Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

С рулем, но без ветрил



Российский и иностранный инвестор не решаются строить в Москве гостиницы средней звездности. Попробуем разобрать причины, препятствующие развитию этого сегмента.


Правительство Москвы взяло на себя роль локомотива, тянущего неподъемный среднезвездочный сегмент. Однако в поезд, очевидно, забыли посадить инвесторов.

Согласно данным статистики, в Москве сегодня насчитывается около 40% отелей класса «три звезды». Однако обслуживание или цены на него часто не отвечают такому статусу – первое оказывается, как правило, ниже, вторые – выше. Так сложилось, что по-настоящему трехзвездочное качество стоит сегодня в Москве как четырехзведочное, а за деньги, адекватные трем звездам, продается чаще всего плохое обслуживание более низкого класса. Как показывают результаты исследований HCDG, иностранцы, формирующие сегодня до 90% клиентской базы столичных люксовых гостиниц, также порой предпочли бы остановиться в отеле средней категории.

Прежде чем гостиницу сертифицировать в соответствии с той или иной системой, ее необходимо построить. И вот тут выясняется, что в строительстве гостиниц среднего сегмента заинтересовано лишь правительство, поскольку от уровня развитости гостиничной инфраструктуры зависит уровень гостеприимности субъекта и политическая активность в том числе, и туристы, которые предпочитают в такой гостинице останавливаться. Однако «демократическая объективность» не предполагает строительства отелей за счет городской казны. Инвестор же в строительстве трехзвездочных отелей не заинтересован – стоимость их возведения оказывается равной строительству люксовых гостиниц, а окупаемость - почти в два раза дольше.

Сроки предпроектной и проектной стадии строительства гостиниц в России оказываются затянутыми из-за закоренелого бюрократизма и сложностей с оформлением земельного участка. Для инвестора этот этап может растянуться на годы. По словам генерального директора Hotel ConsultingDevelopment Group Александра Лесника, разработка только архитектурной концепции занимает не менее одного месяца, после чего она должна пройти регламентную комиссию, около 50 согласований в государственных инстанциях, прежде, чем быть утвержденной. Таким образом, пока собирается пакет исходно-разрешительной документации, разрабатывается ТЭО и прочее, проект вполне могут «завернуть». Соответственно, инвесторы не рискуют «вести» трехзвездочный проект «с нуля», предпочитая входить в него на стадии полуготовности. И это можно уже считать правилом российского рынка. Даже если инвестору удалось пройти эту стадию и приобрести подходящий участок (что гораздо сложнее), он сталкивается с таким специфическим явлением как «взнос за развитие инфраструктуры», т.е. за присутствие в районе инженерных систем и коммуникаций. Взнос этот не фиксированный и может достигать внушительных размеров.

Оказывается, наиболее дорогая земля приобретается именно для возведения трехзвездочной гостиницы – стоимость участка составляет обычно 13-14% от вложенных инвестиций. В то время как при строительстве 4 или 5 звезд - 11-13%. Дороговизна земли связана с двумя факторами: во-первых, 3-звездные, будучи предназначены для массового туриста, должны быть сами по себе объемными, а, соответственно, занимать и большую территорию. По крайней мере, раньше было так. Сейчас, конечно, теоретически возможно построить узенький небоскреб на маленьком клочке, но практически подходящий земельный участок с хорошей почвой найти невозможно. Поэтому так будет и дальше. Во-вторых, если 1- и 2-звездочные гостиницы могут располагаться на окраине, то для 3-звездочной дислокация на МКАД не годится. Поэтому приходится под строительство 3-звездочных гостиниц приобретать большие участки в ЦАО.

Фактически гостиницы среднего сегмента рынка приносят такую же прибыль, что и отели класса люкс, т.е. 30%. Однако, в реальных цифрах эта доходность сильно разнится, поскольку 30% от оборота пятизвездочной гостиницы, где номер стоит $200, в несколько раз отличается от оборота трехзвездной, которые продают номера не дороже чем за $10 Кроме того, после уплаты налогов чистая прибыль хотельера составляет фактически 2% в год.

Между тем, минимальная стоимость разработки архитектурной концепции стоит сегодня около $1-1,5 за кв.м, разработка ТЭО - $8- 10 за кв.м, разработка рабочей документации - до $10 за кв.м. Согласно правилам рынка, если стоимость земельного участка выходит за рамки 20% от бюджета проекта, то окупаемость этой гостиницы может затянуться более, чем на 10 лет, а то и вообще гостиница окажется нерентабельной. Между тем, срок окупаемости гостиницы класса 3 звезды составляет от 6 до 10 лет.

Соответственно, если российский инвестор и идет на финансирование строительства среднезвездочного отеля, то делает это не на начальной стадии. Кроме того, по мнению Александра Лесника, делать он это может самыми разными способами – привлекая финансовые средства под проценты, с последующей сдачей в аренду или управление, с продажей части комплекса под центры прибыли, удовлетворяющие концепции объекта и т.д. «Российский девелопер, – говорит г-н Лесник, - обычно представлен в двух лицах: он и разработчик проекта и чаще всего его инвестор, поскольку в большинстве случаев находится под зонтиком материнской компании-инициатора проекта».

Сложно подсчитать, сколько в результате стоит возведение одного номера в отеле как средней, так и высокой звездности, по разным оценкам, от $400 тыс. (ErnstYoung) до $800 тыс. (ДИПС). В Европе, по данным Andersen Consulting, строительство отеля среднего сегмента обойдется в $50-80 тыс. за номер, класса «люкс» - $100-150 тыс./номер. Поэтому строительство среднезвездочного отеля за рубежом экономически привлекательно, а в России – нет. Т.е. дело даже не в объеме затрат, а в том, что стоимость строительства как люксовой, так и среднезвездочной гостиницы равны, а окупаемость и рентабельность разные.

Прогноз действительно бурного развития этого сегмента можно связывать только со стоимостью строительства – когда строительство гостиниц класса 3 звезды будет стоить дешевле, чем 4 или 5, тогда инвесторы и возьмутся за невспаханное поле под тремя звездами.


Законы рынка и опыт развития зарубежной гостиничной инфраструктуры показывает, что так или иначе сначала развивается верхний сегмент рынка, и по мере насыщения инвестиционная активность переключается на отели средней категории или, как еще говорят, первого класса. Таким образом, политика московского правительства логична и целесообразна, поскольку российский рынок дозрел до развития среднезвездочных отелей. Однако для того, чтобы оно началось, необходима некоторая предрасположенность московского правительства – в виде льгот и отмены «взноса на развитие городской инфраструктуры».



Очень похожие публикации:
Первые этажи предлогать
Курортный роман
Город для отдыха, город для бизнеса
Витрина имени Горького
Заводы на распутье
Баланс по центру
Престиж под колпаком


[t0.0486]