Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

ПЛЮЩИХА: привлекательная, но со странностями



От художников до банкиров


К хорошему, как известно, быстро привыкают. Так и спрос на элитную недвижимость не имеет видимого предела насыщения – было бы где строить. Поскольку резервы Остоженки и Арбата почти исчерпаны, постоянно возникают теории элитного будущего других районов города.

Связь между пространством и временем


В число претенденток на звание если не золотой, то, по крайней мере, «серебряной мили» входит и Плющиха – старомосковская улица, идущая от Смоленской площади к Девичьему полю вдоль Ростовской и Саввинской набережных. Бесспорным достоинством Плющихи с точки зрения элитной застройки является то, что этот район, находящийся в окружении важнейших торговых и деловых объектов центра города, сам по себе не является ни коммерческим, ни административным, а напротив – преимущественно жилым. Это нешумная и хорошо охраняемая территория, где до Революции проживали Л. Толстой, И.Репин, В. Суриков, И. Бунин, В.Кандинский, а в советское и новейшее время – представители административной и культурной элиты страны. Работают же здесь по большей части люди, нуждающиеся в сосредоточении, отсутствии лишней рекламы и в надежной охране – дипломаты, банкиры, сотрудники Академии им. Фрунзе и Счетной палаты.

Выдающиеся образцы ампира, подобные творениям Дементия (Доменико) Жилярди – здание Московского университета на Моховой и усадьба П. Лунина, а сейчас Музей искусства народов Востока у Никитских ворот, были построены на руинах Москвы, «спаленной пожаром». Нечто подобное происходит уже в наши дни на Остоженке и Арбате. Эти районы, застроенные в конце XIX–

Но если отвлечься от социальных моментов и обратиться к более профессиональной девелоперской проблематике, то оказывается, что в этом плане Плющихе повезло несколько меньше, чем другим районам центра. Требования, предъявляемые сегодня потребителями к жилью высшего класса, невозможно удовлетворить, отталкиваясь от стандартов прежних поколений. Новые архитектурные и технические способы организации здания вносят радикальные перемены и в сложившуюся среду улицы, иногда и города в целом. Такое вмешательство встречает сильное противодействие с разных сторон.

Престиж сформировался век назад


начале XX вв. доходными домами и городскими усадьбами в стиле модерн тогдашних новых русских, были по счастливой случайности обойдены вниманием советских градостроителей и успели изрядно обветшать к началу новой волны российского капитализма. Деньги и современные технологии возродили старую застройку на качественно новом уровне, а московская общественность, заново открывшая очарование архитектурного серебряного века, сумела добиться сохранения фасадов зданий, которые придали элитным районам их «дорогой» исторический вид. Таким образом, единство стиля прошлого предопределило однородность архитектуры и во многом ценовую категорию нынешней застройки.

Застройщик начала XX в. застал бы на набережной множество небольших деревянных зданий, которые придавали Плющихе сходство с небольшим провинциальным городком. По утрам здесь можно было встретить пастуха, гонящего стадо коров на Девичье поле. Ситуация кардинально изменилась в 1935 г., когда был принят сталинский план реконструкции Москвы, согласно которому она из города купеческого и патриархального должны была превратиться в столицу «Утопии», воплощенную социальную мечту.

Что же Плющиха? С точки зрения инвестиционной привлекательности здесь можно выделить три зоны застройки: Ростовская и Саввинская набережные и Смоленская площадь с наиболее высокими ценами на жилье; Смоленский бульвар – зона средних цен; и собственно улица Плющиха с прилегающими переулками, которая образует нижнюю ценовую зону для всего района. Понятно, что при прочих равных условиях девелопер выигрывает больше, если инвестирует в строительство в зоне возможно более высоких цен.

Примечательным образцом довоенного периода в советской архитектуре является дом №5 на Ростовской набережной, одним из создателей которого в 1934–1938 гг. был А. Щусев.


Осознавая важность создания роскошного фасада новой власти, Сталин возвысил московских архитекторов до уровня государственной элиты, предварительно очистив их творческую среду от «тлетворного влияния» авангарда и подчинив ее решению идеологических задач. При этом здоровые культурные традиции, основанные на глубоких знаниях классической архитектуры, стремлении следовать в своем творчестве принципам соразмерности жилой среды и человеческого тела, сохранялись и развивались в работах таких выдающихся мастеров как И.Жолтовский и А. Щусев.

Кстати, если вернуться к прозе жизни – традиционно дома той эпохи на Плющихе являются самыми востребованными на вторичном рынке. Уже на нижних этажах цена квадратного метра в начале года серьезно зашкаливала за $3 тыс., причем покупатели на свободные квартиры находились мгновенно. В числе привлекательных моментов отметим вид на Москву-реку, даже по нынешним меркам хорошее качество строительства, высокие потолки и большие площади квартир – около 100 кв.м. Неудивительно, что в прошлом году цены на сталинскую «элитку» в центре Москвы взлетели на 50%. Это очень выгодный актив для «неорганизованных» инвесторов, но отнюдь не для стесненных земельным кризисом застройщиков.

Элита вдоль воды


Заселенных элитных домов здесь тоже мало. К ним относятся дом №11 в 7-м Ростовском переулке рядом с пешеходным мостом и более удачно расположенное здание по адресу 7-й Ростовский переулок, 2 Жильцы обоих домов могут наслаждаться видами Бережковской набережной, Университета и Белого дома, квартирами большой площади – до 300 кв.м, пользоваться подземными паркингами. Несомненно, в будущем появятся и более совершенные в техническом отношении проекты, но уникальность положения этих домов в пространстве города является прекрасной иллюстрацией самого понятия «элитная недвижимость». Стартовая цена элитной новостройки здесь могла бы быть на уровне $6–6,5 тыс./кв.м.

Монументальные памятники сталинской эпохи, дополняемые скучными кирпичными параллелепипедами совминовских домов заполняют собой все пространство Ростовской и Саввинской набережных и закрывают обзор домам второй линии, среди которых много разной степени ветхости пятиэтажек, плавно переходящих в категорию строительных площадок. Предполагаемая реконструкция дома №15 на Ростовской набережной, одна площадка с видом на набережную во 2-м Тружениковом переулке и перспектива ликвидации еще остающихся производственных зданий на Саввинской набережной – вот, пожалуй, и все, на что можно рассчитывать.

Смоленская-Сенная площадь с доминирующим на ней высотным зданием МИД (постройка 1954 г.) и двумя гостиничными зданиями-близнецами (1975) также иллюстрирует мысль, что нельзя улучшить то, что и так «прекрасно». Можно бесконечно ругать показной аскетизм архитекторов брежневской поры, но невзыскательные творения с эркерами, которыми они дополнили этот и без того сомнительный ансамбль, будут жить в пространстве еще очень долго. Площади квартир в жилых домах на Смоленке меньше, а потолки – ниже, чем в сталинских домах на набережной, но из-за престижного окружения и наличия «видовых» окон цены здесь почти такие же – выше $3 тыс./кв.м (конец I квартала).

В окружении высоток…


На Смоленском бульваре мы опять встречаем в основном советскую архитектуру 1930–50-х гг. Правда, некоторые примечательные строения скрыты за массивными домами первой линии. Например, во дворе дома №17 еще сохранилось здание, построенное в 1887 г. одним из старейших мастеров русского модерна М. Гепнером. Ценителям этого стиля он известен, прежде всего, как автор проектов Сокольнического полицейского дома с примечательной каланчой (Стромынская пл., 2) и сооружений Мытищинского водопровода. Благодаря использованию неоштукатуренного кирпича в сочетании с окрашенной в белый цвет фигурной кладкой эти «типовые» здания приобретали запоминающийся художественный облик.

…и бульваров


Застройке Смоленского бульвара свойственна общая «странность» московских градостроительных планов – стремление сооружать монументальные строения на первой линии домов и пренебрежение развитием остальной части квартала.


Качество жилья на бульваре не уступает домам на набережной, но близость шумного Садового кольца нравится покупателями меньше, чем приятное соседство с рекой. Отсюда и более низкие цены на квартиры – $2,2–2,4 тыс./кв.м. К сожалению, и здесь практически отсутствуют перспективы появления новостроек, за исключением реконструкции здания по адресу Смоленский бульвар, 13/ С другой стороны, московские власти могут в перспективе озаботиться сносом или реконструкцией домов второй линии, но такие проекты менее привлекательны для застройщиков, ориентирующихся на объекты элитной ценовой категории.

Улица Плющиха многократно перестраивалась, но, к сожалению, каждое новое поколение архитекторов не слишком стремилось к диалогу с предшественниками. Между 4-м и 6-м Ростовскими переулками находится несколько жилых домов, построенных в 1910-х гг., которые очень выигрышно смотрятся после недавней реконструкции. Рядом стоит очень красивый дом с эркерами, облицованный керамическими вставками – работа архитектора

Прорабы перестройки


Работ эпохи модерна на Плющихе немало. Доходные дома и особняки создавали такие известные мастера как В.Шауб или В. Мазырин. Последний эпатировал московскую публику копией португальского замка, которым он украсил Воздвиженку для А. Морозова. В конце улицы, где у Девичьего поля начинались рабочие кварталы, в 1927 г. был построен клуб завода «Каучук» (д. 64). Его автор К.Мельников был одним из самых ярких представителей пролетарского авангарда, наряду с Родченко и Леонидовым. К сожалению, мировая известность не спасла его от сталинской опалы. В 1960–70-х гг. чуть ли не половина улицы была снесена, чтобы освободить место для длинных-предлинных и очень скучных кирпичных коробок – например, дом 4

А. Мейснера, а напротив, в Ружейном переулке – похожий на шкатулку дом в русском стиле работы архитектора М. Исакова.

Плющиха, безусловно, может похвалиться и бурной молодостью, и разнообразием культурного наследия. Чем она не столь богата, так это свободным местом для новой застройки. И все же здесь потенциальных площадок больше, чем на набережных или на бульваре. Заинтересованные организации присматриваются к задворкам гостиницы «Золотое Кольцо», где находятся несколько старых зданий советской постройки. Не слишком хорошее место для жилья, но вполне подходит для объектов коммерческой недвижимости, не столь чувствительных к качеству «вида из окна».

Эволюционные перемены


Пример подали создатели «Венского Дома», где почти все квартиры проданы, а оставшиеся предлагаются по цене $4,9–7 тыс./кв.м. Но наибольшие, на наш взгляд, перспективы связаны с перестройкой квартала пятиэтажек между Плющихой и 1-м Тружениковым переулком, а также Большого Саввинского переулка, где еще остались старые фабрики. Насколько известно, в ближайшие два года московские власти будут в первоочередном порядке отдавать под новую застройку площади, занятые «изношенным жилищным фондом первых периодов индустриального строительства» или корпусами выводимых из центра промышленных предприятий.

Для жилой застройки подошел бы большой участок в Ружейном переулке (владение 20–22), занятый сейчас полуразрушенной собственностью Минобороны – в далеком прошлом это были конюшни и манеж для аукционных выставок лошадей. Есть еще возможность точечной застройки в Земледельческом и 2-м Неопалимовском переулках. Собственно, именно здесь многие инвесторы хотели бы видеть продолжение «золотой мили» – по соседству с Зубовской площадью, Смоленским бульваром и несколькими посольствами.

Так что за любой площадкой на Плющихе придется «побегать» и улиц сплошь в элитных фасадах мы здесь в обозримом будущем не увидим. Перемены будут скорее эволюционными, в духе московской эклектики.


О конкретных проектах строительства в этом районе пока ничего не известно, но анализ первых инвестиционных аукционов и заявлений московских властей позволяет предположить, что при возможности комплексной квартальной застройки предпочтение будет отдаваться кондоминиумам бизнес-класса.



Очень похожие публикации:
Цена квартиры сегодня и завтра
Города Подмосковья: Химки
Дитя бизнес-класса
Инвесторы переключатся на складскую недвижимость
Николай Шитов: Не должно быть профанации идеи ипотеки
Жилье вместо трамваев построит на Шаболовке компания Столица-Групп
Сверхдоходов на рынке недвижимости больше не будет


[t0.0081]