Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Рост арендных ставок в офисном сегменте прекратился



За прошедшие полгода ставки аренды и продажи во всех сегментах рынка практически не выросли. Рост, если и был, то незначительный - до 1%. Однако мы заметили, что многие девелоперы и инвесторы проектов стали более консервативны в своих прогнозах, и при планировании на длительные сроки ориентируется на более низкий уровень арендных ставок. Мы же считаем, что рост ставок прекратился. Уровень вакантных площадей для офисов класса по итогам полугодия составил в классе А – 4,6%, в классе В – 6,2%.

Константин Романов, директор отдела стратегического консалтинга Khight Frank:


В сегменте торговли можно отметить, что интенсивно развиваются дистанционные торговые центры типа МЕГА, т.е. крупные и вне пешеходной доступности. Отмечаем также развитие инфраструктурных торговых центров, обслуживающих локальных жителей и обладающие полным набором услуг. Те торговые центры, которые расположены между этими двумя категориями, исчезают. Заметна тенденция к региональному расширению торговых сетей. В регионах существует скрытый спрос – т.е. там всегда есть возможность построить более удобный и более концептуальный торговый центр. И вот этот скрытый спрос, хоть он и не очень большой, но растет.

В сегменте офисов развиваются бизнес-парки с развитой инфраструктурой, которые компании используют под бэк-офисы, непредставительские офисы, например МТС, операционистам которого не обязательно «сидеть» в центре. Однако, техно-парки никогда не станут классом А, поскольку на рынок в конце 2005 выйдет самый высококачественный проект Дукат-плаза, который сместит и скорректирует нынешнюю классификацию. Сегодня хорошее здание представляет собой либо прайм-билдинг, т.е. высокое качество, либо прайм-локэйшн, выгодное месторасположение. Этот проект совместит в себе и то и другое, и некоторые здания класса А перейдут в класс В.

Что касается т.н. банковского кризиса, то мы не считаем, что он присутствует в России на макроуровне и в долгосрочном плане. Но в некоторой степени это отразится на портфеле инвестиций банковской системы, который будет избирательно подходить к инвестициям в недвижимость и двигаться к более ликвидным проектам.
Юлия Никуличева, заместитель Гендиректора Jones Lang LaSalle:

В сегменте складской недвижимости активизировались как российские, так и иностранные инвесторы. Под склады приспосабливаются давно выкупленные земельные участки, которым долгое время подыскивалось выгодное применение. Складские комплексы строятся на участках, расположенных дальше, чем 10 км от МКАД и вне городов, поскольку в противном случае такие участки идут под застройку бизнес-центрами и торговыми комплексами. Насколько мне известно, сейчас складские комплексы развивают компании «Кулон», AIG Linkoln, BUIG, «Хайнс» и «Пролоджик».

В сегменте торговых помещений ставки также выросли. Сегодня ставка аренды на отдельно-стоящие помещения доходит до $6 тыс. за метр (на Тверской), ставка аренды на помещения в торговых центрах – до $3,5-4 тыс. Структура торговых улиц не изменилась – это по-прежнему Тверская и Новый Арбат, хотя последний наиболее активно развивает именно развлекательный бизнес. Определилась и средняя ставка на аренду помещения в ТЦ – это около $2,5 тыс., т.е. они чуть-чуть выросли, поскольку большинство сетевых арендаторов стремится сесть именно в торговых центрах в наиболее торговых зонах – начиная от пр. Мира и далее против часовой стрелки до Профсоюзной ул. В этом полугодии открылось несколько торговых центров, в частности Ашан-Строгино и Калужский. Центр Москвы по-прежнему не насыщен торговыми центрами, ставки здесь растут. Спальные районы активно застраиваются торговыми центрами, но здесь ограничен спрос и круг арендаторов. Очевидно, в ближайшее время здесь может произойти снижение ставок аренды на торговые центры.

Что касается офисов, то за прошедшие полгода ставки аренды практически не изменились. Однако, отмечу, что несколько ускорился рост ставок аренды, потому что арендаторы – как российские, так и иностранные – стремятся «сесть» в зданиях «премиум-класса». Сейчас возводится нескольких таких зданий – например Москва-Сити, Балчуг, Арбат, 1, последний, кстати, очень быстро ушел с рынка, поскольку его купила для собственных целей компания ТНК. Интенсивнее всего растут ставки для зданий класса В, поскольку здесь большой разброс – многие реконструированные помещения бывших НИИ относятся тоже к классу В и стоят значительно меньше, чем здания построенные. Дело в том, что стоимость реконструкции не очень высока, и это позволяет устанавливать сравнительно низкие цены. Так, например, представляет собой реконструированные здания бизнес-парк «Дербеневский», бизнес-центр на Варшавском шоссе, 5, на Малой Семеновской, В целом, за прошедшие 6 месяцев класс А и В подорожал на 5%. Сейчас средняя базовая ставка на здания класса А представляет $525-610, на В - $350-490, в зависимости от месторасположения и качества здания. Растет спрос и на здания класса С., и сегодня они стоят уже $200-350/кв.м. Ставки купли-продажи офисов также показали небольшой рост. Сейчас многие компании предпочитают покупать здание в собственность, как это сделала ТНК. Происходит некоторая дифференциация спроса, классификация устоялась и арендаторы точно знают, в каком помещении они хотят «сесть».



Очень похожие публикации:
Банкиры в мечтах об ипотеке
Эксперименты неУЭЗвимости
Франчайзинг не предлагать
Госстрой объявил всеобщую мобилизацию
Промышленное будущее Москвы
Приманка для бизнесменов
Ведомственное жилье сегодня


[t0.0191]