Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Функция архитектуры



“Архитектура — искусство королей”, — напоминает Елена Ульянова, руководитель проектного бюро корпорации “Инком-Недвижимость”. Не потому, что лишь Версаль заслуживает упоминания в контексте разговора об архитектуре. Дом, спроектированный и построенный с соблюдением канонов выбранного стиля — будь то классическая русская усадьба XIX в. или ультрасовременный авангард, — никогда не был дешевым, и его строительство возможно лишь при индивидуальной работе архитектора с заказчиком. Застройщики коттеджных поселков чаще всего не могут позволить себе такой роскоши (часто излишней), чтобы уложиться в бизнес-план.

Аксиома рынка загородной недвижимости о том, что якобы главное — это место и качество участка, по-прежнему принимается без доказательств. Но без проекта дом не построишь, а качество архитектурного решения коттеджей на самом деле может сильно повлиять на продажи в поселке, поэтому девелоперы все более склонны на начальном этапе реализации проекта выкладывать деньги в архитектуру, хотя обычно эти затраты не превышают 3% от стоимости строительства, говорят эксперты. Хотя VIP-клиенты, взыскующие чистоту стиля, предпочитают индивидуальное строительство дома мечты, что всегда было удовольствием не из дешевых.

“Покупатели хотят жить в красивых, гармоничных домах и все лучше и лучше разбираются в архитектуре. Сбалансированный с архитектурной точки зрения проект при прочих равных [условиях] будет гораздо ликвиднее. Но платить существенные деньги за вклад в искусство желающих пока немного: ни один клиент не просил [нас] найти что-нибудь интересное с архитектурной точки зрения”, — говорит ведущий менеджер отдела продаж загородного жилья компании Delight Realty Александр Кузнецов.

Нам не дано предугадать


“Многие современные архитекторы выражают мнение, что мы живем в эпоху без стиля, а сегодняшняя архитектура в основном представляет собой смешение стилей, эклектику”, — говорит менеджер отдела загородной недвижимости Soho Realty Андрей Сармин. Что касается архитектурных стилей, то классицизм, барокко, ампир, сменявшие друг друга на протяжении столетий, сегодня действительно не существуют в прежнем понимании, считает руководитель архитектурной мастерской “Архстройдизайн” Алексей Иванов. По его мнению, единство стиля жизни и, соответственно, стиля архитектуры закончилось в начале XX в., это мировая тенденция и теперь каждый архитектор волен создавать свой собственный стиль.

Тем не менее во многом ликвидность в поселковом домостроительстве обеспечивается соответствием дома ландшафту, соблюдением в большей или меньшей степени принципа единства внешнего облика или стилевой совместимости коттеджей. Желательно, чтобы здания были спроектированы по заказу застройщика в одном из известных архитектурных бюро, отсутствовали глухие заборы a la Кремлевская стена вокруг домов, что вот уже несколько лет считается приметой стильного дорогого поселка.

Большинство потребителей различают два основополагающих направления в загородной архитектуре, условно называемых классическим и современным стилями. Понятия максимально емкие и субъективные, покупатели и проектировщики воспринимают их по-своему. По словам Сармина, для большинства клиентов Soho Realty классика ассоциируется с колоннами и лепниной. Все остальные архитектурные решения воспринимаются как современный стиль, а нестандартные и смелые решения считаются хай-теком. Но на всякий дом находится свой покупатель, если, конечно, дом сделан качественно и его стоимость находится в разумных пределах.

“Архитектор воплощает в конкретный проект собственное видение на основе знаний и опыта. В хороших проектах это получается свежо, оригинально и привлекательно для будущих покупателей. Но, как в музыке, дать определение многим современным композициям практически нереально, их можно привязать к тому или иному направлению, но это будет очень субъективная оценка мелодии”, — считает заместитель генерального директора компании “Новое качество” Андрей Уфимцев.

“Функциональность и традиционность”, — сходным образом определила запросы большинства покупателей и Елена Ульянова. По ее мнению, задача современных архитекторов и строителей, а также покупателей — художественно оформить свой образ жизни, не создавать стиль, просто жить в нем, а как его назвать, решат потомки.

“В последнее время архитекторы все чаще оперируют понятием "функционализм". Можно говорить о появлении нового стиля, зарождение которого продиктовано стремлением людей не столько к визуальному эстетству, сколько к рациональности использования жилых помещений”, — говорит Надежда Маляровская, вице-президент по маркетингу и реализации управляющей компании “Северо-Запад”.

Застройщики, в свою очередь, пытаются определить не только то, что модно сегодня, но и то, что будет лучше всего продаваться завтра.


Вкусы становятся строже


В пределах 16-18% колеблется число приверженцев американо-канадского стиля (демократичный выбор), а также скандинавского, или североевропейского, стиля — как правило, это небольшие двухэтажные дома с отделкой из натуральных материалов (камень, дерево). Их предпочли в 2004 г. примерно 15,3% владельцев загородной недвижимости. Число выбирающих модерн уменьшилось, но 12,7% покупателей остаются верны русскому модерну и, по-видимому, умеют отличать модерн от модернизма. Хай-тек всегда считался показателем достижений в области высоких технологий, но сейчас сочетание металлических конструкций, стекла и бетона выбирают всего 0,8% покупателей. Cтроить такой дом получается дорого, и применение в большом количестве стекла и бетона в жилом доме греет немногих, тем более что на отопление такого дома требуется больше затрат.

По данным проводившихся с интервалом в год — в 2003 г. совместно компаниями “Миэль-Недвижимость” и “Бест-Недвижимость”, а в 2004 г. Penny Lane Realty — исследований, более 36% покупателей отдают предпочтения классическому стилю или неоклассицизму (то же самое, но без колонн и не столь строго симметричные дома). Генеральный директор стройхолдинга “Новый дом” Михаил Кранчев говорит, что классика в современном варианте избавляется от обильного декорирования, всяческих завитушек и позолоты, которые, с одной стороны, удорожают строительство, а с другой — кажутся излишними тем, кто может позволить себе подобный дом.

Модным в Подмосковье становится альпийский шалаш с поправкой на достаток — 5,3% домов построено в стиле шале. Отличительные особенности шале — пологая крыша, доминирующая над всем объемом дома, первый этаж — из камня, второй — из дерева. Но в России дома чаще строят полностью из оцилиндрованного бруса. Например, по данным Delight Realty, в ценовой категории $400 000 — 1,5 млн по активно застраиваемым Пятницкому и Новорижскому шоссе большим спросом пользуются именно дома в стиле шале — как проекты архитектора Юрия Григоряна (часто встречаются подражания).

Недавно в Россию пришел лофт, такое жилье, по данным Penny Lane Realty, предпочитают 2,6% покупателей. По большей части эти дома напоминают короба с большими окнами, единым объемом внутреннего пространства. Самым крупным проектом, выполненном в стиле лофт, стал клубный поселок X-Park (архитектурное бюро “Меганон” предложило выстроить короба в форме буквы “Х”).

“К домам в стиле псевдомодерн отношение прохладное. Удачный модерн построить тяжело, неудачный производит гнетущее впечатление. Всегда в моде итальянско-русские усадебные мотивы простых форм и правильных пропорций”, — говорит Кузнецов.


Неприступные замки с большим количеством окон и башенок теряют актуальность, спрос на них составляет всего 1,8%. Еще 2,3% подмосковных коттеджей представляют собой эклектичное смешение элементов и мотивов различных направлений архитектуры (по мнению ряда экспертов, такова сегодня почти вся загородная недвижимость). На другие стили, по оценке Penny Lane Realty, приходится еще менее значительный спрос. Если вспомнить, что в первой половине 90-х гг. в структуре коттеджной застройки Подмосковья превалировали “дворцы”, или нечто к архитектуре вовсе не имеющее отношения, то можно констатировать, что вкусы покупателей меняются в направлении более строгих стилей, становятся рациональнее и сдержаннее.

Законодатели мод


Ярким представителем североевропейского стиля назвали в Penny Lane Realty поселок “Рублевский”. Интересны с точки зрения архитектуры проекты Юрия Григоряна (“Горки-XXI” по Рублево-Успенскому шоссе, “Лукоморье” по Калужскому шоссе). Удачные архитектурные концепции у поселков “Бенилюкс” и “Бельгийская деревня”. В комплексе дачных поселков “Истра Кантри Клаб” возрождается так называемый стародачный стиль, продиктованный концепцией застройки, — возводятся классические деревянные домики с открытой верандой. “Княжье озеро”, “Липки” — образцово-показательные поселки из канадских домиков. Многие называют среди интересных в архитектурном плане поселок “Николино” на Рублевке. Во всяком случае, экономика реализации проекта не противоречит архитектуре, если архитектор с умом подходит к требованиям заказчика, говорит Алексей Иванов.

“Дизайнерские достоинства проекта следует относить ко второму по значимости фактору после месторасположения поселка, который определяет потребительский выбор. Сегодня архитектурное решение [серьезно] влияет на динамику реализации инвестиционного проекта и на рыночную стоимость загородных домов, — считает Мария Литинецкая, руководитель отдела загородной недвижимости компании Blackwood. — Приблизительно 60% наших клиентов придают большое значение внешнему виду дома. Иногда бывает так, что покупатель отказывается от покупки именно по причине недовольства какими-то архитектурными решениями и готов платить за более удачный дизайн. Поэтому застройщики обращаются за консультацией к экспертам рынка еще на этапе проектирования”.

Застройщики коттеджных поселков, будучи законодателями мод в загородной архитектуре, одновременно становятся заложниками изменчивости этой моды. Поэтому ставка на классику русскую или европейскую представляется им наименее рискованной. “Большинство людей воспринимают в архитектуре, как в музыке и литературе, то, что приближено к классическим образцам. То, что они уже видели, слышали, что было отобрано в ходе истории как классические эталоны”, — говорит Надежда Маляровская.

Выбор проектов для строительства домов в коттеджных поселках девелопером обусловлен как личным вкусом девелопера, так и экономическими соображениями. “Если говорить об удачных проектах, это в первую очередь правильная экономика и доверие к профессиональному архитектору, — называет принципы выбора застройщиком архитектурных решений Андрей Уфимцев. — Тогда получается удачный продукт, сделанный для потребителя, а не для собственных амбиций”.

Компания Paul's Yard даже ввела дополнительную консультационную услугу для застройщиков — выбор архитектурного решения проекта поселка. “Мы считаем, что эта услуга будет востребована”, — говорит директор департамента загородной недвижимости Paul's Yard Андрей Васильев.

конечны, в домах за $550 000 мы можем увидеть унылое однообразие фасадов (чтобы сделать фасад симпатичным, пришлось бы серьезно увеличить срок возведения коробок, а это увеличивает сроки окупаемости проекта). Не всегда у застройщика получается найти ту золотую середину, с которой согласилось бы большинство платежеспособных клиентов“.

“Застройщиков, которые совсем не задумываются о том, кому и как они продадут свою нетленку, на рынке не осталось, — уверен ведущий менеджер отдела продаж загородного жилья компании Delight Realty Александр Кузнецов. — Процесс выбора архитектурного решения — всегда компромисс между минимизацией расходов на разработку и строительство поселка (объекта) и представлениями застройщика о потребностях потенциального клиента. Так как потребности безграничны, а ресурсы всегда

По пути проведения архитектурного конкурса пошли при создании поселков таун-хаузов “Барвиха-club” (“Миэль”, контракт на проектирование получила мастерская Александра Асадова) и “Новоархангельское” (застройщик — “Корес-строй”, контракт на проектирование получила мастерская Владимира Биндемана). По словам генерального директора “Корес-Строя” Михаила Пучкова, проведение конкурса — правильный подход к выбору архитектурной концепции, застройщик получает возможность выбрать оптимальный вариант из нескольких предложенных. “Когда планируешь вложить $20-40 млн, не стоит экономить несколько десятков тысяч на начальной стадии реализации проекта. Мастерская Биндемана уже на стадии конкурса представила настолько серьезно проработанный проект, что он стоил дороже призовой суммы”, — сказал Пучков. В сентябре в “Новоархангельском”, расположенном в 7 км от МКАД по Новорижскому шоссе, начинаются строительные работы. Будет построено 118 коттеджей, архитекторы предложили восемь вариантов архитектурно-планировочных решений, учитывающих в том числе и рельеф местности, цена 1 кв. м — от $140

По словам Андрея Васильева, путей подбора архитектурных проектов для будущего поселка множество. Например, инвесторы поселка “Резиденции Бенилюкс” приняли решение взять своего архитектора, который бы разрабатывал проекты домов и совместно с покупателями дорабатывал и адаптировал их пожелания под единую архитектурную концепцию поселка — например, в районе Голландия все дома должны быть выдержаны в стилях неоклассика или модерн, а в районе Бельгия — шале и лофт. Перед началом строительства “Резиденций” инвесторы проекта провели конкурс на лучшее архитектурное решение поселка и выбрали общую концепцию застройки.

Поселок “Стольное” компании “Стольный град”, который сейчас начинает строиться в Одинцовском районе Подмосковья (в 7 км от МКАД по Минскому шоссе), — один из примеров готовности девелоперов уделять должное внимание архитектуре. Поселок спроектирован в архитектурной мастерской “А-Б”. Ранее это бюро проектировало для “Стольного града” несколько объектов, в том числе жилой дом в Малом Левшинском переулке, который вошел в перечень 1000 лучших проектов в мире за последние 100 лет.

По мнению руководителя дирекции маркетинга, рекламы и PR-группы компаний “КРТ” Валеха Рзаева, в идеале заказ оформляется в законченную маркетинговую и архитектурную концепции и личные качества девелопера зачастую являются ключевыми в выборе перспективных проектов, создавая благоприятную экономическую базу. По словам генерального директора компании “Озерна” (входит в группу компаний “КРТ”) Андрея Демина, правильная маркетинговая концепция стародачного поселка “Глашино” (на границе Калужской и Московской областей) обеспечила практически 100%-ные инвестиции. С первых минут реализации проекта было принято решение, что этот поселок будет состоять из рубленых домов и иметь развитую общественную зону. За 10 лет существования “Глашино” на вторичный рынок из сотни участков оказались выставлены только два.

“Здесь нам не хотелось проводить экспериментов с архитектурным обликом домов, не то место [для этого], поэтому строили, как по учебнику, выдержаны все детали, — говорит Савин. — Мы ориентировались на русские традиции, чтобы поселок соответствовал ландшафту и окружению”. Рядом находится знаменитый писательский поселок Переделкино, старые генеральские дачи и летняя резиденция патриарха. По просьбе Министерства культуры области проектировщики оставили незастроенной визуальную ось между дачей Пастернака и церковью. Из 45 га застраиваемой территории 13 га оставлено под общественные зоны, заборы заменены живой изгородью. Поселок рассчитан на 64 дома, участки от 30 до 50 соток будут продаваться с подрядом, обязательное условие — строить по одному из предложенных проектов или согласовывать изменения с архитектором. О цене на участки в “Стольном граде” не сообщили, но, по словам Константина Гусакова, это будет дорогой поселок, не в последнюю очередь именно из-за затрат на архитектуру. Проект каждого дома стоил около $80 00 “Но чем дороже это нам обошлось, тем дороже это будет восприниматься клиентом, — говорит Гусаков. — Дом той же площади, построенный по менее проработанному проекту, будет стоить дешевле”.

По словам архитектора Андрея Савина, были разработаны семь типов домов разной площади (от 450 до 800 кв. м) и в разных, но сочетающихся между собой стилях — русская усадьба, неоклассика, английский стиль, — отражающих достаток владельцев. Дома будут строиться из кирпича. “Мы уверены, что создаем абсолютно ликвидный продукт инвестиционного качества, поскольку дома в этих стилях и через пять, и через 10 лет будут хорошо смотреться и будут востребованы”, — говорит Константин Гусаков.

3% на архитектуру


Дома в поселках элиткласса по Минскому шоссе могут стоить, по оценкам экспертов, от $650 за 1 кв. м при цене участка $20 000-25 000 за сотку.

Затраты инвестора на архитектурный проект во многом зависят от того, услугами какого архитектурного бюро он пользуется. Чем известней архитектор, чем лучше и грамотнее проект, предложенный им, тем дороже он стоит, но помимо эстетических и технологических преимуществ таких проектов они гораздо интереснее для продавца, потому что нравятся покупателю, говорит Андрей Сармин.

Процент инвестиций, выделяемый застройщиками на разработку архитектурной концепции новых поселков, варьируется в зависимости от объекта, его класса и потенциального потребителя. Но, по оценке как риэлторов, так и архитекторов, обычно это не более 3% от сметной стоимости строительства, хотя может составлять и 1%, и 10%.

Директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Сергей Леонтьев говорит, что дорогими архитектурными решениями занимается “Архстройдизайн” Алексея Иванова (сам архитектор так не думает), на счету которого несколько удачных поселков — “Величъ”, “Новый свет”, “Бельгийская деревня”. По словам руководителя “Архстройдизайна”, редко, но удается настоять на том, что за повторное использование проекта внутри строящегося поселка заказчик дополнительно заплатил архитектору деньги — примерно 10% от стоимости проектирования.

Затраты инвестора на архитектурный проект могут составлять от нуля (если дом срисован с журнала или каталога) до $100 за 1 кв. м, полагает Васильев. Сейчас уже можно говорить об увеличении затрат застройщиков на архитектурное решение, поскольку с каждым годом все больше внимания уделяется этому вопросу, появляются новые требования к качеству архитектуры. В Penny Lane Realty считают, что разработка архитектурной концепции может стоить от $10 000 до $100 000 в зависимости от объема работ и опять же известности архитектора.

В “Стольном граде” сказали, что такие же точно дома, как в “Стольном”, больше нигде строить не планируют, но если кто-то захочет срисовать проект, то ничего сделать не смогут.


Архитектурное бюро “Меганон” прославилось благодаря проекту “Горки-XXI”, имевшему невероятный успех. “Оценив высокую популярность проекта, бюро решило продавать его любому желающему за $15 000-20 00 В результате сейчас можно наблюдать появление поселков-клонов, таких как “Горки-22”, “Иваново”, — добавляет Леонтьев.

Изменение моды на архитектуру связано с появлением новых технологий строительства, отмечают в Penny Lane Realty. В то же время избранный стиль зачастую определяет, из какого материала будет построен дом. Любители кантри и шале обычно строят дома из дерева; в бетоне и стекле воплощают идеи в стиле хай-тек, для классического стиля применяют камень. Несуразно лепить на пенопластовые колонны и на пенобетонные стены и делать из этого русскую усадьбу. Хотя, говорит Михаил Кранчев, не конструктивный материал определяет облик дома. Например, если строится русская усадьба, то материал прячется под штукатуркой, в итоге получается бело-желтое или бело-красное здание определенных пропорций с парой флигелей, хозяйственными постройками на территории.

Камень, дерево, бумага…


По словам Михаила Кранчева, все более модно строить большие деревянные дома, хотя нельзя сказать, что эта мода становится всеобщей. Но с появлением новых технологий в строительстве стали преобладать оцилиндрованное бревно, профилированный и клееный брус. По прочности и долговечности они не уступают кирпичу и так красивы, что не требуют дополнительной отделки. В Подмосковье уже 11,6% домов построено из этого материала, отмечают в Penny Lane.

Неизменно 1-е место по популярности среди строительных материалов занимает кирпич. В Penny Lane Realty подсчитали, что из этого материала предпочитают строить и покупать дома 49,3%. “У нас по-прежнему стремятся построиться на века, — говорит Елена Ульянова. — Однако чем более уверен в себе и в своем будущем человек, тем более дешевое и менее претенциозное жилье он может себе позволить. И менять его раз в пять лет”.

“Стоимость строительства дома в поселке с учетом затрат инвестора на инфраструктуру, поселковые коммуникации, дороги тоже может составлять до $1000 за 1 кв. м. Но покупатель в итоге получит за большие деньги дом классом ниже, чем при индивидуальном строительстве, потому что поселок — это в первую очередь коммерческий проект инвестора”, — добавляет Кранчев.

“Если строить правильный дом — с соблюдением всех норм по теплопроводности, энергосбережению и т. д., то самым дорогим материалом является сегодня клееный брус, — говорит Кранчев. — Хорошо сделанный дом из кирпича площадью около 500 кв. м с качественной отделкой обойдется примерно в $1000 за 1 кв. м, строительство такого же дома из клееного бруса будет стоить ту же $1000 за 1 кв. м общей площади, хотя отделка обойдется в меньшую сумму, нежели отделка кирпичного дома. Каркасный дом по канадской технологии из дерева будет примерно на 30% дешевле, бревенчатый дом — дешевле на 40%”. Строить загородные дома полностью из пенобетона руководитель строительного холдинга “Новый дом” считает неправильным, так как этот материал имеет гораздо меньшую, чем кирпич, несущую способность и может просто не выдержать нагрузок. А возводить загородный дом по технологии каркасно-монолитного домостроения с заполнением внутренних стен блоками из пенобетона дороже, чем строить из кирпича. Тем не менее, как считают в Penny Lane Realty, процент домов, построенных из пенобетонных или других ячеистых бетонных блоков, составляет 16,3% от общего числа застроек в Подмосковье.

Крепости не сдаются


“Несомненно, индивидуальное строительство прельщает всех, — говорит Алексей Иванов. — Но это очень дорого: гонорар архитектору за проект индивидуального дома плюс стоимость строительства, плюс стоимость земли, дополнительных затрат потребуют обустройство территории, забор, инженерия. Да еще и не в каждом месте власти разрешат строить индивидуальный дом по индивидуальному же проекту”.

Для нашего климата идеален деревянный дом, его и протопить легче, считает Елена Ульянова. Но использование тех или иных строительных материалов зависит не только от климата. Желание обособиться, потребность чувствовать себя в безопасности обуславливает выбор кирпича и железобетона как материалов для загородного дома. Оптимальной становится такая схема: 1-й этаж (гостевой) — каменный, 2-й (жилой) — деревянный. К тому же загородное жилье у нас отнюдь не массовое, отсюда совершенно иные подходы к проектированию и технологиям, нежели на Западе, где типовые загородные дома — обыкновенный ширпотреб.

Фантазию заказчика ограничивает только размер его кошелька, но специалисты советуют придерживаться принципа разумной достаточности и учитывать особенности российского климата. “К сожалению, мы расположены на другой широте, нежели любимые многими средиземноморские города-курорты, — говорит Андрей Уфимцев. — И климат наш многого не позволяет — любые средиземноморские диковинки влекут за собой очень серьезные денежные затраты и в большинстве своем не принесут нужного удовлетворения”. Например, сооружение открытого бассейна ради трех солнечных месяцев и пары недель, когда в таком бассейне удастся поплавать. Тоже относится и к огромным открытым террасам, эксплуатируемой кровле, ярко-рыжей черепичной крыше или кипенно-белым фасадам. Для подмосковных построек характерно большее использование кирпича, утеплителей и дерева. “Для нашего климата более подходят архитектурные решения североевропейские (скандинавские), чем испанские или итальянские, — считает Надежда Маляровская. — У нас выпадает много снега, поэтому балкон, терраса, крыльцо должны иметь навес. Для автомобиля при отсутствии гаража желательно также сделать навес. Даже в ландшафтном дизайне стоит учитывать, что дорожки покрываются снегом, снег засыпает светильники. Леденеет крыльцо, и нужно учесть его подогрев”.



Очень похожие публикации:
Северо-Запад столицы: природа отдыхает в новостройках
От рынков - к моллам
Итоги марта радуют риэлторов
Жилье на время
Клиент не всегда прав!
Российскую ипотеку регулируют из Лондона
Квартплату повысят вдвое


[t0.0053]