Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Риэлторы продолжают надеяться, что рост цен будет



ВОПРОСЫ РИЭЛТОРАМ
1 Как вы оцениваете перспективы московского рынка жилой недвижимости к концу 2004 года?
2 Какой сектор рынка недвижимости будет наиболее активно развиваться в оставшийся период 2004 года?
3 Произойдет ли в ближайшее время перенасыщение столичного рынка недвижимости и, как следствие, продвижение московских застройщиков и инвесторов в регионы?
4 Изменит ли ситуацию на рынке недвижимости проведение постоянных земельных аукционов по продаже прав строительства?

Все лето аналитики рынка недвижимости и риэлторы предвещали новый скачок цен на московские квартиры, который должен был произойти в августе-сентябре. Однако первый осенний месяц подошел к концу, а роста все нет. И пока нет причин, которые могут вывести московский рынок недвижимости из его стабильного состояния. Мы решили попросить риэлторов поделиться мнением о перспективах развития рынка жилой недвижимости столицы до конца текущего года.

Четких предпосылок для бурного роста или резкого падения на рынке жилой недвижимости нет. Ожидается плавный рост на уровне 1–2% в месяц. Ситуация на первичном рынке будет определять развитие рынка недвижимости в целом. Осенью ожидается небольшой всплеск покупательской активности и рост цен на тех объектах, которые сдаются госкомиссии. Наиболее ликвидные объекты, в том числе новостройки бизнес-класса, будут дорожать активнее, примерно на 3–5%. Судя по информации, которая поступает от правительства Москвы, объем предложения на рынке жилья будет с каждым годом увеличиваться. Однако предложению соответствует высокий спрос. Все, что сдается госкомиссии, давно распродано. Сегодня мы реализуем жилье в домах, которые только строятся.
Один из самых перспективных и наиболее активно развивающихся рынков на сегодняшний момент — рынок загородной недвижимости. Очень многие деловые люди сейчас предпочитают работать в крупном мегаполисе, а жить за городом, в лесу или на берегу реки. Только в нашу компанию ежемесячно поступает около 6 тыс. звонков от людей, которые хотят приобрести коттеджи в сегменте бизнес-класса стоимостью от $300 тыс. до 800 тыс. Объем предложений на рынке не в состоянии удовлетворить такой спрос.
На сегодняшний день в Подмосковье строится около 250 коттеджных поселков — это примерно 10–12 тыс. домов. Но в 40% случаев это только декларация строительства. Продается в основном поле, огороженное забором — земля с подрядом. По оценкам наших экспертов, из этих 250 поселков в течение ближайших двух лет достроятся только 4 А это не более 1,5–2 тыс. домов, которые будут раскуплены еще до конца строительства.
Нехватка профессиональных девелоперов, профессиональных риэлторских компаний с обширной информационной базой и толковыми агентами, которые помогают в поиске загородной недвижимости, приводит к дефициту и росту цен.
Потребительский спрос на жилье в Москве по-прежнему очень высок, и говорить затоваривании рынка недвижимости не приходится. Темпы возведения зданий в столице только набирают обороты. С каждым годом количество участков под застройку только увеличивается. В основном это, конечно, точечная застройка, поскольку мест под комплексную застройку в городе практически не осталось. Поэтому девелоперам приходится активно осваивать рынок Подмосковья.
Земельные аукционы по продаже прав строительства в Москве позволят наконец определить настоящую рыночную стоимость столичной земли. Это самый прогрессивный, прозрачный, открытый и надежный способ распределения прав на застройку участка. Конечно, некоторые участки будут покупаться сразу, а на другие придется снижать цену, но это и есть рыночное ценообразование.

--------------------------------------------------------------------------------
Евгений РЕДЬКИН,
руководитель центра PR-технологий компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
--------------------------------------------------------------------------------

На сегодняшний день опасения по поводу падения рынка необоснованны. Жилая недвижимость — одна из самых востребованных на рынке, потому перспективы здесь самые оптимистичные.


--------------------------------------------------------------------------------
Андрей ХОХЛОВ,
руководитель департамента первичного рынка жилья компании «Кондр»
--------------------------------------------------------------------------------

Московские инвесторы и застройщики уже достаточно давно работают в регионах, так как столичный рынок не предоставляет достаточного простора для их деятельности.


Лидирующие позиции остаются за новостройками и коммерческой недвижимостью.


--------------------------------------------------------------------------------
Нина КУЗНЕЦОВА,
генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»
--------------------------------------------------------------------------------


Аукционы проводились и раньше, это не новый процесс. Однако земли под застройку в Москве остается все меньше и меньше, что, соответственно, сказывается на росте цен.

--------------------------------------------------------------------------------
Константин КОВАЛЕВ,
управляющий партнер компании Blackwood
--------------------------------------------------------------------------------


Сегодня уже можно определенно сказать, что кризис, о котором так много говорили этим летом, не произошел. Исходя из данных корпорации МИАН по темпам продаж в августе и начале сентября, уже не произойдет. Объемы продаж сегодня соответствуют показателям наиболее активных месяцев года — февраля и марта.
В целом можно утверждать, что московский рынок недвижимости сейчас стабилизировался, и в перспективе нас вряд ли ждут какие-либо резкие скачки цен. Существующий спрос на жилье, который по-прежнему опережает предложение, позволяет прогнозировать стабильный, хотя и не такой быстрый, как в предыдущие годы, рост цен во всех сегментах рынка жилой недвижимости.
Прежде всего хочется отметить рынок элитных квартир. В связи с очень ограниченным количеством предложений в этом секторе спрос на такое жилье традиционно велик и, как показали летние месяцы, стабилен. На мой взгляд, по-прежнему высокий интерес сохранится к домам улучшенных типовых серий и сегменту наиболее дешевых квартир.
Многие московские застройщики уже давно вышли в регионы. Причин тому несколько. Во-первых, там имеется больший выбор земельных участков, а в сравнении с Москвой цена на землю не так сильно увеличивает стоимость объекта.
Если говорить о перенасыщении московского рынка недвижимости, хочется заметить, что, конечно, сейчас свободных площадок для застройки в Москве осталось совсем немного. Однако нельзя забывать про районы, где сносятся пятиэтажки и освобождаются промзоны. Процесс обновления Москвы идет постоянно.
Очевидна тенденция укрупнения пула игроков на девелоперском рынке. Средние и мелкие участники рынка, которые не могут бороться на равных с крупными компаниями, возможно, будут уходить в Московскую область и регионы. Мне кажется, эта тенденция сохранится, и проведение земельных аукционов по продаже прав на строительство в ближайшее время вряд ли повлечет за собой сильные изменения.

Получение строительной площадки — часть процесса реализации проекта. Проект должен быть правильно позиционирован, рассчитана его экономика и т. д. Поскольку аукционы предполагают некий первоначальный взнос для участия в торгах, этот барьер определенным образом «отсечет» фирмы, борющиеся за обладание участком без предварительного плана его освоения. Таким образом, аукционы могут отсеять непрофессиональные или случайные компании.

Анализировать динамику цен на рынке элитного жилья сложно, поскольку каждый из таких объектов является по-своему уникальным, его цена может меняться независимо от стоимости других объектов этого сегмента. Кроме того, необходимо иметь в виду, что рост цены объекта недвижимости имеет три составляющие: общерыночный рост, увеличение стоимости по ходу строительства и рост цены объекта благодаря его продвижению на рынок.
В настоящий момент происходит существенное увеличение потребительского спроса, активность покупателей элитного жилья растет, и осенние месяцы должны быть по-настоящему «жаркими».
По нашим оценкам, цены продолжат увеличиваться, и к концу года прирост составит порядка 12%.
Согласно заявленным планам девелоперских компаний, в текущем году будет завершено строительство более 170 тыс. кв. м элитного жилья, таким образом, к концу года общий объем предложения достигнет 370 тыс. кв. м.
Спрос на элитное жилье в Москве значительно превышает предложение, и в результате дефицита ежегодные темпы роста цен достигают 30%.
В последние годы на рынке наблюдается также увеличение спроса на дома, расположенные за пределами центра Москвы на обособленных территориях в парковых или лесных зонах.
Абсолютно новым для рынка жилой недвижимости является сегмент элитных загородных квартир, который будет активно развиваться в ближайшее время. Сейчас это направление представлено несколькими объектами, расположенными между Киевским и Новорижским шоссе.
Среди основных критериев отнесения объекта недвижимости к исследуемому сегменту можно назвать следующие:
— удобство расположения, т. е. направление, по которому расположен объект, его удаленность от МКАД, транспортная доступность;
— качество окружающей территории: экологическая обстановка, особенности ландшафта, видовые характеристики, наличие леса, водоема и т. д.;
— инженерно-технические характеристики объекта. Современное высококлассное жилье должно отвечать международным стандартам качества строительства и используемых материалов. Объект должен быть обеспечен современными инженерными системами и необходимыми коммуникациями. Большое значение имеют планировки квартир и помещений общественного пользования, архитектурная целостность объекта, качество внутренней отделки;
— инфраструктура объекта. Для жилых домов за городом наличие развитой инфраструктуры, отвечающей требованиям современного городского жителя, является необходимым условием успешного проекта.
Сегмент элитных малоквартирных домов в Подмосковье возник как альтернатива элитному городскому жилью, поэтому объекты этой категории должны, во-первых, удачно совмещать в себе преимущества городского и загородного жилья, а кроме того, выигрывать в цене и у городских квартир, и у загородных коттеджей. В среднем уровень цен сопоставим с ценами на жилье бизнес-класса в столице.
Дефицит строительных площадок в Москве, а также стремление к экспансии и реализации своих интересов там, где рынок еще не окончательно поделен, являются причинами того, что столичные застройщики выходят за пределы московского рынка.



Очень похожие публикации:
Франчайзинг не предлагать
Госстрой объявил всеобщую мобилизацию
Промышленное будущее Москвы
Приманка для бизнесменов
Ведомственное жилье сегодня
Элита Second Hand
Дом с дефектом


[t0.0147]