Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Курортный роман



Домик в деревне


Преферансисты говорят: “Знал бы прикуп — жил бы в Сочи”. Сейчас россиян потянуло подальше. В моде стало жить на благоустроенных европейских курортах, кое-кто предпочел другую сторону Атлантики или Тихий океан. Но мечты о созвездиях Южного полушария или снежных альпийских красотах порой на практике оборачиваются проблемами. Роскошная вилла на Багамах или шале в Швейцарии прекрасны не всегда. Их красота носит такой же преходящий характер, как цветение фруктовых садов, белые ночи или банальный курортный роман. Все остальное время владельцы недвижимости на курортах вынуждены жить воспоминаниями о прошлом или ожиданиями будущего.

Первым эту местность оценил король Карлос I. С его легкой руки до городов Кашкаиш и Эшторил пустили поезд-экспресс. Завершился процесс формирования этой курортной зоны в 1926 г., когда в Эшториле открылся знаменитый игорный дом Casino de Estoril. Сегодня этот прибрежный район стал элитным пригородом Лиссабона и называется “королевским побережьем”. Инфраструктура здесь соответствующая: гостиницы и апарт-отели самых высоких категорий, многочисленные гольф-поля и клубы верховой езды.

Как и любой рынок, рынок недвижимости переживает подъемы и спады. Предсказать их с большой степенью точности могут профессионалы. Когда тот или иной региональный рынок только еще начинает расти, самое время делать приобретения. Какие из курортов можно назвать недооцененными? Например, Португалию. Эта страна с давних пор привлекает внимание европейской аристократии. Когда в начале XX в. в моду вошел отдых на берегу моря, Португальская Ривьера составила серьезную конкуренцию Каннам, Сан-Себастьяну, Висбадену и Сан-Ремо.

Популярна и область Альгарве — южная провинция Португалии. Здесь спокойное и теплое море (19-22 градуса) и мягкие зимы. Россияне только начинают открывать ее для себя. Зато граждане Германии и Великобритании давно оценили этот благодатный край. Жителям этих стран принадлежит значительная часть вилл и апартаментов в Альгарве. Примечательно, что цены на жилье здесь ниже, чем в столичном регионе: стоимость 1 кв. м в отдельных домах составляет 1300-1500 евро, а в апартаментах — 1200-1700 евро.

Расположенный в 20-30 минутах езды от столицы, Кашкаиш в большей степени востребован у иностранных покупателей недвижимости. Это неудивительно: в отличие от южных провинций страны здесь не наблюдается ярко выраженной сезонности, т. е. жизнь в городе не умирает в осенне-зимний период. По словам управляющего партнера, руководителя департамента зарубежной недвижимости “Нового качества” Алены Шварц, просто качественное и даже эксклюзивное жилье стоит здесь значительно дешевле, чем, к примеру, на Французской Ривьере. Квадратный метр в вилле-новостройке класса dе luxe стоит 1500-2000 евро. Для апартаментов ценовой диапазон составляет 1600-2400 евро за 1 кв. м. Расположенный неподалеку от моря таун-хауз площадью 300 кв. м с бассейном и садом можно приобрести за 400 000-440 000 евро. На вторичном рынке цены, как правило, на 20-25% ниже.

Вернись в Сорренто…


Приобретение недвижимости в Португалии начинается с заключения предварительного контракта и внесения 10-25%-ного залога. На протяжении последующих трех месяцев нотариус проверяет чистоту объекта. Стоимость его услуг составляет 0,8% от заявленной цены. В течение этого же периода покупатель обязан уплатить налог на передачу прав собственности — 2-8% от стоимости объекта в зависимости от ценовой категории жилья. Но по максимальной ставке облагается вовсе не самое дорогое жилье. При стоимости объекта свыше 500 000 евро максимальная ставка налога составит 6%. Ежегодный налог на недвижимость равен 1% от стоимости объекта. В целях экономии можно приобрести недвижимость на компанию, в том числе и на офшорную. Это позволит снизить реальную стоимость максимально на 6%.

Как и на других мировых курортах, жизнь здесь подвержена сезонным законам. Пик светской жизни наступает в августе, когда сюда съезжаются на отдых представители политической и деловой элиты из самых разных стран. По мнению Алены Шварц, самыми престижными на Сардинии считаются населенные пункты Коста Смеральда и Порто Черво с его роскошными виллами и портом, где останавливаются самые престижные яхты. Здесь, в Порто Ротондо, находится вилла премьер-министра Италии Сильвио Берлускони. За такое соседство надо платить. Цены на недвижимость на Сардинии высокие: элитное жилье можно приобрести не менее чем за 2 млн евро. Те, кого не привлекает звездное соседство, могут существенно сэкономить: в центре острова цены на недвижимость существенно ниже. Здесь можно найти особняк (площадью 100 кв. м) стоимостью всего 160 000-200 000 евро.

Природа одного из итальянских островов — Сардинии привлекает внимание туристов контрастом тропических пейзажей и величественных крепостных сооружений. А еще здесь белый песок и кристально-чистая вода.

По словам Алены Шварц, недвижимость в этой области приобретают типичные “италоманы”, т. е. те, кого невозможно переориентировать, например, из Портофино в Антиб (Лазурный берег). В сегменте самого дорогого жилья — вилл стоимостью свыше 1 млн евро — заявок на приобретение недвижимости от россиян ничуть не меньше, чем на дома в Испании или Франции.

Другая курортная зона Италии — область Лигурия (столица — Генуя) находится на северо-западе страны, всего в четверти часа езды от Монте-Карло и Ниццы. Наиболее известен в провинции город Сан-Ремо. Задолго до того, как он стал столицей фестивалей эстрадных песен, этот город прославился тем, что в равной степени привлекал как членов царской семьи, так и боровшихся против царизма русских революционеров. Моду на “русские сезоны” в Сан-Ремо в свое время ввела супруга императора Александра II. В 1874 г. в благодарность за прекрасный отдых Мария Александровна подарила городу 200 пальмовых саженцев, специально выписанных из Африки. Бульвар, на котором были высажены растения, по сей день носит название “Бульвар Императрицы”.

Любителям светских развлечений стоит остановиться на западной части Лигурийского побережья. Всего в получасе езды на автомобиле от Сан-Ремо находится Монте-Карло, чуть подальше — столица Лазурного берега Ницца.


Сан-Ремо — один из самых любимых россиянами итальянских курортов. За 3 млн евро здесь можно приобрести уникальную четырех-уровневую старинную виллу, расположенную на побережье, площадью 1200 кв. м с высокими потолками, широкой лестницей, лифтом, четырьмя гаражами и небольшим парком.

Наиболее удаленное от Франции восточное побережье Лигурии известно шикарными курортами — Нерви, Риомарджори, Санта Маргарита и, конечно, Портофино. Эта ничем не примечательная рыбацкая деревушка превратилась к началу XXI в. в самую дорогостоящую точку побережья. Конкуренция среди желающих приобрести недвижимость в Портофино довольно жесткая — возможно, потому, что последние 30 лет здесь существует запрет на новое строительство.

Любители тишины могут поселиться в старинном городе Бордигере, основанном в 1100 г. Еще в XIX в. этот курорт облюбовали британские аристократы. За 2 млн евро здесь можно приобрести двухуровневый дом площадью 330 кв. м с подвалом и ухоженным садом площадью 10-15 соток.

В предварительном контракте указана стоимость объекта и установлены сроки выплат. При подписании этого документа покупатель выплачивает 30% стоимости объекта, а остальная сумма погашается в соответствии с оговоренными в контракте сроками. Спустя 1-3 месяца после подписания предварительного контракта продавец и покупатель подписывают заключительный контракт — Final Contract. На этом этапе покупатель переводит на счет продавца заключительный платеж, и право собственности переходит к нему.

Приобретение недвижимости в Италии иностранными гражданами проходит в три этапа. Первый — Proposta irrevocabile d'acquisto — “неотменяемое предложение по сделке”. Этот документ агент покупателя передает продавцу после того, как стороны достигли согласия по всем ключевым вопросам сделки — цене, сроку оформления и т. д. На этой стадии покупатель должен оплатить продавцу caparra (депозит в размере 2600-8000 евро), подтверждающий серьезность его намерений. Эта сумма засчитывается в стоимость покупки и является гарантией соблюдения условий сделки как для покупателя, так и для продавца. В случае невыполнения условий предварительного контракта покупателем последний теряет выплаченную сумму. Если же сделка будет приостановлена по требованию продавца, последний обязан выплатить покупателю штраф, равный удвоенной сумме депозита. Подписывая proposta irrevocable d'acquisto, обе стороны считаются юридически обязанными подписать contratto preliminare или compromesso (предварительный контракт). В этом документе содержится описание объекта недвижимости и его структуры (в соответствии с регистрацией в Nuovo Catasto Edilizio Urbano — Регистре недвижимости). Подписанием вышеозначенного контракта продавец гарантирует, что недвижимость не обременена финансовыми и юридическими обязательствами и он полностью отвечает за нее. После подписания Сompromesso, составленного нотариусом, покупатель юридически обязан приобрести данную недвижимость.

собственник должен получить вид на жительство в стране не позже чем через 12 месяцев с момента ее приобретения. Правда, есть и положительный момент, близкий российскому менталитету: налог на приобретение недвижимости выплачивается на основании ее кадастровой стоимости, которая практически всегда значительно ниже рыночной. Другими составляющими 18%-ного налога являются комиссия риэлторскому агентству (5-6%), оплата услуг нотариуса (до 1%) и прочие налоги.

В Италии едва ли не самые высокие в мире налоги на приобретение недвижимости: в среднем они составляют 18%. В эту сумму входит 10%-ный налог на покупку недвижимости. Он может быть снижен до 4%, но лишь в том случае, если приобретается не элитная (площадью до 160 кв. м) и первая недвижимость в Италии. Кроме того, для снижения этого налога

Испанские берега


Ежегодный подоходный налог на недвижимость выплачивается муниципальным органам власти и зависит от размера недвижимости (включая земельный участок) и вида недвижимости (отдельный дом, обычная квартира или фешенебельная вилла). Обычно этот налог не очень высокий, а в случае, если владелец недвижимости имеет вид на жительство, не взимается. В случае непостоянного проживания на территории Италии он колеблется в пределах 20-30% от гипотетического кадастрового дохода от недвижимости (например, от сдачи ее в наем).

Интересные предложения встречаются в андалузском городе Марбелье. Здесь практически нет туристов, хорошая экология и развитая инфраструктура. И очень богатый ассортимент жилья — от апартаментов стоимостью 300 000 евро и выше до таун-хаузов (от 400 000 евро) и пафосных вилл по цене от 800 000 евро. А вот городок — яхт-порт Пуэрто-Банус может соперничать с Монако и Антибом не только дороговизной стоящих на причале судов, но и ценами на жилье. Нижний ценовой порог для 150-метровой квартиры составляет 350 000 евро, а стоимость вилл стартует от 1 млн евро.

В Испании россияне предпочитают селиться главным образом в курортных городках вдоль самого роскошного средиземноморского побережья Коста-дель-Соль. Здесь ласковое море, песчаные и галечные пляжи в бухтах, горный хребет Сьерра Бланка с хвойными лесами, пальмовые, оливковые рощи и дубравы, плантации цитрусовых, виноградника и миндаля в долинах. Рядом Севилья, где в Кафедральном соборе покоится прах Христофора Колумба, а на одной из улочек стоит дом Дон Гуана.

Один из наиболее благоприятных в климатическом плане районов Испании — побережье Коста Бланка от Валенсии до Торревьехи. Цены здесь самые разные — от демократичных 35 000 евро за крохотную студию до 5 млн евро за фешенебельную виллу. Самые дорогие районы этого побережья — Альтея, Бенидорм, Кальпе, Морайра, Хавея.

В других, менее популярных городах 80-километрового побережья Коста-дель-Соль (Михас, Фуэнгирола, Бенальмадена) цены на жилье значительно ниже. В поселках и небольших городках можно найти апартаменты стоимостью 200 000-300 000 евро, таун-хаузы стоимостью 400 000 евро и виллы стоимостью свыше 500 000 евро.

Процедура приобретения недвижимости в Испании достаточно проста. После того как выбран объект, составляется предварительный частный контракт купли-продажи, в котором наряду с прочими необходимыми данными обязательно указывается способ оплаты приобретаемой недвижимости. В большинстве случаев при подписании предварительного контракта достаточно выплатить 10% от общей стоимости объекта сделки, чтобы зарезервировать права на объект. Основной договор купли-продажи (Escritura Publica) оформляется в течение 1-3 месяцев после подписания предварительного контракта. Перед подписанием этого документа покупатель в присутствии нотариуса вносит оставшуюся часть оговоренных средств и становится полноправным владельцем недвижимости. После этого собственность надо обязательно зарегистрировать в Регистре собственности (Registro de Propiedad). Оформление необходимых документов в отличие от большинства стран занимает не более пяти дней.

Популярно у россиян и курортное побережье Коста Брава (“Дикий берег”). Каталония (столица — Барселона) — самая богатая провинция Испании и один из самых экологически благоприятных регионов не только в стране, но и в мире. Здесь сочные зеленые луга, мягкий морской климат и множество исторических памятников. В самых престижных населенных пунктах Коста Брава стоимость дома с индивидуальной планировкой или виллы может варьироваться от 450 000 до 5 млн евро. По свидетельству Алены Шварц, этот рынок достаточно быстро растет: только за шесть месяцев минувшего года стоимость 1 кв. м жилья на курортных побережьях Испании поднялась более чем на 12%.

Тихая и светлая лазурь


Налоги на приобретение недвижимости иностранцами составляют суммарно 9,5%. Эта сумма складывается из 1,5%-ной нотариальной пошлины за договор купли-продажи, 7%-ного налога на передачу владения в собственность и 1%-ной регистрационной пошлины. Правда, в некоторых провинциях Испании, например в той же Каталонии, нотариальные пошлины оплачиваются по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости недвижимости.

Другими популярными районами Лазурного берега являются Saint-Tropez, Cap Ferrat и Cap D'Antibes, на территории которых обитают всемирно известные знаменитости — политики, бизнесмены, звезды эстрады. За звездное соседство приходится дорого платить. Цена входного билета на сегодня составляет 2 млн евро — столько придется отдать поклонникам знаменитостей за виллу площадью 300 кв. м с большим земельным участком, расположенную в престижном районе Лазурного берега.

О курортах Лазурного берега писали часто. Так называется полоса гористого средиземноморского побережья Франции, протянувшаяся от границы с Италией на востоке до залива Фрежюс на западе. Здесь достаточно жаркое сухое лето и мягкая зима. Многие россияне уже приобрели или собираются приобрести недвижимость в столице Лазурного берега — Ницце, в Каннах и других популярных местах. В Ницце, например, небольшая студия на окраине стоит около 120 000 евро, а особняк площадью 300-400 кв. м — уже 700 000 евро и выше.

А в элитном местечке Saint-Jean-Cap Ferrat, где владеют недвижимостью актриса Деми Мур и компьютерный магнат Билл Гейтс, средняя стоимость квадратного метра оценивается в 4500-6000 евро.


Но это не предел. Одна фешенебельная вилла площадью 700 кв. м с панорамным видом на побережье, расположенная на пути из Канн в Антиб, например, продается сейчас за 6 млн евро. Стоимость 1 кв. м здесь несколько выше средней по району, составляющей 4000-5000 евро.

террасой-патио всего в 30 м от знаменитой набережной Круазетт стоят 450 000 евро.


Впрочем, есть гораздо более скромные, но не менее изящные предложения. Эксклюзивные апартаменты в Каннах площадью 100 кв. м с

Равнение на кондоминиум


Едва ли не самый дорогой участок Лазурного берега — княжество Монако. Цена 12 000-15 000 евро за 1 кв. м здесь в порядке вещей. Больше всего ценятся квартиры и дома с видом на улицы, где проводятся “королевские” гонки класса “Формула-1”, оборудованные яхтенными стоянками. Стоимость 1 кв. м в этом случае поднимается до 20 000-25 000 евро.

Наряду с хорошими транспортными развязками и привлекательными возможностями для бизнеса (включая щадящее налогообложение) это делает недвижимость на территории штата Флорида едва ли не самым привлекательных для иностранных инвесторов. Именно здесь работают известные девелоперские компании — WCI, Boca Developers, Turnberry и др.

Едва ли не одними из самых престижных в мире являются американские курорты на полуострове Флорида. Пальма первенства принадлежит Майами — центру целого крупного курортного района на Атлантическом побережье. Среднегодовая температура воздуха в этом районе составляет 25 градусов. По словам маркетингового директора представительства компании Florida Investment Marketing Ирины Гурко, штат Флорида — уникальный регион, куда стекаются как туристы, так и деловые люди. “В последние годы среди обладателей недвижимости увеличилось количество иностранцев — жителей Европы, Латинской Америки”, — отмечает она.

Последние несколько лет недвижимость во Флориде ежегодно растет в цене на 8-15%, а в самых привлекательных районах штата (например, в Майами или на престижном восточном атлантическом побережье) — на 20% и более.


Как и в любом звездном районе, дома, виллы и апартаменты во Флориде нельзя назвать дешевыми. Стоимость апартаментов с одной спальней площадью 526 кв. футов в новом элитном комплексе“Фонтенблю III” составляет на начальном этапе инвестирования $425 00 Впрочем, за эти деньги приобретается не голая коробка без отделки, а комфортабельная квартира в доме с развитой инфраструктурой. Это SPA- и фитнес-центры, комнаты для переговоров, клубные рестораны, а также многочисленные спортивные сооружения — беговые дорожки, теннисные корты и даже гольф-поля. Оплачивая стоимость апартаментов, жильцы одновременно приобретают и право пользования всеми благами.

Нестандарт


Особенную популярность в Америке снискали дома-кондоминиумы, возводящиеся, как правило, на условиях долевого инвестирования. Повышенный спрос наблюдается на объекты башенной архитектуры, позволяющие благодаря современным технологиям обеспечить обитателям практически полную изоляцию от шума и уникальные панорамные виды. Стоит подобное “приобщение к высокому” недешево. Например, компания Knight Frank предлагает к продаже апартаменты с 2-4 спальнями в нью-йоркском кондоминиуме One Central Park по цене $3,7-25 млн. Но приобретение недвижимости в кондоминиуме наделяет ее владельца не только определенными правами, но и обязанностями. Дело в том, что каждый кондоминиум имеет свой устав, обязательный для всех проживающих.

По мнению консультанта по элитной недвижимости компании Knight Frank Патрисии Леденевой, как и в туризме, потребители некоторое время присматриваются к новому направлению. В среднем на это уходит 5-10 лет. Леденева считает, что уже в самое ближайшее время российские ценители зарубежной недвижимости откроют для себя Таиланд. Сегодня в этой стране наблюдается оживление строительства в курортных зонах. Россияне известны здесь не только как покупатели недвижимости, но и как инвесторы, которые, в частности, совместно с тайскими девелоперами реализуют строительный проект в Патайе, подробности которого пока не разглашаются.

Ряд курортов, главным образом неевропейских, пользуются у россиян меньшей популярностью. Главная причина — общая мода на то или иное направление. Затем начинают играть роль такие факторы, как осведомленность по поводу законодательной базы конкретной страны, включая вопросы выдачи ипотечных кредитов.

Становится популярным Барбадос. Здесь стоимость виллы под ключ составляет от $1,5 млн до $4 млн. А роскошные апартаменты с 3-5 спальнями и личным пляжем непосредственно на берегу океана обойдутся в $2,75 млн и более.


Набирает вес и Кения — страна, где девственно-чистая природа сочетается с колониальной архитектурой дорогих вилл. Впрочем, и здесь можно найти вполне демократичные предложения. Домик на озере с четырьмя спальнями и двумя санузлами на земельном участке площадью 0,8 га, расположенный на острове, стоит “всего” $330 00

Расцветает и другое арабское государство — ОАЭ. По словам Братиловой, здесь можно приобрести престижную и сравнимую с московскими мерками недвижимость — по $2000 за 1 кв. м. Элитные жилые комплексы, например 16-этажный “Пальм Роял” в Джебел Али, отличаются развитой инфраструктурой, включающей не только традиционные для подобных объектов бассейны и бизнес-центр, но и аквапарк и даже площадки для барбекю. Похоже, что россияне оценили подобное положение дел. Спрос растет настолько быстро, что специалисты рынка недвижимости уже поговаривают о формировании в ОАЭ целых “русских кварталов”.

Лазурный берег или Майами уже давно снискали славу всемирно известных курортов, а некоторые государства только начинают завоевывать авторитет в этой области. Например, Марокко, где король дал зеленую улицу иностранным инвестициям. Гектар земли в районе Агадира стоит всего $20 00 По словам менеджера по зарубежной недвижимости компании Paul's Yard Эллы Братиловой, подобными предложениями интересуются многие россияне.



Очень похожие публикации:
Офисы: затишье перед бумом
Лотки с газетами и журналами уберут из подземки
Подал заявку — плати
Эти запутанные семейные дела
В Нагатинской пойме откроют технопарк
Обмен вещей
Функция архитектуры


[t0.0154]