостиницы, и кинотеатры, но, прежде чем вкладывать средства в такие площади, надо очень хорошо понимать их назначение и нацеленность на определенного клиента».
Завершая конференцию, директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев сказал, что в данный момент наиболее динамично развивается индустриальная и складская недвижимость, а наиболее стабильно — офисная. Гостиничный сегмент растет «вовнутрь», этот рынок узок и, как правило, преемствен. По выражению А. Гусева, с гостиничной недвижимостью сложилась довольно сложная и «деликатная ситуация». Дипломатию вице-президента РГР нужно понимать так, что этот сектор очень закрыт и посторонние в него не допускаются. Поэтому статистика или информация о планах строительства и реконструкции отелей столицы известна лишь московскому правительству.

Феноменальный рынок
В рамках конгресса прошла конференция о проблемах коммерческой недвижимости. Оказалось, что и здесь не хватает профессионалов, а спрос превышает предложение.

Экс-президент РГР Игорь Горский в своем докладе на VII Национальном конгрессе по недвижимости назвал ипотеку «настоящим Эльдорадо для тех, кто занимается строительством и риэлторской деятельностью, поскольку заказчик, он же потребитель риэлторских услуг, во многом кредитует сам себя, инвестиции переходят в сферу гражданских отношений и затрагивают все общество». Вместе с тем И. Горский подчеркнул, что «осуществить поставленную на правительственном уровне задачу будет непросто». Задача, как известно, звучит так: до 2010 года увеличить ипотечное кредитование населения в 10 раз.
Президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак считает, что развитию ипотеки препятствуют несколько факторов. В частности, отсутствие кредитной истории у потенциальных заемщиков, высокий банковский процент, увеличение конечной стоимости квартиры-залога в 1,5 раза. Г. Полторак выразил уверенность, что есть пути разрешения этих вопросов и их поиском должны заниматься специалисты всех сегментов рынка недвижимости.
Директор управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Вербицкая отметила, что с 1998 года количество банков, которые предоставляют ипотечный кредит, увеличилось с 3–4 до 3 Крупнейшие из них — Сбербанк, Внеш-торгбанк, Городской ипотечный и Райффайзенбанк. Сегодня процентная ставка колеблется от 10,5 до 13%, если квартира приобретается на вторичном рынке, и от 12 до 17%, если на первичном. Чаще всего кредиты предоставляются на сроки от 10 до 20 лет. Ю. Вербицкая подчеркнула, что банки друг от друга отличаются требованиями к подтверждению клиентами своих доходов. Так, например, для Сбербанка это может быть только официально подтвержденный доход, а другие банки готовы рассматривать альтернативные формы подтверждения доходов.
Председатель правления корпорации «Городской ипотечный банк» Николай Шитов считает, что для развития отечественной ипотеки нужны «ипотечные брокеры». Без них во всех цивилизованных странах не обходится ни одна ипотечная сделка. «Ипотечный брокер — основной игрок на этом рынке. Залога при ипотечной сделке как такового нет, поэтому крайне важны документы. Брокер собирает все необходимые документы, он же занимается поиском квартиры и проверкой ее юридической чистоты, — пояснил Н. Шитов. — Необходимы специальные агентства, квалифицированные ипотечные брокеры, и тогда движение будет идти в цивилизованном направлении».

Трудный возраст ипотеки
Известно, что сегодня доля покупок недвижимости с использованием ипотеки не превышает 3% всего объема сделок по Москве. На секции «Ипотечное кредитование» прозвучало любопытное мнение, что тема ипотеки неисчерпаема, поскольку неисчерпаемы трудности, связанные с нею.

С кодексом по жизни
На VII Национальном конгрессе одной из основных тем для обсуждения стала реформа законодательства в сфере недвижимости. К сожалению, невозможно на одном заседании рассмотреть весь пакет законопроектов по реформе жилищного законодательства. Поэтому были выбраны две темы: проекты новых кодексов - Жилищного и Градостроительного.

АННА РУБАНОВА


ИВАН КУПРИЯНОВ


В своем докладе директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов очень ратовал за скорейшее принятие Жилищного кодекса (ЖК). Он отметил, что новый ЖК будет влиять на весь рынок жилья, хотя сферой его непосредственного регулирования останется социальный наем. Не смотря на то что ЖК довольно долго разрабатывался и дорабатывался, он, по мнению А. Пузанова, останется актуальным еще долгое время после его принятия, поскольку «формулирует новую концепцию права граждан на жилище». По словам А. Пузанова, одна из целей кодекса — «попытка привить гражданам сознание того, что квартира, которую они занимают по договору социального найма, вовсе не является их собственностью».
Как выяснилось на заседании, у разработчиков проекта ЖК была четкая задача: в течение нескольких лет после принятия кодекса прекратить действие Закона «О приватизации жилищного фонда». А. Пузанов признался, что законодательство, регулирующее вопросы приватизации жилых помещений, содержит в себе массу недоработок. Поэтому в ближайшее время планируется внести существенные изменения в «приватизационную сферу». Как полагают некоторые аналитики рынка недвижимости, уже подготовленная отмена возможности приватизации жилья нужна исключительно для резкого сокращения очередников за льготными квартирами.
А. Пузанов сообщил, что новый ЖК будет включать некоторые главы, регулирующие традиционно «проблемные» вопросы: перевод жилых помещений в нежилые, вопросы перепланировки и переустройства жилых помещений.
От имени разработчиков проекта ЖК А. Пузанов выразил надежду, что кодекс будет принят в ближайшее время. Можно понять авторов законопроекта, которые добросовестно выполнили государственный заказ и желают своему детищу долгой и счастливой жизни. Вместе с тем неделей раньше состоялось заседание Международного ипотечного клуба, на котором с резкой критикой проекта ЖК выступили депутаты Госдумы Галина Хованская, Оксана Дмитриева, первый заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерий Зубов, президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев. Их позицию М2 представит в следующем номере.
Свое мнение о новом Градостроительном кодексе (ГК) высказал коллега предыдущего оратора по фонду Эдуард Трунов. По его словам, ГК «регулирует отношения, предшествующие жилищным». В том числе вопросы прав на землю, на которой располагается многоквартирный дом. «Новый Градостроительный кодекс окажет влияние на процесс застройки, — уверен Э. Трунов. — В него планируется включить статьи, определяющие перечень документов, представляемых при проектировании объектов строительства».
По мнению докладчика, основная задача ГК — устранение недостатков прежнего законодательства. Очевидно, на сегодняшний день этих недостатков накопилось (или выявлено) немало. Поэтому, как и в случае с проектом ЖК, принятие Градостроительного кодекса повлечет за собой изменения в других законодательных документах.
На рассмотрение депутатов Госдумы уже внесены 27 законопроектов, на которых базируется нынешняя жилищная реформа. Неминуемый после принятия кодексов пересмотр действующего законодательства может занять довольно много времени. Таким образом, появляются сомнения, что декларируемое «создание системы законодательства, регулирующего вопросы, связанные со строительством и жилищными правоотношениями» будет завершено в обозримом будущем.

Не стал исключением и завершившийся на прошлой неделе VII Национальный конгресс по недвижимости, в рамках которого прошла секция «Анализ и прогноз рынка недвижимости». Основная часть выступлений носила научный характер, в большинстве своем труднодоступный для людей, не обладающих серьезными познаниями в области высшей математики.
Пожалуй, лишь два выступления вызвали общий интерес и активное обсуждение.
Первым был доклад начальника отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья» Юрия Кочеткова на тему «Новостройки российских городов: что управляет ценами? Опыт российского девелопмента». Одной из главных составляющих этого выступления стал анализ основной тенденции строительного рынка России: московский инвестиционно-девелоперский комплекс обратил внимание на регионы России как на сферу приложения своего потенциала, технологий и начал интенсивную работу за пределами Московской области.
Сегодня уже смело можно утверждать, что московские строители не только пришли в регионы, но и заняли там достаточно серьезные позиции. Москвичи сегодня могут практически все: получить кредит, организовать выпуск ценных бумаг, привлечь сторонние инвестиции, бизнес-планы же региональных девелоперов основываются в основном на накоплении потенциальных покупателей (проще говоря, на долевом строительстве). Второй немаловажный момент заключается в том, что местные строители почему-то считают вполне достаточным для успешной реализации проекта поставить строительный забор, который всем виден, и публиковать рекламные сообщения в специализированной прессе. По словам Ю. Кочеткова, «продажи после этого идут, но реализуется самая малая часть потенциала всего проекта». Совершенно упускается образовательная сторона рекламной кампании. Ведь своего покупателя надо готовить, убеждать, образовывать. Пять покупателей на квартиру — это гораздо лучше, чем один. Ведь это дает возможность и ускорять поступление средств, и повышать цены. Москвичи же прекрасно освоили работу с рекламой и имеют работоспособные технологии для привлечения дополнительных клиентов. Причем как раз тех, кто мог бы купить квартиры у местных застройщиков. Наконец, москвичи могут и хотят работать с крупными объемами строительства, что связано с их финансовой опорой. Как считает Ю. Кочетков, «проект застройки нового микрорайона в любом ценовом диапазоне с мощной рекламной кампанией, репутацией Москвы (это тоже важно), с поставленным офисом продаж, полноценным маркетингом способен оттянуть большую часть покупателей данного сегмента в городе».
Несомненно, что московские строители идут в российские регионы и дальше, и глубже. Основанием для подобного утверждения служит уже сложившийся подход москвичей к выбору городов для своей экспансии, который можно назвать «географическим». Так, в сферу внимания московских девелоперов сначала попали города Московской области, затем — Центрального федерального округа, а затем города так называемой «одной ночи в поезде» (к примеру, Нижний Новгород). Следуя этому принципу, можно ожидать, что в дальнейшем москвичи будут готовы проводить в поезде и пару ночей. Поскольку, по словам Ю. Кочеткова, «теперь пришло время ориентироваться на реальные эконометрические показатели, именно они должны определять направление работы в регионах. И если пресловутая стрелка девелоперских часов в Москве подбирается к полудню, то в регионах еще раннее утро. И непочатый край работы».
Отвлечься от разговоров и сконцентрировать свое внимание на докладчике заставило и выступление президента АН «САВА» Константина Апрелева на тему «Анализ ценовых тенденций рынка недвижимости России на основе мониторинга цен по 22 городам России». Приведенные данные отслеживают динамику развития ценовой ситуации на рынке недвижимости в 22 крупнейших российских городах за период с 1998 по 2003 год. Так, за период с 1995 и вплоть до 2000 года падение цен по крупнейшим российским городам составило порядка 50–60%. Однако, по словам К. Апрелева, в течение последних 3,5–4 лет во всех представленных в обзоре городах, за исключением Тюмени, наблюдался непрерывный рост цен. Причем в большинстве городов к 2004 году произошло даже превышение «докризисных цен» 1998 года (за исключением восьми городов). Лидерами этого роста являются крупные регионы, такие, как Московская область, Москва, Санкт-Петербург, Самара. По этим регионам темпы роста с периода, когда цены достигли своего минимума, составили от 82 до 185% (лидером стал город Омск). Рост цен продолжился и в 2003 году, несмотря на то, что большинство аналитиков, основываясь на неблагоприятных оценках экспертов в отношении снижения стоимости энергетических и сырьевых ресурсов, прогнозировали стабилизацию цен на рынке. Однако этого не произошло благодаря сохранившейся благоприятной конъюнктуре, а также из-за снижения стоимости доллара по отношению к рублю. Как отмечает К. Апрелев, «исходя из сегодняшней экономической и политической ситуации для представленных в исследовании городов, с большой степенью вероятности можно спрогнозировать сценарий роста цен и в течение следующего 2004 года, при значительном росте цен в первой половине года и снижении этих темпов роста во второй половине».

Аналитики не сомневаются: цены будут расти
Обсуждение роста цен на недвижимость, характерное не только для Москвы, но и практически для всех российских городов, является в последнее время чуть ли не основной тематикой выступлений и встреч как высокопоставленных финансистов, так и чиновников всех уровней, и простых обывателей.



Очень похожие публикации:
Как приобрести недвижимость в Чехии и Италии
Самый доходный сегмент рынка недвижимости - склады
Элитные квартиры в ЦАО: лучшие из лучших
Коттедж на горнолыжном склоне
На склад, внимание, марш...
Пять способов законно поделить квартиру
Пока не на высоте


[t0.0214]