Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

На грани нервного срыва



Доходность инвестиций в новостройки, конечно, не будет столь впечатляюща, как год назад (40-50% годовых), но она все же будет. А инвестировать лучше в элитное жилье. Это хорошо еще и потому, что сразу сужает круг частных инвесторов.


Эксперты рынка недвижимости обещают: несмотря торможение роста цен, недвижимость остается вполне привлекательным объектом для личных инвестиций, тем более что других понятных и доступных инструментов для граждан нет. Игра на фондовом рынке под силу лишь профессионалам, а доверие к доллару и банкам подорвано.

Не зря аналитики в создавшейся ситуации упирают на психологический фактор. “Информация о доступном жилье, о перегревании рынка недвижимости, о переменах в ипотечном кредитовании приводит к выжидательной позиции некоторой части потенциальных покупателей. Это чувствуют на себе риэлторы, строители и банки”, — говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”. — При долгой стагнации запуск новых проектов может быть приостановлен до момента восстановления прежней деловой активности на рынке, что повлечет за собой уменьшение предложения жилья. Кроме того, оттягивая решение жилищного вопроса, люди тем самым формируют отложенный спрос. Но рано или поздно большое количество покупателей выйдет на рынок. И тогда возможен скачкообразный рост стоимости жилья“.

Психология и предложение


Но объем нового предложения явно недостаточен для удовлетворения имеющегося спроса, и увеличить предложение нового жилья настолько, чтобы за счет этого регулировать цены, невозможно. Директор департамента маркетинга и рекламы корпорации “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев говорит, что вторичный рынок в разы больше первичного. А управлять многотысячной армией частников административными методами и заставить их снизить цены не получится.

Стройкомплекс уже отрапортовал: за первое полугодие введено в эксплуатацию 2,467 млн кв. м, или 55% от годовой программы (около 5 млн кв. м). Из них 532 400 кв. м (пятая часть) построено в рамках городских социальных программ. Утвержденный адресный перечень на 2005 г. составляет 4 901 600 кв. м. По словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, разработана проектная документация на строительство более 4 млн кв. м жилья из адресного перечня на 2005 г.

Люди консервативны во всем, что касается жилья, но склонны верить в лучшее. Например, в то, что правительство создаст-таки рынок доступного жилья (РЖД), раз уж президент подписал ряд законов, призванных этому способствовать.


Верю, ибо абсурдно


“И в других странах люди достаточно активно покупают недвижимость с целью вложения средств, — говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индексы рынка недвижимости". — Но у нас объем инвестиционных квартир рос слишком быстро, их накопилось слишком много (по оценке Репченко — 30%, по другим оценкам — не более 10-15% от объема выставляемого на продажу жилья. — "Ведомости"). На нормальном рынке доля инвестиционных квартир составляет 10%. Из-за того что рынок в Москве встал и в дальнейшем рост будет не столь масштабным, покупателей инвестиционных квартир тоже будет меньше. Понимание, что на недвижимости можно как заработать, так и потерять, отрезвило многих”. Отрезвев или дав себя убедить в близости РЖД, частные инвесторы притормозили покупки и это создало проблемы для рынка, считает вице-президент РГР Константин Апрелев.

Как показал проведенный корпорацией МИАН опрос 5000 москвичей, относящих себя к среднему классу, число людей, считающих, что цены на квартиры будут повышаться, значительно уменьшилось за последние месяцы — с 81% в апреле до 61% в июне 2004 г. У опрошенных нет и однозначной уверенности, что экономическая ситуация будет улучшаться. Правда, по-прежнему подавляющее большинство москвичей считают, что недвижимость является выгодным вложением средств — положительно на этот вопрос МИАНу ответили 78,9% (ранее так думали 87,3% опрошенных). Но число тех, кто уже не считает недвижимость выгодным вложением средств, в то же время возросло. Вдвое — с 7,5% до 14,4%. Остальные промолчали.

По словам руководителя аналитического центра АН “Домострой” Дмитрия Попова, активность частных инвесторов, конечно, отражается на темпах изменения цен, но не настолько сильно, чтобы определять направление этих изменений. “Можно прогнозировать, что продажи будут распределены по стадиям строительства домов более равномерно. Ситуаций, когда 50% квартир продается до начала монтажа дома, будет все меньше”, — считает Попов.

Кому не нужны “дольщики”


Эксперт департамента инвестиционных проектов Paul's Yard Светлана Железнова говорит, что на рынке элитного жилья инвестиционные и строительные компании строят все больше за счет собственных средств: “С экономической точки зрения каждому застройщику становится выгоднее продавать объекты по цене, приближенной к максимальной, и нет необходимости в быстром привлечении частных инвестиций”. Например, если раньше на этапе котлована можно было приобрести квартиру в элитном доме по цене $3000 за 1 кв. м, а на этапе госкомиссии реализовать ее по $6000 за метр, то теперь большинство застройщиков уже в самом начале реализации проекта определяют высокую цену, которая соответствует 70-80% цены готового дома. “Особенно это характерно для Остоженки, где любой объект даже не уровня класса de luxe или А изначально имеет цену не ниже $6000 за метр. За период строительства прирост цены составляет не более 15-20%”, — говорит Железнова.

К слову, МИАН, который 30% своих клиентов числил инвесторами, покупающими жилье с целью его дальнейшего использования в коммерческих целях (перепродажа или сдача в аренду), предпочитает открывать продажи новостроек на высокой стадии готовности дома и не отдавать в качестве платы за привлечение денег инвесторов на ранних стадиях 50% годовых. Поскольку не испытывает, по словам руководителя корпорации Александра Сенаторова, проблем с получением банковских кредитов.

“В схеме вложения капитала в жилье на стадии котлована есть существенный риск. Самое опасное для покупателя квартиры в еще несуществующем доме — это степень зависимости застройщика от продаж. Если компания аккумулировала деньги на строительство, дом будет построен, в противном случае шансы на соблюдение сроков строительства резко уменьшаются”, — говорит директор по маркетингу и корпоративному развитию компании “КомСтрин” Сергей Ковалев. Он считает, что жилье высокой степени готовности станет хорошо продаваться. Сейчас переходит в завершающую стадию строительство элитного дома “Кутузов” (Кутузовский проспект, 11), которое ведет “КомСтрин”, и продажи в доме активизировались. Реализовано более трети квартир (всего в доме 41 квартира площадью от 80 до 230 кв. м и стоимостью от $4000 за 1 кв. м).

Некоторые строительные компании, напротив, вынуждены будут сделать ставку на “дольщиков”, если возникнут проблемы с банковскими кредитами. У таких застройщиков купить жилье на стадии котлована можно будет по “очень интересным ценам”, считает управляющий директор Москоммерцбанка Алексей Годованец. “В сегодняшней ситуации застройщики уже повернулись в сторону заимствования у частных инвесторов, а значит, вскоре граждане могут получить еще большие возможности вложения собственных средств в рынок недвижимости”, — говорит Наталия Прокопьева, директор по развитию УК “Регион Девелопмент”.

Наталия Прокопьева говорит, что у рядовых инвесторов появилась возможность заработать на рынке недвижимости, вложив 10 000 руб. в закрытый паевой инвестиционный фонд “Перспективные инвестиции” под управлением компании “Регион Девелопмент”. До этого момента порог вхождения в фонды недвижимости составлял от 50 000 руб. до 500 млн руб. А инвестировать средства в прямую покупку новостроек возможно, имея не менее $50 00

ПИФ — паф!


Согласно договору уступки прав требования на получение в будущем квартир не позднее 1 сентября 2005 г. у фонда “Перспективные инвестиции” управляющей компанией будут выкуплены права требования к ЗАО “Сити — ХХI век” по инвестиционному контракту. Это гарантирует инвесторам, что бы ни случилось с рынком, 12% годовых в валюте. После оплаты расходов на содержание фонда пайщики смогут рассчитывать на доходность не менее 10% годовых в валюте. Это превышает существующие на сегодня ставки по банковским депозитам.

“Срок деятельности фонда "Перспективные инвестиции" — один год, что ново для рынка, ведь инвестиции в недвижимость — это длинные деньги, и сроки деятельности других фондов недвижимости на рынке — от пяти лет. Но именно такой срок соответствует ожиданиям средних и мелких инвесторов, которые еще не готовы вкладывать средства на более длительный срок”, — считает Прокопьева. Средства фонда, сообщил Сергей Лядов, инвестируются в проект компании “Сити — XXI век” по строительству жилого комплекса “Янтарный город”.

По мнению Алексея Годованца, ПИФы — это очень интересные рыночные инструменты, но в большей степени они будут задействованы в сфере коммерческой недвижимости.


“Доходность невелика, если сравнивать ее, например, с прямыми вложениями в рынок недвижимости, — говорит Прокопьева. — Но в своем первом фонде для мелких и средних инвесторов мы сделали ставку на обеспечении наибольших гарантий по вкладам. При увеличении входного порога и сроков инвестирования доходность могла бы быть выше”.

В августе, по оценке аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, средняя цена предложения 1 кв. м на рынке типового вторичного жилья уменьшились на 0,6%, в секторе жилья бизнес-класса цены упали более чем на 2,5%. Средние цены на рынке нового жилья снизились на 1%. Но результаты августа едва ли можно ли назвать началом глобального падения цен на рынке недвижимости, считает Бекетов.

Стабилизация с пролонгацией


“В конечном итоге вторичный рынок сам, как это уже не раз бывало, придет к равновесию платежеспособного спроса и предложения, — говорит Бекетов. — А вот рынку новостроек в ближайшей перспективе придется серьезно заняться решением проблем ценообразования. Можно предположить, что часть посредников в ближайшее время уйдет в небытие. Это же касается и девелоперских компаний, берущих на себя выработку ценовой политики на рынке новостроек. Работа на растущем рынке разительно отличается от работы на рынке, находящемся в состояние покоя или падающем”.

Сергей Елисеев советует, заключая инвестконтракт, обращать внимание на разницу между ценой 1 кв. м в новостройке на начальной стадии строительства и ценой на вторичном рынке: чтобы проект был успешным и устойчивым, эта разница должна быть не менее 20-25%. По мере того как дом достраивается, дельта в 25% будет уменьшаться, но, даже если цены на вторичном рынке начнут снижаться, можно будет хотя бы деньги сохранить, говорит он.

Разделяй и наживай


По мнению Геннадия Стерника, директора Аналитического центра “Миэль-Недвижимость”, фактором, работающими на снижение цен, может стать уменьшение доступности жилья для низкодоходного слоя покупателей, которые не выдерживают гонку за ценами и уходят с рынка. Отток покупателей может привести к затягиванию сроков продажи квартир в новостройках и снижению темпов роста цен. Однако согласно его прогнозу по крайней мере до конца 2006 г. всерьез рынку ничто не угрожает и прирост цен на жилье в Москве на 2004 г. сохранится на уровне 40-45% (другие эксперты не столь щедро, но также предрекают рынку рост примерно на 15-20% за год). В 2005 г. Стерник считает возможным замедление темпов роста до 10%, в 2006 г. — стабилизация и колебания среднего уровня цен в диапазоне $2400-2500 за 1 кв. м.

“Доходность даже в рамках одного дома зависит от индивидуальных характеристик квартиры. Четкой тенденции по делению доходности в зависимости от местоположения или типа


Алексей Годованец предполагает, что для купивших в сентябре инвестправа на строящееся жилье на этапе котлована эти инвестиции в среднесрочной перспективе (год-полтора) будут являться рентабельными: “40-50% годовых скорее всего не будет, но свои 20-25% человек получит”. Конечно, если резко упадут цены на нефть, то цены на недвижимость также снизятся с лагом от 3 до 6 месяцев. Но пока ни один аналитик не говорит всерьез о падении цен на нефть. На фоне нервозности, связанной с банковским кризисом и летней стагнацией, правильными будут инвестиции в недвижимость именно в начале осени, считает Годованец.

Уже сейчас аналитики отмечают дифференциацию жилья и, соответственно. дифференциацию цен, и эта тенденция сохранится. По мнению Константина Апрелева, сейчас на рынке много неэффективных проектов, по ним экономика прежде всего нанесет удар.


жилья не наблюдается“, — утверждает руководитель аналитического центра АН “Домострой” Дмитрий Попов. Blackwood прогнозирует на 2004-2005 гг. плавное снижение доходности от инвестирования как в жилую, так и в коммерческую недвижимость и приведение ее к среднему тренду доходности в размере 12-15% годовых.

Деньги к деньгам


“На сегодняшний день мы порекомендовали бы повременить с вложениями в те сегменты рынка недвижимости, которые изначально были переоценены. В их числе — жилье эконом- и бизнес-класса на окраинах города и так называемые "особняки". Также следует подождать, пока те игроки рынка, которые имеют проблемы с кредитными линиями и нуждаются в новых финансовых потоках, "поддадутся панике" и выставят на продажу проекты по цене ниже рыночной, — советует Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. — Сейчас нужно инвестировать в жилье наивысшего класса — это самая инертная часть рынка. Тем более что активность покупателей элитного жилья растет быстрыми темпами, а осенние месяцы, по нашим оценкам, должны быть по-настоящему жаркими”.

Ведущий менеджер отдела продаж загородного жилья компании Delight Realty Александр Кузнецов советует, если объектом размещения инвестиционных вложений являются дома класса de luxe, расположенные в районе Остоженки, выбирать квартиры, которые имеют среднюю общую площадь (130-180 кв. м) с возможностью организации 3-4 комнат и расположены на средних этажах для зданий в 6-7 этажей. Стоит обратить внимание на вид из квартиры и на то, какие еще здания и сооружения расположены вблизи дома.

В качестве критериев отбора объектов для вложения средств Дмитрий Попов называет следующие: наличие полного пакета правоустанавливающих документов на объект, надежность застройщика, высокое качество строительства. Кроме того, цена приобретаемого объекта должна быть не выше имеющихся на рынке аналогов, а местоположение объекта — быть перспективным (возле дома не должны быть запланированы транспортные магистрали, но социальная и транспортная инфраструктура должна иметь перспективу развития).

“Замоскворечье в ближайшие 1,5-2 года составит реальную конкуренцию Остоженке и по престижности, и по доходности вложений в недвижимость, сейчас в этом районе разница цены на этапе котлована и этапе сдачи дома госкомиссии может составлять 40%. Пример — элитный жилой комплекс "Онегин", где цена третьего этажа сегодня составляет $3800 за 1 кв. м, а при завершении строительства дома, по прогнозам аналитиков, будет не менее $6000 за 1 кв. м, — говорит Светлана Железнова. — Реализовывать приобретенные квартиры можно не дожидаясь госкомиссии, хотя квартира в готовом доме, на которую есть свидетельство о собственности, будет всегда стоить дороже, чем аналогичная площадь, но с инвестиционными документами”.

“Обязательно стоит учитывать, предусмотрено ли в будущем доме наличие бассейна, физкультурного зала, салона красоты, ресторана и т. д. Как показала практика, большинство из перечисленного не востребовано, а расходы, связанные с содержанием объектов инфраструктуры, ложатся на плечи собственников квартир (речь идет только о тех домах, где объекты инфраструктуры предусмотрены лишь для использования жильцами), — объясняет Кузнецов. — Потенциальные покупатели обращают больше внимания на уровень охраны, наличие подземного паркинга и возможности приобретения не одного, а двух или трех машино-мест, благоустроенность придомовой территории”.

Аренда не изменила свою доходность, в этом сегменте и спрос высокий, и предложений достаточно много, говорит коммерческий директор “Авгур Эстейт” Виктор Козлов. По оценке Репченко, сдача квартиры в аренду приносит примерно 10-15% годовых.


Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty, между тем считает, что на рынке дорогой московской недвижимости инвестирование для последующей перепродажи непопулярно: “Той суммы, которую клиент тратит на приобретение квартиры, с лихвой хватит на организацию серьезного бизнеса, который может приносить постоянный и высокий доход. Вложение в недвижимость — это лишь дополнительная возможность диверсифицировать активы. Клиенты Soho Realty если и перепродают свои квартиры, то, как правило, из-за изменившихся обстоятельств (рождение ребенка, свадьба или развод, изменение постоянного места жительства, срочная необходимость получения денежных активов)”. А вот количество клиентов, желающих получать доход от сдачи квартиры в аренду, увеличивается. Однако дорого сдаются только квартиры с действительно хорошей отделкой, полностью оснащенные необходимой бытовой техникой.

Директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский сообщил, что на рынке появился ряд предложений по цене $20 000 за 1 кв. м. По прогнозам Penny Lane Realty, средние цены на элитное жилье в течение ближайшего полугодия будут находиться в диапазоне $7000-12 000 за 1 кв. м, демонстрируя незначительный рост. А цены на жилье самого высокого класса с отличным местоположением, дорогой отделкой и соответствующей инфраструктурой могут достигать $15 000-20 000 за 1 кв. м.

Бригаднова советует с осторожностью подходить к оценке доходности элитной недвижимости — на этом рынке не так много объектов и сделать репрезентативную статистическую выборку невозможно.

Банковский кризис рокового влияния на рынок недвижимости не оказал. Более того, по мнению многих экспертов, именно в недвижимости люди будут искать способы сохранения капиталов от банковского кризиса. И кто на кого сильнее повлиял — еще вопрос.


Подумаешь, кризис…


Генеральный директор НЭО “Центр” Валерий Есауленко считает, что ухудшение условий кредитования застройщиков повысило риски для них и, соответственно, для частных инвесторов. И Тосунян, и вице-президент Евротрастбанка Сергей Гандзюк отметили, что теперь банки будут тщательнее подходить к заемщикам и к приобретению ценных бумаг строительных компаний. Но некоторым строительным компаниям (лишившимся кредитов) придется уйти с рынка. Риск недостроя объектов, безусловно, есть, особую опасность могут представлять застройщики, решившие демпинговать с целью побыстрее продать квартиры.

Снижение темпов роста цен лишь отчасти объясняется процессом реорганизации банковского сектора экономики — такой совместный вывод обнародовали Ассоциация российских банков (АРБ) и Российская гильдия риэлторов (РГР) на недавней пресс-конференции. С точки зрения специалистов РГР, запуск механизма финансирования строительства через кредитование инвесторов и строительных организаций преимущественно в банках должен снизить риски, присущие долевому строительству. Лишь тогда можно ожидать снижения цен. По словам председателя АРБ Гарегина Тосуняна, “если перед банками и стоит какая-то задача, то это задача найти побольше долгосрочных ресурсов, чтобы вложить в рынок недвижимости”. Дело благородное, поскольку без долгосрочных ресурсов часть незавершенных объектов может к зиме превратиться в долгострой. Хотя затягивание сроков строительства часто случалось и раньше.



Очень похожие публикации:
От рынков - к моллам
Итоги марта радуют риэлторов
Жилье на время
Клиент не всегда прав!
Российскую ипотеку регулируют из Лондона
Квартплату повысят вдвое
Георгий Боос, вице-спикер Госдумы Законы разрушат монополизм в строительной сфере


[t0.2412]