Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Неприличное поведение рынка жилья пока не меняется



В феврале Греф заявил о том, что стремительный рост цен на фондовом рынке и рынке недвижимости грозит их перегревом. Действительно, например, по данным аналитического центра ирн.ru, цены на квартиры в Москве превысили докризисный уровень, а за последние три года столичное жилье подорожало почти на 85%. По мнению Грефа, из-за недостатка других возможностей для вложения свободных средств рынок просто не в состоянии переварить сформировавшийся поток инвестиций. О "мыльном пузыре" заговорили многие - например, такой известный экономист, как Александр Шохин. Правда, он видит опасность не для покупателей жилья. "Пузырь касается. .. того, что многие компании в области недвижимости, застройщики используют привлечение средств населения и некоторых институтов для нового строительства в то время, как этими деньгами затыкают финансовые дыры по старым объектам, и некоторые из них устраивают что-то похожее на финансовые пирамиды" - так он прокомментировал слова Грефа на своем сайте в Интернете.

"Неприличный" рост цен на московские квартиры, встревоживший министра экономического развития и торговли Германа Грефа, продолжается. Но разговоры о "мыльном пузыре" не находят подтверждения у аналитиков: по их мнению, рынок не имеет предпосылок для спада по крайней мере на ближайший год. Крепнущая общая экономическая стабильность при одновременном росте цен на энергоносители, стройматериалы, увеличивающиеся доходы населения не позволяют предполагать скорого обвала рынка. Максимум, о котором с изрядной долей скепсиса говорят риэлторы и аналитики в прогнозах на этот год, - замедление темпов роста цен.

В I квартале 2004 г. стройкомплексом Москвы введено в эксплуатацию, по его собственным данным, 1 164 800 кв. м, что на 9900 кв. м больше, чем в I квартале прошлого года. План на 2004 г. составляет 4,5 млн кв. м. Из построенного 152 000 кв. м приходится на социальное жилье (прирост - 57 000 кв. м по сравнению с тем же периодом 2003 г. ). В стартовых домах в рамках программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда введено 510 600 кв. м (на 245 000 кв. м больше, чем в прошлом году). Это и дома для переселения, и дома на продажу. (Примерное деление - 60/4 ) Коммерческого жилья введено около 900 000 кв. м.

Тема активно обсуждается в средствах массовой информации и в среде аналитиков. Например, сегодня прогнозам развития рынка будет посвящен специальный "круглый стол" в Департаменте инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС).

"[В целом по рынку, включая вторичный] в течение января - февраля индекс стоимости рос темпами 3% в месяц, в марте разогнался до 3,8% , - говорит генеральный директор аналитического центра "Индексы рынка недвижимости - ирн.ru" Олег Репченко. - Таким же он остается и сейчас. В целом за три месяца рынок вырос на 10% ". По его словам, только за прошедшую неделю индекс стоимости вырос почти на $20, или более чем на 1%. Его текущее значение составило $1683 за 1 кв. м. Индекс ценового ожидания, отражающий среднемесячный темп роста цен, продолжает колебаться в пределах 3,6 - 3,8%. В таких пределах следует ожидать прирост цен в апреле, однако в мае возможно некоторое снижение темпов роста за счет снижения деловой активности в первой половине месяца.

Говоря о ценовой динамике рынка в I квартале, директор департамента новостроек корпорации "Инком-Недвижимость" Ирина Безрукова оценивает средневзвешенное удорожание новостроек в 9,5%. Заместитель генерального директора агентства "МИАН" Дмитрий Кузнецов говорит о 6 - 8% по разным сегментам рынка. Лидером по приросту, по данным Безруковой, стал Северо-Восточный административный округ столицы - 11,1% , а медленнее всего дорожали новостройки Северного округа - 7,6%. Больше всего предложений, по данным компании "Домострой", было в центре города (25% ) и на западе (20% ). Причем на западе, по данным "Инком-Недвижимости", 85% проданных квартир стоили более $1800 за 1 кв. м, что объясняется как традиционным спросом на этот район, так и высоким качеством предлагаемых новостроек - дешевого жилья там сейчас не строят.

Репченко отмечает, что "первичка" в столице не во всем подчиняется классическим рыночным законам. "Если мы возьмем какую-то локальную точку, какой-то район, то, как правило, в этом районе действует один, максимум два-три продавца, - поясняет он. - Например, Куркино - там ДИПС рулит ценами, в районах массовой застройки тоже по одному-два крупных застройщика. Если возьмем точечную застройку, Измайлово или Юго-Запад, то там, как правило, есть две-три площадки, которые и определяют весь объем предложений в данном районе. Цена на новостройки определяется часто не рынком, а стратегией продаж того или иного застройщика. Застройщик может одномоментно поднять цены на 5 - 10%. Это не означает, что рынок за день подскочил на 10%. После этого два-три месяца цены могут вообще не меняться, по этим новым ценам застройщик торгует. Создается впечатление, что на рынке стагнация. Спустя три месяца продавец может еще на 5% поднять цены. Опять сенсация - "скачок цен на рынке".

В целом большинство аналитиков сходится на том, что, учитывая сезонное замедление роста цен летом, общий их подъем составит примерно 25% , что несколько меньше уровня прошлого года (30 - 40% по разным сегментам). Правда, и в начале прошлого года многие прогнозировали рост цен не более чем на 15%.

Еще одна характерная черта нынешнего рынка: происходит вытеснение "панели" в Подмосковье. Это обусловлено дороговизной земли в Москве, что делает более выгодным строительство монолитных домов бизнес- и элитного классов, а также ростом цен, который уже вытеснил значительную часть покупателей панельного жилья в Подмосковье.

Панельное жилье остается самым "покупаемым", несмотря на смещение предпочтений в пользу монолитно-кирпичного жилья, считают аналитики "Домостроя". Прирост объемов строительства происходит в основном за счет монолитов: по оценке компании "Миэль", их сейчас возводится 60%.

"Кредиты крупная девелоперская компания берет не очень дорогие, примерно под 15 - 18% , - добавляет Репченко. - Да и дом строится этапами, проплаты тоже идут траншами, кредит тянет от 1% до 1,5% в месяц. А недвижимость дорожает на 3% и более. Зачем продавать сейчас - это выгодное вложение денег. Лучше продать через год, дом будет готов, подороже. Обслуживать кредит гораздо дешевле".

Непрекращающийся рост цен сформировал еще одну тенденцию, которой раньше не замечалось: застройщики стали придерживать свои квартиры и начинать продажи на гораздо более поздних этапах, чем раньше. Наиболее характерно это для жилья повышенной комфортности. "Как правило, это делается для того, чтобы показать эксклюзивный товар "лицом" и, соответственно, дороже его продать, - говорит генеральный директор компании "Авгур Эстейт" Михаил Маликов. - Мы тоже решили пойти на такой шаг - в жилом комплексе "Три тополя", который мы практически достроили, продажи до сих пор не открыты".



Очень похожие публикации:
Россияне пойдут за квартирой в сберкассу
Золотой дворец на Яузе
Госстрой предлагает ввести обязательное страхование жилья
Инвесторы разогреют Подмосковье
Нефть - рубли - доходы - цены
В этом месяце офисный рынок демонстрировал стагнацию
В режиме мониторинга


[t0.0063]