Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Эксперименты неУЭЗвимости



— В названии ГУП фигурирует слово “экспериментальный”. В чем суть вашего эксперимента в строительстве?


23 февраля 1994 г. он сел за пустой стол в чужом доме под названием “офис” и начал создавать одно из самых мощных подразделений столичного стройкомплекса — ГУП “Управление экспериментальной застройки микрорайонов” (“УЭЗ”). Сюда пришли работоспособные энтузиасты, которым не платят высокой зарплаты и твердо обещают только одно — интересную работу. И пока Валерий Силин, генеральный директор ГУП “УЭЗ”, это обещание выполняет. В портфеле осуществленных проектов предприятия — жилой комплекс “Синяя птица”, Новая Олимпийская деревня, район Куркино, гаражи, горнолыжные склоны, множество региональных проектов — за 10 лет работы “Управления” построено более 1 млн кв. м жилых и коммерческих площадей. И сейчас Валерий Силин готовит “УЭЗ” к приватизации и полон оптимизма, несмотря на проблемы, свалившиеся на него этим летом, когда ГУП “УЭЗ” обвинили в нарушении финансовых обязательств.

Когда создавался ГУП, привычное сейчас слово “девелопер” не использовалось, как не было и понимания сути работы управляющей компании. Хотя изначально “УЭЗ” был девелопером и именно управлял проектами, называясь заказчиком-застройщиком и — в скобках — управляющей компанией.


— ГУП “УЭЗ” было создано в 1994 г. как первое предприятие в строительном комплексе с функциями по уставу не только заказчика-застройщика, но и управляющей компании для организации полного цикла в реализации крупномасштабных городских проектов комплексной застройки микрорайонов — от исходно-разрешительной документации до сдачи под ключ с решением вопросов финансирования, продажи квартир и обеспечения эксплуатации построенных объектов.

Руководитель одной местной управляющей компании со штатом всего 37 человек, занимающей небольшой домик в лесу, рассказывал мне о том, как они построили на Ближнем Востоке целый город. Тогда для меня это было откровением, мы долго обсуждали возможность управляющих компаний. В такой работе переплетаются знание экономики, финансов. Это по-настоящему интересно.

Один из примеров, прояснивших для меня сам смысл управления, я увидел в середине 90-х гг. во время командировки в Финляндию.

— В начале 90-х гг. массовым строительством монолитного жилья в Москве никто не занимался. До этого был эксперимент “Мосмонтажспецстроя” со строительством так называемых “чистых комнат” в Зеленограде. Тогда на пробу была куплена первая опалубка. А наш ГУП занялся именно домостроением не в качестве локального эксперимента, а масштабным строительством “монолита” кварталами. Как государственная, но не бюджетная структура ГУП развивает массовое монолитное строительство в комплексе с объектами инфраструктуры в столице и за ее пределами. Кроме того, ГУП “УЭЗ” стало родоначальником застройки микрорайонов по индивидуальным проектам без повторного применения. Этим и ценен монолит — возможностью создавать каждый раз новые проекты.

— Почему ГУП все 10 лет работы выбирал для своих проектов только технологии монолитного домостроения?

— Экспериментальность работы ГУП “УЭЗ” не ограничивается только проектами и технологиями, а распространяется на методы привлечения инвестиций. В числе первых мы применили те методы финансирования, которые сейчас широко распространены. Например, фьючерсную продажу жилья в рассрочку и рефинансирование стройки, которую применили ГУП “УЭЗ” и Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) еще в 1996 г. при строительстве жилого комплекса “Синяя птица” в Северном Бутове. После этого схема фьючерсных продаж получила юридическое обоснование и применяется сейчас повсеместно.

— В качестве управляющей компании ГУП “УЭЗ” занималось и привлечением инвестиций, и продажами построенного жилья. Какие финансовые схемы вы использовали?

Сюда же следует отнести и эксперимент с организацией деятельности “Строительной сберегательной кассы”, создание которой ГУП “УЭЗ” инициировало в 1998 г. Ведь лишь недавно ССК стала самодостаточным финансовым механизмом, а вначале для возведения первых домов приходилось использовать механизм консолидированного финансирования стройки с привлечением соинвесторов-строителей и товарных кредитов.

Новая для того времени схема использовалась и на строительстве Новой Олимпийской деревни, которое финансировалось в 1997-1998 гг. с привлечением кредитной линии Москомзайма с последующей продажей жилья и направлением всей выручки на погашение займов и в бюджет города. В итоге город полностью покрыл свои вложения и получил в городскую собственность ряд зданий, спортивных объектов и дополнительный доход в бюджет свыше 500 млн руб.

— Всего мы как заказчики за эти 10 лет выполнили работу по возведению более 1 млн кв. м. самых разнообразных сооружений. Сложным и одновременно самым первым нашим объектом стал комплекс “Синяя птица” с домами переменной этажности, детским садом, школой, подземным гаражом, магазинами и кафе, построенный на сложнейшем участке с перепадом высот до 30 м. Я впервые увидел эту площадку в марте 1996 г. Она была завалена строительным мусором, катушками от кабеля — такой футуристический лунный ландшафт — плюс яма, которая образовалась из-за выбранного “находчивыми” фирмами естественного местного грунта — первосортного песка. Мы подумали и решили ничего на площадке не менять и весь проект построили на основе нисходящей линии, уступами. Сейчас это прекрасно видно со стороны реки Битцы.

— Какие проекты было сложнее всего осуществить?


Другие технически трудные и важные для нас объекты — офисно-жилой комплекс в Банном переулке, эксклюзивный жилой дом “Пик мира” в Слесарном переулке, жилые комплексы


Вторым нашим значительным объектом — своеобразной визитной карточкой — стало строительство в 1998 г. микрорайона Новой Олимпийской деревни, построенного к проведению в Москве I Всемирных юношеских игр.

Помимо Москвы мы имеем богатый опыт работы за ее пределами: в Элисте строили Шахматную деревню, в Душанбе — Мемориальный комплекс в честь 1100-летия государства Саманидов, реконструировали фасады зданий, сейчас разрабатываем проект строительства в этом городе жилого комплекса. Мы строили жилые дома в Мурманске, получив опыт строительства “на скалах”, когда каждую траншею приходилось не раскапывать, а прямо взрывать. В Волгодонске, чем особо горжусь, мы построили дом в кратчайшие сроки — всего за девять месяцев. Сейчас занимаемся проектами строительства жилых микрорайонов в Рязани, Туле, Красногорском районе.

на улицах Лобачевского, Коштоянца, Никулинской, Удальцова и, конечно, управление строительством самого крупного на сегодняшний день для нас проекта — района Куркино.

— Приживаются, и довольно успешно. Например, в Волгодонске с нашей технической помощью ожил домостроительный комбинат, в Элисте получило развитие производство оконных блоков, в Рязани — монолитно-кирпичное строительство. Но, к сожалению, именно в этом городе у нас сейчас возникли проблемы. Наш проект в Рязани был продан некой фирме, найти которую мы пока не в состоянии — у нее нет ни офиса, ни телефонов. Я человек терпеливый, сутяжничать не привык, но в данном случае все-таки придется решать эту проблему через адвокатов, в суде.

— Приживаются ли строительные технологии Москвы в других регионах России?


— А сами вы какие уроки извлекли из проекта Куркина?


Но есть, конечно, и приятные моменты при трансляции опыта в регионы. Пример тому — за опытом строительства Куркина как отдельного, комплексного микрорайона к нам приезжали с Украины, из Белоруссии, Санкт-Петербурга. И я думаю, что Куркино окажет влияние на градостроительную политику многих городов.

В начале строительства застраиваемая территория представляла собой целину, чистое поле, требующее поднятия и освоения с нуля всех видов инженерии: транспортных и инженерных сетей, электроснабжения, теплоснабжения, канализации, водоснабжения и т. д. Необходимо учесть условия сложного ландшафта, где перепад высот достигает 40 м, а строительство некоторых микрорайонов ведется на трехступенчатых склонах.

— Район стал для нас и управленческим, и строительным, и архитектурным экспериментом. До этого в Москве не было ничего подобного. Реализация такого грандиозного замысла вызвала много трудностей и проблем, которые в начале пути невозможно было даже предвидеть. Никогда еще в столице не осуществлялась комплексная нетиповая монолитно-кирпичная застройка такого масштаба: Куркино разбито на 18 микрорайонов, в которых будут жить более 33 000 жителей и возводится более 900 000 кв. м жилых и нежилых помещений. Особая сложность — что этот район имеет статус особо охраняемой природной и историко-культурной территории Москвы и Подмосковья.

Каждый из 18 микрорайонов застраивался по индивидуальному проекту. С этой целью были привлечены все ведущие московские проектные институты и организации (всего более 25), которые вели параллельное со строительством проектирование. Одной из важнейших задач ГУП “УЭЗ” было увязать строительство магистральной инженерии со строительством жилья в разных микрорайонах, которое началось одновременно, обеспечить “вхождение” строительства в те микрорайоны, где были готовы инженерия и проекты застройки.

Финансово-экономическая трудность для строителей и большая удача для жителей в том, что плотность застройки в Куркине в два раза ниже, чем в Москве. На 1 га приходится 7500 кв. м площадей при среднем показателе по Москве 15 000 кв. м. Для строителей такая низкая плотность застройки увеличивает обременение — прокладка межквартальных инженерных сетей занимает около 12% в структуре стоимости строительства.

— Вам пришлось заняться и энергетикой?


В итоге мы получили огромный опыт и можем теперь строить проекты самой высокой категории сложности, на любой площадке, практически без электроэнергии (только при наличии газа).

— Генеральный инвестор Куркина — ДИПС. Насколько удобно и эффективно работать с госпартнером? Возможно, частный инвестор лучше бы справился с такой задачей?


— Да, у нас есть проект, который в случае реализации даст Москве альтернативную “Мосэнерго” электроэнергетику. Речь идет о многих тысячах мегаватт.

Все годы работы с ДИПСом я призывал департамент к совместной работе во всем. В том числе в плане финансовых отношений. Департамент — вполне демократичная структура, но государственная, не будем об этом забывать. У них тоже есть ограничения по лимитам платежей, по их распределению и т. д. А у нас, строителей, своя специфика: летом мы работаем активнее — потребность в деньгах больше, зимой — наоборот. Но нам удавалось находить общий язык. Когда у Департамента были какие-то финансовые затруднения, мы сами брали кредиты. И, кстати, нешуточные. Это было важно, чтобы не срывать сдачу домов в конце года. Если у ДИПСа случались такие разрывы в платежах, они одобряли привлечение нами кредитов и давали за нас необходимые гарантии под текущие денежные потоки, так как у нас, как у госпредприятия, собственного залога не было и быть не могло.

— Стоимость проекта, в котором площадь строительства только жилых домов превышала 900 000 кв. м, составляла $400 млн. Были предприняты попытки привлечь различных инвесторов, в том числе иностранных, велись переговоры с Всемирным банком при участии Госстроя РФ, Европейским банком реконструкции и развития и другими финансовыми институтами. Однако, учитывая важность и социальную значимость этого проекта для развития столицы, правительство Москвы приняло решение взять финансирование проекта в собственные руки — городским инвестором стал Департамент инвестиционных программ строительства города.

— Да, на застройку Куркина мы за три года набрали кредитов на 1,3 млрд руб. под гарантии денежных потоков ДИПСа, для того чтобы своевременно расплачиваться с поставщиками и подрядчиками. Все кредиты своевременно погашались, сейчас в действии два кредита.


— Кредит более чем на 1 млрд руб. на застройку Куркина в Банке Москвы тоже брали вы?


— Этот случай имеет свою предысторию. По мере застройки микрорайонов Куркина ДИПС решил проводить тендеры между различными генподрядчиками по проектам разных проектировщиков со снижением стоимости строительства зданий по сравнению с ценой, утвержденной экспертизой. Побеждали те компании, которые предложили наименьшую цену. Но появлялись дополнительные работы, не учтенные проектом. Эти повлекло неизбежное увеличение времени на согласования у проектировщиков, Мосгосэкспертизы и других организаций, утверждения и определения размеров и сроков финансирования у инвестора. А сроки строительства срывать было нельзя. Связующим звеном между сторонами был ГУП “УЭЗ” как генеральный заказчик. И мы оказались меж двух огней, вынужденно задерживая платежи генподрядчикам. Это, по сути, были текущие задолженности, присущие любому масштабному городскому проекту с одновременным вводом в действие большого количества жилья и инженерной инфраструктуры.

— Почему летом этого года возникла конфликтная ситуация с неплатежами подрядчикам?


В результате всех доплат стоимость строительства 1 кв. м жилья вместе с внутриквартальной инженерией составляет $447, а при возвращении остатков кредитов и оплате всех дополнительных работ до конца 2004 г. эти затраты достигнут $490-500 за метр.


Мы предвидели такие сложности и возможное увеличение стоимости строительства из-за дополнительных работ и в 2002 г. поставили об этом в известность власти города. В результате вышло распоряжение правительства Москвы № 752, в котором разрешалось учитывать и компенсировать такое “внеплановое” увеличение издержек.

— Учитывая подконтрольность ГУПа госпроверкам и связанные с этим дополнительные проблемы, не рассматриваете ли вы возможность приватизации предприятия?


А летом некоторые генподрядные организации, работающие в Куркине (“Империогранд”, “Крост”, “Форикс”, “Небоскреб-ГБ”), выступили в прессе с заявлением о долгах и претензиями к ГУП “УЭЗ” и ДИПСу. Мы, как и ДИПС, в свою очередь представили документально подтвержденные сведения по всем “жалобщикам”, объясняющие появившуюся искаженную информацию по возникновению текущих задолженностей этим организациям по строящимся объектам. Куркино строится с привлечением бюджетных средств города, поэтому прохождение денег здесь находится под строжайшим контролем городских ревизионных комиссий и управлений. ГУП “УЭЗ” подвергается подобным проверкам каждые 2-3 месяца (последняя была завершена в июле 2004 г.). По результатам работы этих комиссий никаких отвлечений бюджетных средств не выявлено, а следовательно, не возникает беспокойства, что кредиторская задолженность не будет закрыта.

— Что ожидают найти при таких проверках?


— Такие попытки были. ГУПы действительно очень легко проверять — у нас из 12 месяцев в году 5-6 месяцев идут проверки. В этом году за прошедшие восемь месяцев пять из них нас проверяют. Я даже в нашем офисе на Новом Арбате сделал для проверяющих специальную комнату.

Но мы этот намек государства хорошо поняли. И подали заявку на акционирование в 2005 г.


— Отвлекаем ли мы куда-либо деньги. Приходится каждый раз доказывать, что мы их не отвлекаем. Для того, например, чтобы списать нашу старую “Волгу” с остаточной ценой 1500-2000 руб., я должен идти и отвлекать аппарат Департамента имущества города Москвы (ДИГМ) на получение такого разрешения. Или, например, на привлечение коротенького кредита, буквально на 20 дней, я тоже должен получать отдельное разрешение. Это, конечно, сильно осложняет нам жизнь.

— Пока сам не представляю. Хотя мы и производственное предприятие, но приватизировать у нас, по сути, нечего — накопленный опыт разве что и менее сотни компьютеров.


— Что изменит для “Управления” переход к иной форме собственности?


— У нас были строительные мощности, но два года назад мы стали планомерно от них избавляться, продавать, так как содержать их стало менее выгодно, чем использовать технику подрядчиков. В этом смысле мы не выдерживаем конкуренции со специализированными компаниями, у которых именно на владении большим парком спецтехники построен бизнес. Но мы умеем выполнять не менее важную работу — управлять проектами. И делаем это, по-моему, очень неплохо. На том и стоим.

— Как — у строительного предприятия, у ГУПа должны быть какое-то производственные мощности?




Очень похожие публикации:
Жилье на время
Клиент не всегда прав!
Российскую ипотеку регулируют из Лондона
Квартплату повысят вдвое
Георгий Боос, вице-спикер Госдумы Законы разрушат монополизм в строительной сфере
Переселение собственников из домов, подлежащих сносу
Дотянуться до небес


[t0.0242]