Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Элита Second Hand



На самом деле все, конечно, не так: дорогие объекты как в городе, так и за городом покупаются и продаются. Другое дело, что объем рынка здесь заметно меньше, чем у дешевого типового жилья, где только в Москве ежегодно владельцев меняют несколько десятков тысяч квартир.


Бытует мнение, что вторичного рынка очень дорогих квартир не существует. Дескать, богатые люди не любят расставаться с недвижимостью и, приобретя однажды квартиру, не станут продавать ее.

Весьма распространенная в других странах причина богатый человек разоряется и распродает принадлежащее ему имущество, в том числе и недвижимость у нас встречается не столь часто. Состоятельные россияне демонстрируют потрясающую живучесть и, раз пробившись в элиту общества, обычно оттуда не выпадают. Так что самая популярная у нас история квартира по каким-то причинам перестала устраивать своего владельца, и он хочет поменять ее на нечто лучшее. Например, еще лет семь назад пределом роскоши была расселенная коммуналка где-нибудь на Ленинском проспекте. Но время шло, появлялись новые по-настоящему элитные дома, оснащенные самыми современными удобствами: встроенной системой кондиционирования, подземным гаражом, охраной. И если человек решает перебраться в новый дом, старая квартира попадает на вторичный рынок.

Почему они делают это?


Свою долю в новое осознание реальности вносит и активное московское строительство. Иногда человек приобретает квартиру с прекрасным панорамным видом, а потом у него под окнами втыкают многоэтажную башню, и ничего, кроме серой стены и соседских окон, больше не видно. Или схожая ситуация: вполне элитный со всех точек зрения дом, но соседний участок земли принадлежит церкви. Проносится весть, что церковные власти собираются строить там ночлежку ясно, что через год от элитности в этом районе не останется и следа.

Довольно многочисленная часть нашей элиты приезжие, которые сколотили первоначальный капитал в провинции, а потом перебрались в Москву. Как правило, их первая покупка недвижимости в столице оказывается неудачной: московская жизнь в их представлении это кипение жизни, мощный поток транспорта под окнами. Возражения риэлтора в расчет не берутся, и приобретается квартира с окнами на Садовое кольцо. Со временем приходит понимание, и квартира опять-таки выставляется на продажу. Похожая причина желание переехать в другой район или выбраться из бывших когда-то модными двухуровневых квартир. Выглядят такие апартаменты действительно впечатляющее, но, побегав вверх-вниз в поисках мобильного телефона или зубной щетки, многие начинают понимать, что слегка ошиблись

Выбери меня


И, наконец, совершенно обычные, бытовые причины для переездов. Богатые люди в чем-то совершенно не отличаются от прочих: они рождаются и умирают, женятся и разводятся, у них подрастают дети. Вчера еще вполне просторные апартаменты в 120-150 кв.м становятся тесными. А покупка нового это почти всегда продажа старой квартиры. Надежда Кот, управляющий директор компании Kirsanova realty, говорит, что среди клиентов ее компании есть люди, совершившие за последние 10 12 лет по 2 3, а то и по четыре покупки недвижимости. Многие из них обзавелись семейным брокером, который знает некоторые семейные тайны, состав членов семьи, потребности каждого. Все это позволяет подыскивать варианты с хирургической точностью.

Позвольте вам угодить!


Агенты, имеющие опыт работы и на дешевом, и на дорогом рынке, отмечают огромную разницу в приоритетах клиентов. По словам Кайдо Каарма, директора отделения элитного жилья филиала Парк-Тауэрс компании МИЭЛЬ-Недвижимость, внизу люди озабочены, собственно, двумя вещами: как бы купить подешевле (благо абсолютно одинаковых, типовых квартир продается много) и обезопасить себя от всевозможных юридических сюрпризов. А вот человек с деньгами, покупающий объект за $2 млн, имеет совершенно иные критерии его интересуют вид из окна, качество ремонта, история дома, имидж. Профессионализм риэлтора в такой ситуации состоит именно в том, чтобы понять, что у клиента на первом месте, и искать в нужном направлении. Эстетические параметры будущей квартиры это одно, оснащенность ее всеми современными техническими благами другое, а историческая престижность района третье, и риэлтор, как минимум, должен понимать, в каком случае что подбирать. Абсолютное совпадение взглядов агента и клиента вряд ли достижимо: человек, покупающий квартиру за сумму с шестью нулями, не сможет найти полностью синхронного себе риэлтора, но можно отыскать профессионала с опытом работы с данной категорией клиентов, понимающих, что им важно, а что нет.

Главное отличие элитного рынка от типового его узость, что создает жесточайшую конкуренцию между риэлторами. В сегменте недорогого жилья один агент может проводить в год по 10-15 сделок; в элитном даже пять сделок в год очень хороший результат. Огромные усилия риэлторам приходится тратить на поиск клиентуры. Агентства постоянно составляют базы данных, приглядывая за российскими политическим и экономическим Олимпом стоит появиться новому человеку, как риэлторы начинают прорываться к нему через заслоны секретарш: возможно, покупать квартиру новый высокопоставленный чиновник или бизнесмен надумает только через пару лет, но свою визитку надо преподнести заблаговременно.

Платежеспособные, солидные клиенты желанны в любой сфере услуг и риэлторский бизнес тут не исключение. На элитном рынке хотят работать все агентства недвижимости вот только получается у немногих. По оценкам, сегодня в Москве работают около двух десятков компаний, нацеленных исключительно на богатых клиентов. Еще у примерно десятка крупных агентств, занимающихся операциями со всеми типами жилья, есть специальные подразделения для работы на элитном рынке.

Часто состоятельные клиенты предъявляют особые требования к конфиденциальности, и риэлторы корректируют под них рекламную кампанию. По словам Валерии Родионовой, руководитель филиала На Солянке компании Новый город, в некоторых случаях в тайне сохраняется сам факт продажи квартиры, в прессе даются фотографии других объектов. Конечно, показывать потенциальным покупателям придется подлинный объект, но вживую квартиру увидят максимум десять человек, а фотографии в журнале многие тысячи.

Богатый клиент предъявляет заметно большие требования к качеству оказываемых услуг. Агент должен работать с ним и только с ним, просмотры вариантов подстраиваются под его график. Риэлтор не может позволить себе роскоши не мочь смотреть квартиру в любое придуманное клиентом время, всевозможные попытки вести несколько сделок одновременно тут исключены. Часто бывает так, что клиент требует от риэлтора предварительно отсматривать все варианты и даже присылать фотографии по электронной почте. А поскольку продавец такой квартиры тоже не простой, он может запретить фотографировать, и распутывать этот конфликт интересов тоже забота риэлтора. Уровень погруженности в перипетии сделки, а также тот грустный факт, что не всегда усилия агента приносят результат, иллюстрирует такой популярный в риэлторской среде анекдот. Один маклер рассказывает другому: Работал тут с г-ном А., он покупал себе дом в Подмосковье. Отсмотрели мы с ним 20 вариантов. И в итоге он купил Челси.

Чем окупаются все эти головоломные усилия? Разумеется, комиссионными. В дорогом сегменте рынка они редко составляют менее $30 тыс. Если меньше это значит, что агентство здесь работает недавно и нормальных технологий не имеет. Те, кто находятся давно и действуют профессионально, знают себе цену.


И, наконец, почти наверняка богатый человек откажется от самостоятельного сбора всевозможных справок, унизительного хождения по инстанциям все это он поручит риэлтору, дав ему соответствующую нотариальную доверенность. И передача денег за квартиру, которая на дешевом рынке осуществляется практически в единственной форме через депозитарные банковские ячейки, в дорогом сегменте далеко не всегда так проста. Продавец может пожелать получить деньги сразу на банковский счет в оффшоре, и для соблюдения интересов сторон и их безопасности риэлторам приходится разрабатывать целые финансовые схемы.



Очень похожие публикации:
Функция архитектуры
На грани нервного срыва
Первые этажи предлогать
Курортный роман
Город для отдыха, город для бизнеса
Витрина имени Горького
Заводы на распутье


[t0.0123]