Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Доходное хобби



- Ваши инвестиции в недвижимость направлены на рынок вторичного жилья в элитных районах Москвы. Какой тактики вы придерживаетесь?
- Мы приобретаем блоки коммунальных квартир в старых, но интересных домах в центре Москвы.. Идеально весь этаж. Далее расселение жильцов, капитальный ремонт квартиры, и ее продажа.

Частный инвестор Егор Сирота, вице-президент Альфа-Эко, вместе с партнером по бизнесу и коллегой по бизнесу Игорем Литваком три года назад завел себе нестандартное хобби. Вместо того чтобы забрасывать двухдолларовые мячи на гольф-полях мировых курортов и лениво наслаждаться часами, свободными от будничной суеты, Егор ездит по старым московским коммунальным квартирам, выбирая ту неповторимую, ремонтное перевоплощение которой через полгода принесет ему созидательную радость и инвестиционный доход.

- Вы, как видно, собрали полный каталог своих проектов. Это для удовольствия или тоже для бизнеса?
- Конечно, мы гордимся, тем, что сделано. Это приятно взять нечто выглядящее непрезентабельно но с большим коммерческим и эстетическим потенциалом и сделать из этого красивую вещь, и поделиться своей радостью

- Каковы финансовые итоги таких инвестиций?
- Важен возврат на подобные инвестиции он может достигать 35 40% годовых. А говоря об абсолютных цифрах, сумма инвестиций в наши объекты достаточно значительна.
(Егор показывает толстые папки с файлами историй объектов. В файле фото до и после ремонта квартиры площадью в старом доме внутри Садового кольца ; он достает другой файл с фотографией шикарного четырехэтажного старого дома и показывает фотографии большоё пятикоснатной квартиры на втором этаже)

- Таких инвесторов, как вы, в столице много?
- Как ни странно, но, по-моему, нет. Вроде бы и рынок довольно прозрачен, и доходных проектов по перепродаже квартир с ремонтом за десятилетие существует немало, да сам механизм сделок отрегулирован. Но инвесторов при этом мало. Возможно, причины тому две. Первая это весьма трудоемкий процесс. Вторая он всё-таки требует достаточно серьезных финансовых затрат.

- Как вы вообще оказались в этом бизнесе? С чего все началось?
- Честно говоря, я, и мой партнер здесь со мной, думаю, солидарен, очень любим недвижимость. Приятно правильно выбрать объект, участвовать в ре-дизайне, строительстве, руководить сработавшейся командой созданной нами в самом начале работы, создавая на каждом этапе проекта добавочную стоимость. Помимо этого, этот бизнес а по сути хобби позволяет нам не отрывать много времени от работы, которая требует посвящения наших сил в полном объёме.
.
- С какой суммы вы стартовали?
- Мы начали три года назад вложив в первый объект десятки тысяч долларов. Думаю, что сейчас можно начинать вхождение на рынок с $300 тыс. $200 тыс., чтобы купить квартиру и $100 тыс., - чтобы ее отремонтировать.

- Во сколько обходится приведение коммуналок в предпродажное состояние?
- сумма может достигать $400-500 за кв.м. и квартира готова под ключ. Новому владельцу остается только поставить мебель.


- Сколько времени проходит между сделками приобретения квартиры и ее последующей продажи?
- Шесть месяцев, в среднем. Сам ремонт можно сделать за 4 месяца. За это время можно отремонтировать все, что угодно.

- Сколько людей задействовано во всей цепочке реализации ваших проектов?
- Инвесторов в бизнес двое это я и мой партнер, также работающий в нашей компании Игорь Литвак. Мы вместе работали и на предыдущем месте работы. Также в нашей команде работает риэлторы, строители, дизайнеры, - всего около десяти человек.

Вы работает с постоянной бригадой ремонтников или привлекаете разные компании?
- У нас своя команда.

Подбор и реализацию квартир ведете через риэлтерские агентства?
- Да. У нас сложились хорошие отношения с БЭСТ-Недвижимость. Они не просто хорошо знают рынок, но и понимают, объект каких параметров необходим частному инвестору, чтобы, как говорят, unloсk value, - приобрести ее недорого, отремонтировать и продать с прибылью. Мы нашли агентов по рекомендации банка Дельта Кредит, активно работающего с риэлтерскими компаниями по ипотеке. Мы узнали, кто из агентов продал наибольшее число квартир, и стали с ними сотрудничать.

Сколько лет вы работаете вместе?
- Три года. А за последние два года - мы сделали около 7 проектов.

- Страхование используете?
- Квартиру страхуем. Сделку нет. Мы используем все возможные механизмы проверки истории титула собственности квартир. Хорошо проверяем титул сами, плюс это делают риэлторы.


- Продажа квартир тоже идет через риэлтера?
- Да, при чем это полезно делать именно через того риэлтера, который покупал квартиру. В этом случае ему известна история всех коммунальных жильцов, и он может объяснить всю историю титула квартиры ее новому покупателю.

- А если цены на рынке, гипотетически, перестанут расти или даже начнут падать, ваш бизнес потеряет смысл?
- Нет. Я же говорю, что эффект инвестиций в случае операций по реновации или коверсии - квартир зависит не от динамики роста цен, а от создания инвестором той самой добавочной стоимости. Мы в свои проекты всегда закладываем ситуацию с нулевым ростом цен на рынке.

- Сколько составил, по вашим данным, годовой рост цен в вашем сегменте рынка недвижимости?
- Сейчас в зоне внутри Садового кольца или между Садовым и Бульварным кольцом квартиру с евро-ремонтом в старом, довоенной постройки фонде можно продать от $250 Год назад эта нижняя планка цены была на уровне $200 Следовательно, цены за год выросли примерно на 25%.

- Как создается добавочная стоимость при том типе инвестиций, который вы выбрали?
- Во-первых, само расселение коммунальных квартир увеличивает их стоимость в свободном виде примерно на 15%. Второе ремонт. Если он удачный, а мы делаем именно такой ремонт, нейтральный, который нравится большой категории покупателей, - это еще 15%. Еще 10% прибавочной стоимости это инвестиции в улучшении состояния подъезда. В итоге, стоимость квартиры вырастает на 30-40%. Это гораздо интереснее для инвестора, чем, например, простые спекуляции на земельном рынке. Где ты не создаешь той самой добавочной стоимости, а сидишь и ждешь, когда поднимутся цены.

- От чего зависит размер дохода инвестора?
- В большой степени от правильного выбора объекта. Выкуп блока квартир, этажа всегда интереснее для инвестора. Самый большой проект, который мы делали - три большие квартиры на этаже.

- Риэлтеры говорят, что в центре города не расселенных коммуналок осталось очень мало. А те, что не расселены это безнадежные варианты.
- Их мало. Но они есть. И их выбор, очень важен для успешной реализации проекта. Мы стараемся подбирать квартиры с изюминкой, в исторически интересных зданиях, с хорошим видом на город.

- Можно поподробнее о том, как вы выбираете квартиры?
- Для эффективных инвестиций это важнее всего. Ведь отремонтировать квартиру может кто угодно. Выбрать ту объект, где можно unlock value - т.е. который содержит ту самую скрытую добавочную стоимость, - вот что действительно важно. Критерии отбора у нас такие. Первое берем интересный район. Например, у метро Цветной бульвар (Егор дает лист, где сведены предложения по этой зоне) и риэлтеры делают выборку коммунальных квартир на продажу в интересных домах. Видим, что из девяти объектов со средней ценой $1300-1500 за кв. м. квартира на 2-м этаже, площадью 129 кв. м и ценой площади $1200 за квадрат справедливое по стоимости предложение. Второй этап оценить уровень цен продажи не коммунальных, подходящих для конечного покупателя, квартир (он показывает на графу со сведенными по рынку продаж таких квартир данными). Видите, в среднем он составляет здесь $2116 за кв. м. А элитное жилье, новостройки, продаются здесь же по $2700 (новая графа на листе). Следовательно, купив эту квартиру по цене метра $1200, мы с большой вероятностью сможет продать ее по $2100-2200 за метр. Разница в $900-1000 с каждого метра вполне допускает возможность ремонта и получение прибыли со сделки в размере $500 за кв. м. значит, такой вариант вполне подходит.

- Какие еще рынки, с вашей точки зрения, сейчас наиболее перспективы для частных инвестиций?
- Интересен загородный рынок. Но я не думаю, что у нас при нашей занятости на работе - хватит на это времени и сил - хотя бы из-за многих часов в дорожных пробках.
Но вот к чему мы присматриваемся, так это к рынку Санкт-Петербурга (из недр шкафа Егор достает еще одну объемную папку).
Там ситуации сложнее, чем в Москве. Потому что объем спроса на квартиры дорогого сегмента меньше. Если в столице покупка квартиры за $300-400 тыс.- это происходит сплошь и рядом, то в Питере этот редкость. Например, у одной из лидирующих компании продающих элитную недвижимость в Санкт-Петербурге, в этом году не было ни одной сделки с жильем дороже $250 тыс. Покупатели, обладающие соответствующей суммой, очень требовательны в выборе квартир. А те, у кого больше $400 тыс., уже ожидают чуть ли не дворцы с видом на Неву.

- Почему принципиально не инвестируете в новостройки?
- Мы не занимаемся первичным рынком именно потому, что не хотим заниматься пассивными инвестициями, когда, купив что-то, просто ждешь роста цен на рынке. Кроме того, для нас важно иметь свидетельство о собственности на квартиру. Это создает большую ликвидность объекта. Квартиру, или дом, или завод все равно что легче продать, имея права собственности, чем реализовать инвестиционный контракт, паевое участие.

- Легко обеспечиваете согласование перепланировок в Москве?
- В Москве это нужно делать в обязательном порядке. Сейчас квартира без согласованной перепланировки сразу теряет в цене порядка $50 тыс.


- Но цены на недвижимость Петербурга пока что ниже московских
- В сегменте элитного жилья не намного. Например, стоимость площади в коммуналках в центре Питера ниже московских предложений всего на $100-200 за кв. м. порядка $1600 за кв. м. И при более низкой, чем в Москве ликвидности и почти таких же ценах, в Питере искать пути эффективного инвестирования сложнее. Один из вариантов мансарды. Покупаешь квартиру на верхнем этаже и присоединяешь чердак. Объектов, подходящих для этого, в Питере много.

- Где это проще делать, в Москве или Петербурге?
- В Москве проще. Например, для согласования присоединения чердака к квартире в Питере требуется согласие не только жильцом этажом ниже, как это принято в столице, но и согласие всех жильцов подъезда до первого этажа.. Представьте - там к соседке заходишь за подписью, а она тебе: Ой, сынок, у меня ванна течет, - намек понятен. И так во всем подъезде.

- Во что обходится вам сама процедура согласований?
- Согласование это законный процесс. Проходится он в среднем за 2-3 месяца. Если перепланировка делается с нарушениями норм, согласование обходится, наверное, дорого. Но мы делаем все, как положено, и поэтому эта процедура не стоит практически ничего только гос. сборы.

- Получив опыт успешного инвестирования, вы, тем ни менее продолжаете совмещать основную работу и частный бизнес. Не думали сосредоточиться только на недвижимости?
- У меня очень требовательная работа, в которую я погружаюсь полностью. Недвижимость это просто хобби. Несмотря на то, что это большие объемы и сложные проекты при налаженном процессе - такие проекты требуют от нас два визита на объекты в неделю, один из которых можно сделать в выходные. Поэтому мое хобби не занимает много времени и не мешает основному занятию. Этого нам удалось достичь благодаря команде надёжных профессионалов, которую мы смогли создать.

- Каким образом частные инвесторы оптимизируют налогообложение?
- Правильный путь - указывать при продаже объекта реальную цену и платить 13% налог с разницы между ней и стоимостью квартиры при покупке.

Личное дело
Егор Сирота родился в 1971 году в Ленинграде. В 1993 году закончил Ленинградский Государственный Университет, в 1997 году Пенсильванский Университет (США), в 2000 году Гарвардскую школу бизнеса (США). С 2000 по 2002 год работал инвестиционный банкир в Lehman Brothers (Нью-Йорк, США), потом год был вице-президентом Delta Capital Management (Москва), сейчас вице-президент Альфа-Эко.

- Случались у вас были неудачные проекты, на которых вы не заработали?
- К счастью, нет. Хотя сложные, проблемные проекты были. Например. В одной из квартир, как выяснилось при ремонте, были серьезные технические дефекты больше допустимого провисали перекрытия потолка и пола. Пришлось пойти на лишние расходы и поставить из подвала подкрепляющие колонны, пришлось усилить потолок квартир второго и третьего этажа. Но реализовать это проект удалось хорошо, благо цены на недвижимость тогда росли.

Основные параметры данного типа инвестирования
Порог вхождения в рынок $300 тыс.
Средний срок реализации проекта 6 месяцев
Доход инвестора от 30% на вложенный капитал


Преимущества инвестирования в квартиры вторичного рынка
·Получения права собственности на объекты
·Предсказуемость сроков проекта
·Предсказуемость объемов капиталовложений
·Высокая ликвидность квартир
·Отсутствие риска недостроя, типичного для домов первичного рынка
·Возможность выбора исторического объекта с изюминкой

В следующем номере журнала Building Life, который выйдет 18 октября, будет опубликовано интервью с частным инвестором Евгений Морозовым директором Газпроминвестхолдинга.


Рост стоимости квартиры при реновации
+10% за расселение коммунальных жильцов
+20% за удачный ремонт
+10% за улучшение состояния подъезда
+ 10-15% за возможное увеличение цен на рынке за время реализации проекта



Очень похожие публикации:
Инвестпродажи в России
Архитектура в истинном цвете
Хотели развивать ипотеку
Прыжки через загогулину
С рулем, но без ветрил
Меняю квартиру на офис
Владимир РЕСИН: Строителей ругают всегда. Московских - в особенности


[t0.0064]